年內第二單公募REIT獲認購超440億元 更多產品在路上

6月24日,國金中國鐵建高速REIT公佈認購申請確認比例結果。該基金為今年內發行的第二隻公募REIT,延續了此前REITs發售時的火爆場面,公眾認購部分超140億元,比例配售前認購總規模超440億元。最終公眾投資者配售比例僅2.45%。

分析稱,目前公募REITs供應仍較少,投資者認購熱情較高。不過,公募REITs正在穩步擴容中,首單發電類REIT剛剛註冊生效,即將發行,還有三單REIT正在申報過程中。

認購總規模超440億元 公眾投資者配售比例僅2.45%

國金中國鐵建高速REIT的公眾募集期僅一天時間,其公眾投資者募集期限原定為6月21日至6月22日,後由於首日公眾投資者有效認購規模就已超過初始募集規模上限,故於6月21日提前結束公眾募集。但僅一天時間內,公眾投資者有效認購基金份額就已達到15.35億份,遠超過該基金向公眾投資者發售的初始基金份額(0.375億份),最終公眾投資者配售比例為2.45%。

網下投資者的認購熱情也較高。共45家網下投資者管理的106個有效報價配售對象進行了網下認購,有效認購基金份額為27.153億份,配售比例為3.22%。

按9.586元/份的認購價格計算,比例配售前,公眾投資者認購金額達到147.15億元,網下投資者認購金額達到260.29億元;再加上戰略投資者認購35.95億元,該基金比例配售前的認購總規模達到443.38億元。國金中國鐵建高速REIT的募集期正處於首批公募REITs部分限售份額解禁首日,取得這樣的發售成績較為難得。

不過,該基金被准予募集的基金份額總額為5億份,最終成立規模預計將為47.93億元。

在此之前,去年首批9隻公募REITs均一日售罄,今年4月發售的年內首單公募REITs——華夏中國交建REIT也受到投資者熱捧,創下了公募REITs最低配售比例紀錄,其公眾認購部分的配售比例僅為0.84%,比例配售前公眾投資者認購規模超840億元。

公募REITs發行的火爆與產品較為稀缺有關。華泰證券固收首席分析師張繼強指出,目前公募REITs供應仍較少,試點階段項目資質要求嚴格,要求為聚焦重點區域、重點行業、優質項目,篩選過程較為苛刻,優中選優,公募REITs供給速度不及市場需求擴張速度。

公募REITs穩步擴容中 首單發電類REIT即將發行

自去年6月首批基礎設施公募REITs上市以來,中國公募REITs運行已滿一年,目前已上市12隻REITs,還在持續穩步擴容中。

鵬華深圳能源清潔能源REIT剛剛於6月21日註冊生效,即將進入募集階段,其基礎設施項目類型為發電類,也是該領域首單REIT。目前該基金已發佈詢價公告,本次詢價日為6月27日,詢價區間為5.331元/份-6.139元/份,預計募集期為7月6日至7月7日。該基金獲准予發售的基金份額總額為6億份,戰略配售、網下發售、公眾發售的初始基金份額數量分別為4.2億份、1.26億份、0.54億份。

另外,還有三單REIT正在交易所申報過程中,其中包括兩單保障性租賃住房REIT——紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT,以及一單高速公路REIT——華泰紫金江蘇交控高速公路REIT。目前三者均處於已問詢或已反饋狀態。

REITs吸引投資者的一大特點是穩定的高分紅。根據監管文件要求,REITs試點項目需滿足預計未來3年凈現金流分派率原則上不低於4%的基本條件。基礎設施基金應當將90%以上合並後基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者,收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少於1次。

從實際來看,首批9隻REITs上市一年來,目前均已進行至少一次分紅,有5隻進行了兩次分紅。據上海證券基金評價研究中心分析師劉亦千統計,截至6月17日,首批REITs成立後到2022年一季度末積累的可供分配金額已向投資者分紅的比例平均為75%左右,最小的分紅比例也高於65%。首批REITs將較好地滿足政策層面對REITs凈現金流分派率不低於4%的要求。

劉亦千指出,目前上市REITs涉及的基礎資產類型還不夠豐富,市場規模也不夠大,與中國龐大的基礎設施存量資產規模不匹配,未來REITs具有廣闊的發展潛力。作為盤活存量資產的首選方式,REITs市場發展壯大,將有效降低當前政府債務風險和企業負債水平,提升基礎設施運營管理水平。同時,REITs作為基礎設施建設的全新退出方式,將拓寬社會融資渠道,為基礎設施募集增量資金,擴大有效投資,形成投資的良性循環。

張繼強指出,從需求端來看,市場增量資金仍較多,且對公募REITs產品的認知在不斷增強,預計參與的機構將進一步增加。基礎設施公募REITs是一種收益率介於股債之間的、有高派息率、風險收益適中的投資產品,在當前低利率、金融監管趨嚴背景下,公募REITs可幫助解決資產荒問題,為投資者提供長期、穩定、風險收益適中的投資思路。

新京報貝殼財經記者 顧志娟 編輯 徐超 校對 趙琳

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