上市物企年報「難產」:涉及關聯交易、財務擔保、收入調整等問題 擺脫母公司依賴成趨勢

南方財經全媒體記者 翁榕濤 廣州報導

6月22日,因年報延遲發佈而停牌長達50天的上市物企——世茂服務(00873.HK)終於發佈2021年經審核財報,並成功復牌。

今年以來,已有多家上市物企年報「難產」。因為延遲發佈年報而停牌的上市物企除了世茂服務,目前還有奧園健康(03662.HK)、彩生活(01778.HK)、榮萬家(02146.HK)、鑫苑服務(01895.HK)等公司,部分公司甚至與會計事務所「分道揚鑣」,受到匿名指控等問題。

據南方財經全媒體記者不完全梳理,有9家上市物企延遲發佈年報,其中有6家更換會計事務所。今年已經過去一半時間,還有4家上市物企因為無法發佈年報而停牌,能否順利復牌成為未知數。

縱觀物企延遲發佈年報公告的原因,主要歸咎於國內疫情反覆、數據搜集困難等,但也有會計事務所的審計師提出有物企與地產母公司存在關聯交易,收入數據確認存在差異等問題。

而其背後原因也與行業環境有關:上市物企曾依託地產母公司蓬勃發展,在股權、治理、業務、品牌上都有密切關聯,但房企流動性危機已經將部分物企拖入「泥沼」,因此擺脫對房企的依賴性已經成為行業趨勢。

審計機構與上市物企「分手」

6月22日,世茂服務發佈的經審核年報顯示,2021年錄得營收為83.43億元,錄得毛利潤為23.90億元,年度利潤為12.17億元。

與未經審核年報相比,經審核年報在營收上減少了8234萬元,在毛利潤上減少了7961萬元,在年度利潤上減少了1964萬元。

年報附註解釋為,二者營收差異主要是因為收入和相應成本從總額基準的計算方式改為凈額基準約8560萬元,以及集團作為停車庫代理人的應付款項調整約8100萬元。

此前因為在年報審計財務數據上,世茂服務和羅兵鹹永道(即普華永道在香 港名稱)出現意見分歧,加之疫情原因影響資料收集,雙方分道揚鑣。

一位負責上市物企年報審計的註冊會計師告訴記者,「通常而言,除了更換控股股東、合約期限屆滿、審計機構違規遭處罰等情況以外,上市公司通常不會輕易變更年報審計機構,近期部分物企年報難產,甚至導致雙方合作終止,原因和在審計數據方面雙方未能達成一致有關。」

以世茂服務為例,普華永道在4月29日的辭任函中指出,其要求公司提供有關若干新業務(包括工程服務和社區智能服務)的管理賬目,和之前公司發佈的未經審核年報有9.23億元的出入,而世茂服務未能及時提供這部分資料導致年報延遲發佈。

世茂服務則指出未能提供資料的原因是部分員工處於防疫隔離期。由於未能就上述問題確認最終審核時間和額外可能費用,最終導致雙方「分手」。

6月15日,世茂服務在聘請新的審計機構大華馬施雲後,對普華永道提出的上述問題做出了澄清回應。其指出,雙方的意見分歧在於對工程服務業務和社區智能服務業務的收入按照會計準則中的總額基準計算為18.04億元,而普華永道則認為應該按照凈額基準計算,在未經審核年報上體現為凈額基準的營收僅有8.46億元,比總額基準的計算方式減少了9.58億元。

收入按照不同基準計算,和世茂服務的業務模式有關。若世茂服務在向客戶轉移特定商品或服務前控制該商品或服務,則為委託人,若世茂服務安排另一方提供特定商品或服務,則為代理人。作為委託人適用總額基準,作為代理人則適用凈額基準。

上述註冊會計師告訴記者,「從公告內容可以猜測,審計機構認為按照會計準則,在工程合約上,世茂服務僅僅是作為代理人,而不是主要責任人提供服務,所以不能按照整個工程款確認收入,而是只能按照一定比例計算的傭金或者抽成確認最終收入。」

從最新公告來看,世茂服務指出有關普華永道提出的營收調整,已經在未經審核年報中體現。其已在3月下旬通過電話方式通知普華永道,但後者無管理層更新並反映管理賬目。

除了世貿服務外,據記者梳理,今年還有8家上市物企延遲發佈年報,包括世茂服務、彩生活、奧園健康、榮萬家、德信服務集團(02215.HK)、融信服務(02207.HK)、寶龍商業(09909.HK)、佳兆業美好(02168.HK)等公司。

其中,已有6家上市物企更換了審計機構,除了世茂服務以外,德信服務集團將羅兵鹹永道改為中匯安達,融信服務、寶龍商業將羅兵鹹永道改為開元信德,奧園健康將德勤改為中匯安達,佳兆業美好將致同改為開元信德。

縱觀更換審計機構的公告原因,一是財務數據方面審計機構更為謹慎,要求公司管理層提供有關和地產母公司關聯交易、財務擔保、銀行存款的相關資料;二是由於國內疫情反覆問題,耽誤了資料收集進度。

其中,融信服務、寶龍商業、德信服務集團在更換審計機構後,都已經發佈了經審核的年報,而佳兆業美好僅發佈了未經審核的年報,預計到7月6日發佈經審核年報。

「物業公司的營收與業績來源高度依賴於開發商母公司,自然就與母公司形成了一榮俱榮、一損俱損的關係。」IPG中國區首席經濟學家柏文喜在接受記者採訪時表示,「在開發商母公司陷入困境的情況下,物業公司的營收、業績與現金流自然都會受到影響,比如母公司因為流動性危機而無法與物業公司進行收入結算、母公司對物業公司的現金流大額佔用等,這也是今年以來多家物業公司年報延遲披露的主要原因。」

多家物企因財務數據問題被質疑

從審計機構方面來看,受房企流動性危機的影響,審計機構對相關上市物企在關聯交易、財務擔保以及銀行存款等方面的審核更加嚴格,進而導致雙方原本親密無間的合作態勢被打破。

在年報財務數據和審計機構出現意見分歧的,除了世茂服務,還有奧園健康、德信服務集團、寶龍商業等公司。

比如奧園健康就因關聯交易被質疑。今年4月,德勤收到一份匿名報告,其中比較重要的指控包括銀行貸款合約失實,銀行借款金額為3億元而非30億元,而與之有關的銀行貸款審核確認函中,將銀行貸款結餘30億元少報為3億元。

另兩項指控是奧園健康未披露為地產母公司提供40億元財務擔保;子公司樂生活智慧社區服務集團與九台農村商業銀行之間存在未記錄的銀行貸款5億元。

此外,德勤在審計年報時也對關聯交易提出質疑。奧園健康承諾提供資金,給中國奧園的供應商分別付款3.47億元與1.49億元,隨後中國奧園在2021年底歸還這筆借款。有關奧園健康和地產母公司之間存在若干筆非貿易現金流入和流出,總額分別為28億元和29億元。

房企接連出現風險事件,也導致審計機構對關聯性較強的上市物企採取了更為嚴格的審計要求。

此前,普華永道取得德信服務集糰子公司為第三方的共約人民幣5億借款和承兌匯票提供質押擔保,由於質押擔保涉及的金額重大,要求德信服務公司管理層進一步提供解釋及資料;在審核寶龍商業年報的過程中,普華永道取得有關其附屬公司一筆存款的銀行確認,須寶龍商業管理層進一步釐清及與公司審核委員會進行討論。

而在流動性困境下,物企「輸血」房企也是部分企業年報難產的原因之一。

「物企輸血房企,一種是隱藏在財報背後的關聯交易,另一種則是以較高溢價公開收購關聯房企的資產,如果房企資金鏈十分緊張,轉讓物企股權則成為最直接的變現方式。」有業內分析人士指出。

例如,受地產母公司花樣年的財務狀況影響,去年「物業第一股」彩生活以33億元的價格向碧桂園服務出售了旗下核心子公司鄰里樂集團,2020年鄰里樂取得稅後淨利潤3.09億元,占彩生活全部稅後淨利潤的56.9%。

有業內人士指出,「受債務違約影響,花樣年這一上市平台相當於已經失去融資輸血通道,所以公司需要加快旗下資產變現,充盈現金流保交付和化解債務危機。」而截至6月22日,花樣年和彩生活尚未披露經審核的2021年年報。

遭遇類似處境的還有富力地產,去年其將正在申請IPO的子公司富力物業以100億元的價格賣給碧桂園服務,背後是其持續發酵的資金危機。

富力地產近日還宣布,為改善集團整體財務狀況、保持資本結構的可持續性,集團正向旗下10隻美元票據的持有人發起同意徵求,以尋求豁免票據項下現有和潛在的相應違約或違約事件,並延長其債務期限。

而截至目前,富力地產尚未發佈2021年年報。根據去年中報顯示,截至2021年6月末,富力地產短期借款為519億元,而現金及現金等價物僅有128億元,可動用的短期資金與債務間存在390億的缺口。

擺脫母公司業務依賴成趨勢

「一般來說,物業公司由於現金流較為穩定,同時受到市場變動的影響因素小,財務情況不會出現大起大落,年報出現延遲披露的現象也很少見。但從今年的情況來看,目前物業公司年報延遲則多因母公司為房地產開發企業。房企旗下的物業公司雖然多為獨立上市,但其本身和母公司依然有著千絲萬縷的關聯性。」58安居客房產研究院張波向記者分析指出。

從物企和房企的最大關聯來看,是很多物企的在管面積來自於地產母公司,在業務上有較大依賴性。克爾瑞研究統計顯示,2020年行業在管規模的增長中,有41%的增長來自物企的收並購,超過以往佔比最高的母公司輸送,成為物企在管規模增長的最大來源;而來自地產母公司的項目輸送對增長的貢獻則降至33%;此外,僅有26%的增長來自物企對第三方項目的市場拓展。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉指出,「當下物企對第三方業務拓展的重視程度日益加深,亦有不少物企開始進入城市管理領域,正在和母公司劃清界限。」

其次,在股權關係上,許多房企仍是上市物企的控股股東,形成母子關係,關聯房企對物企控股、並表,如融創服務、世茂服務、雅生活服務等;也有兄弟公司關係,關聯房企不直接持股物企,和物企由同個大股東控股,如碧桂園服務、新城悅服務等。

最後,在治理關係上,物企與關聯房企在公司治理結構上亦存在關聯與交叉,部分物企的董事會主席亦為關聯房企的實控人家族成員,不少物企高管也有關聯房企的履職經驗,職位升遷受房企實控人所控制,物企往往被視為房地產集團多元化戰略的一部分,在經營戰略上也會受到房企的影響。

隨著房地產開發行業發展勢頭受挫,物企亦逐漸和房企撇清關係。2021年年報業績發佈會上,碧桂園服務總裁李長江指出,「碧桂園控股是一個有特色的、守法治的、治理非常透明的公司,但我們和碧桂園控股是完全隔離的,而且有著堅決隔離的決心和態度。我們的股權架構是獨立的,運營是獨立的,財務是獨立的,激勵體系也是獨立的。」

柏文喜認為,「上市物企除了需要建立獨立的治理結構之外,還要努力開拓第三方市場,提升來自市場化收入的佔比,以努力在業務、經營和管理等層面擺脫對地產母公司的依賴。目前港股物企板塊股價看起來相對低迷,但還是要比母公司的開發商優異很多,後市預計走勢會逐漸回暖,但板塊內個股間的分化也會加速。」

「隨著房地產開發業務增速放緩,關聯房企給物企的業務減少是確切趨勢,物企在業務上的依賴性會持續降低,但離完全獨立還有很長一段距離。」有金融機構人士分析指出,「排除房企流動性危機的影響,物企和關聯房企其實仍可以保持互利共贏的合作方式,長期來看,物企許多資產相關服務仍需要藉助房企資源和渠道。」

(作者:南方財經全媒體記者,翁榕濤 編輯:巫燕玲)

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