21社論:全球通脹或刺破發達國家地產泡沫,中國應守牢樓市風險底線

  原標題:社論丨全球通脹或刺破發達國家地產泡沫,中國應守牢樓市風險底線

  中國處於降息的政策通道。貨幣政策在關注通脹水平和樓市穩定的同時,也要警惕滯後效應,守牢風險底線,促進房地產市場平穩健康發展。

  隨著全球通脹風險越來越高,尤其是西方國家面臨近40年來創紀錄的物價指數水平,逼迫各國央行當以嚴肅的態度提高利率應對,而這種趨勢則引發了另一個威脅和擔憂,即地產泡沫的破裂。

  在新冠疫情暴發前,發達國家就已經出現國債負利率現象,長期的量化寬鬆政策吸引了很多人買房。疫情暴發後,居家隔離的政策讓人們對居住環境有了更高的要求。與此同時,央行部門通過將基準利率降低到零的水平,刺激了購房熱的集中爆發。但是,因為疫情期間限制了住房供應,進一步惡化了供需緊張,房價大幅上漲。

  一項報告顯示,目前19個經合組織國家的房價租金比和房價收入比均高於2008年金融危機前的水平,表明價格已經偏離了基本面。以美國為例,2021年美國房屋銷售價格中位數同比上漲16.9%,創下1999年以來的最高紀錄,共售出612萬套房產,創下2006年房地產泡沫高峰以來的最高水平。在去年高基數的水平上,今年美國1-5月的房價上漲了也有20%以上。但是,美國並非最嚴重的。紐西蘭、捷克、澳大利亞和加拿大等房地產市場是全球泡沫最嚴重的市場,奧地利、德國、荷蘭、葡萄牙等歐洲國家也泡沫很大。

  美國30年期的房貸利率已經從今年年初的3.29%上升到現在的6.28%,使得美國的抵押貸款需求降至二十多年來的最低水平。但是,市場並不太悲觀,首先是因為地產供應不足,不會出現競爭性拋售的風險;其次,與2008年前不同,這次抵押貸款條件沒有那麼寬鬆。儘管如此,過去兩年有太多的人在高位購入了房子,抵押貸款的利率上升會讓他們很痛苦,甚至出現斷供風險。而對於年輕人而言,高房價讓他們更不可能購買住房,這又促進了租金的持續上漲,從而支撐了通脹的持續性。

  當然,有研究認為利率變化對樓市的衝擊會有滯後性,全球樓市可能不會在短期內就脆弱到泡沫破裂。按照普遍的說法,次貸危機的發生,是美聯儲在2000年互聯網泡沫破裂以及911恐怖襲擊之後,決定削減利率,從2000年約6.6%的高點降至2003年2%的低點造成的,低利率吸引更多人湧入樓市,包括低收入群體。但是,經濟學家羅伯特·席勒認為這並不正確,房地產市場的繁榮時長是低利率時期的三倍,房地產繁榮早在1997年就開始了。國際清算銀行的一項研究發現,名義短期利率下降1%會導致住房價格上漲5%,但這需要三年的時間才得以實現。

  儘管如此,但我們必須正視發達國家當前的風險並非僅限於樓市。正如2008年美國樓市壞賬率的提升引發金融風暴。現在,與上次不同的是,金融也處於周期性風險之中,利率的提升導致資金從股市和債市大規模撤離,金融市場劇烈而又持續的動蕩可能對樓市產生額外影響,比如預期惡化以及拋售。所以,不能將利率作為單一影響因素,金融市場與樓市可能出現風險共振,加速樓市的衰退。

  與西方國家處於加息周期不同,中國處於降息的政策通道,樓市價格尚且穩定但成交低迷,資本市場也處於穩定健康的狀態。中國政府正在採取各種措施穩定樓市,包括降低按揭貸款的利率,部分地區還降低了首付款比例。但是,在價格已經比較高的基礎上,中國樓市也很難接受更高的價格增長。因此,貨幣政策在關注通脹水平和樓市穩定的同時,也要警惕滯後效應和次貸風險,守牢風險底線,促進房地產市場平穩健康發展。

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