新增人口追不上新盤供應量,房地產正成為縣城的「焦慮症」

原創 城叔 城市進化論

新增人口「追不上」新盤供應量

前段時間,城叔去到東區地區一個人口大縣。

開車在縣城中心城區穿梭,白天驚訝於城區的天際線,一幢幢商住樓拔地而起;夜晚驚訝於樓盤的入住率,一棟樓就只有幾戶人家開燈而已,整個小區沒有亮燈的新盤更比比皆是。

圖片來源:吳林靜 攝

有空置的,也有爛尾的。

遇到一位當地人,甲子上下。他告訴我們,他家用種地的積蓄到縣城貸款買了第一套房,開發商來自鄰省,「還貸還了三年,早過了交房期限,樓盤至今也沒修完」。

走進當地新盤的售樓部、房產中介門店,看到的是顧自刷著手機的店員,迎來的是「來做什麼?」的疑問目光。在表明諮詢房產的來意後,一家地產中介的店長解釋了剛才的「防備」:「還以為你們又是來推銷信用卡的。」

不管是期房、現房還是二手房,縣城房地產的冷清與當地太陽炙熱到發白的高溫,形成了鮮明的反差。

這樣的縣城,在全國並不罕見。如今,「大蒜買房、小麥換房、買房送豬」,各地開發商不斷翻新促銷花樣;「買房納入社區考核」,政府也希望用考核指揮棒刺激房產成交量昂揚向上。讓人苦笑的新聞背後,縣城的房子正在露出焦慮的一面。

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誰在買

城叔在縣城的房產中介和售樓處了解的情況是,縣城中心城區的買房客主要分為幾種情形:

縣城城區的人換房,下轄鄉鎮的人到縣城買房,返鄉創業就業的人回到縣一級置業,當然也有少量來自鄰縣鄰省的投資客。

鄉鎮的人和返鄉的人,是目前縣城購房的主力軍。這兩類人,無論是離開農村,還是返回老家,縣城是他們會重點考慮的落腳點。

大蒜、小麥、豬,房地產商營銷出了一些新的「貨幣」,與之關聯度最高的就是鄉鎮里的農戶們。這些農民「離開」農村到縣城買房的理由很多,方便親朋人情往來、追求縣城的生活方式、公共服務配套以及就業機會,都是可能的因素。

圖片來源:杞縣建鄴城微信公眾號

城叔去到的東區縣城還有一個特點,即鄉鎮企業發達,當地出現了一批農民「上班族」——白天開車回村裡的工廠或農田工作,晚上返回縣城居住。近年來,隨著鄉村產業的發展,這種「雙棲」現象也在西區地區出現。

回到老家的理由也很多,一些從北京、上海、西安等地返回到這個東區縣城的人說,老家牽絆他們的大多是因為家有老小。

有人告訴城叔:「過去外出打工,因為覺得老家與大城市的差距太大,現在老家也發展起來了,尤其是縣城與大城市的差距在縮小,返鄉創業、就業也能找到機會。」

關鍵是,老家的物價便宜。2021年底全國房價過萬的縣城103個,佔1866個縣城的5%。通常而言,縣城的房價以3000-8000元/平的水平居多,戶型則以三房、四房為主,百萬以內就能住進百平以上的大戶型。

城叔此前盤點過自2010年以來的「農民工監測調查報告」。

從數據來看,2021年,留在自己鄉鎮的農民工又增加了,達到1.21億人,佔四成有餘;外出農民工雖然是主流,為1.72億人,不過佔比一直在下降,從2010年的63.31%下滑至2021年的58.71%。

縣域經過近幾年的發展,其醫療條件、教育水平、居住環境普遍上升了幾個水平,「寧要小城一套房」成為更多人多方權衡之後的現實選擇。

售樓部銷售人員也緊緊抓住這些需求,優先介紹樓盤周圍的教育資源,其次介紹「離醫院有多遠」「附近有沒有可以逛的商場、公園」「道路有多寬,開車幾分鐘可以穿城」。

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誰在賣

市場是靈敏的,縣城既然出現了買房的需求,供給自然得跟上。近幾年,大大小小的開發商加大了下沉三四線市場的力度,與本地開發商一起瓜分縣城城鎮化的紅利。

圖片來源:攝圖網501559696

縣城房地產開發可謂如火如荼。塔吊、工地是縣城城區的一道風景,走在路上,大的十字路口立著樓盤的廣告,小的十字路口則給銷售中心安排了顯眼的位置。

雖然去年6月,國家住建部出台文件給出了「縣城新建住宅以6層為主,佔比應不低於70%」的限制要求,但城叔近期去過的幾個縣城,新樓盤雖不是高聳入雲,但也往往修到了20層左右。

在一座縣城內,房產中介門店內掛著一張當地2021年的城區樓盤示意圖:在售項目56個,售罄項目或暫未退新的樓盤有39個,新入審項目5個。

然而,縣城新增的人口卻跟不上新盤供應的量。

十 年前,「警惕縣城房地產泡沫」的報導就見諸報端。當時,有媒體探訪了湖北7個縣的房地產滯銷狀況,待售商品房甚至超過50%。

近幾年,縣城依舊未改人口流失的現狀。又以東區某縣為例,2018年當地保障性安居工程供給15000套房;該縣2020年遷出人口15258人,遷入人口僅7996人。

所以,眼下河南房企建業地產在民權縣和杞縣,推出用農作物抵首付的營銷方式,也就不足為奇。

根據建業地產的年報數據,截至2021年12月31日,建業地產分佈在商丘市的土儲為469萬平米,占公司總土儲的8.78%,在其所布局的河南各地市中排第3。分佈在開封市的土儲為211.88萬平米,佔總土儲的3.96%,排第11位。

儲地多,成交卻不足。根據河南樓市網數據,河南18個地級市中,2021年1-11月商丘和開封兩個市的商品房銷售增速位次分別在第9位和第16位,商丘還是負增長,為-11.8%。

為了促進樓市平穩健康,河南當地也不斷推出樓市政策。6月初,商丘市出台22條樓市新政,推出了包括降首付、下調利率、給買房補貼、提高公積金貸款額度等等在內的刺激手段。

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誰的焦慮

圖片來源:攝圖網501637302

客觀來講,無論開發商的營銷噱頭有多奇葩,都可以理解為商業行為。民眾焦慮的是期房能不能按時保質地交付,開發商焦慮的是手裡的庫存何時能夠銷掉。

而在買賣雙方之外,與房地產緊密相連的,還有縣級財政。

《中國縣級財政壓力研究》一書中介紹,目前中國與土地相關收入主要包括三個部分。

其一是與土地相關的稅費收入,包括城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、房屋拆遷費等;

其二是國有土地使用權出讓收入,俗稱「土地出讓金」,在地方整體的土地收入中佔比往往最大;

其三則是以土地使用權和收益權獲得的土地融資。

與土地相關收入占財政比例較高,助推了近年來一些地方對「土地財政」的依賴。城叔以民權縣和杞縣為例,對比兩縣2020年的財政數據。

看兩地的「土地出讓金」,民權縣2020年收入11.01億,杞縣收入10.49億,分別占各自地方財政總收入的44.93%和37.47%。

從與地方土地財政關係最為密切的「五稅」(房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅、契稅)情況來看,2020年民權縣「五稅」收入合計3.74億元,佔地方一般預算收入比重的32.98%;杞縣「五稅」收入合計4.03億元,佔地方一般預算收入比重為21.72%。

在近年來房地產開發活躍的背景下,縣城與土地相關的收入水漲船高,也支撐著地方基礎設施和公共服務體系的建設。翻看兩地的財政支出,一般公共預算支出的「大頭」都給了全縣的民生,杞縣2020年的民生支出佔比為88.8%。

近期,各地樓市鬆綁政策頻繁出現、開發商的營銷手段也花樣百出,縣城房地產市場也出現了去化的難題。如此一來,那些倚靠土地財政的縣城,也將開始焦慮:推進以縣城為重要載體的城鎮化建設,如何解決錢的問題?

文字 | 吳林靜

*封面圖片來源:攝圖網501612519

原標題:《房地產,正在成為縣城的「焦慮症」》

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