向天空要效益:「工業上樓」的東莞探索

  原標題:東莞產城觀察③丨向天空要效益:「工業上樓」的東莞探索

  南方財經全媒體見習記者王東 東莞報導 生產車間內機器轟鳴,研發辦公室人影綽綽,倉庫物料有序擺放,會議室、會客廳一應俱全……近日,光達製造·大朗智慧谷首家入駐企業開業投產。與周邊低矮的工業廠房相比,園區內一幢幢樓層數達十余層、樓高近百米的摩天廠房,正重新定義人們對東莞這座「世界工廠」的印象。

  過去3年,東莞拓空間步入「深水區」,為滿足戰略性新興產業基地的空間需求,如光達製造·大朗智慧谷一般推動高端製造業「上樓安家」的園區如雨後春筍般湧現,向天空要資源、要效益,東莞悄然吹起了「工業上樓」風。

  業內人士認為,傳統製造業轉型升級和新興製造產業的蓬勃發展,東莞「工業上樓」應運而生,眾多行業龍頭紛紛入局,產業空間成倍增加。不過,隨著越來越多「工業上樓」項目的湧現,競爭也變得更加激烈。在這樣的背景下,園區要以用戶思維更加精準地滿足中小企業多元化需求,才能在激烈的競爭中佔據一席之地。

  巧變存量土地為增量空間

  今年1-5月,東莞全市引進協議投資1324億元,同比增長8.2%;實際投資768.2億元,同比增長8.5%。聚焦「科技創新+先進位造」培育新動能,今年以來,東莞加快建設七大戰略性新興產業基地,持續擴大有效投資,進一步培育壯大企業創新主體。

  一批新興產業項目紛至沓來,東莞工業園區也迎來前所未有的高速發展。但與招商引資項目投資意願強、存量企業增資擴產慾望高相對應的,是土地資源要素約束趨緊,相關產業鏈和供給鏈的重大項目卻讓土地供給不足「卡脖子」。

  「以前傳統廠房的容積率是1至1.5,我們『工業上樓』可以做到容積率為5,直接將空間利用率提升了四五倍。」 信鴻集團常務副總裁胡冰表示,「工業上樓」緩解了當前經濟發展與用地緊張之間的矛盾,又可以有效利用土地,提高土地利用率和存量空間利用效率。

  「工業上樓」也被稱為「摩天工廠」「垂直工廠」等。簡單來說,就是一種讓企業在高層樓房中進行工業生產的新型產業空間模式,在不改變工業用地性質的前提下,提升樓宇的容積率。向存量要空間,向天空要空間,「工業上樓」提速,逐步成為東莞新建產業園的「標配」。

  在東莞,松湖智谷產業園是「工業上樓」的先行者。為滿足「工業上樓」的需要,松湖智谷的室內空間可自由分割,柱間距8.4米,首層高6米,標準層高4.5米,最大的承重是每平方米達到1噸的重量,大型機器可以通過大型吊臂上到10樓進行生產、組裝。

  「工業上樓」不僅僅是簡單地將企業生產線搬到樓上,除了層高、承重,往往被問及最多的是物流問題。在松山湖智谷產業園,貨物可以通過智能掃描二維碼,用專門的AGV牽引車直接送到不同樓層所需的企業中,實現智能運輸,智能管理。

  松湖智谷相關負責人表示,如果不採用「工業上樓」的發展模式,這些動輒佔地十余畝,乃至幾十畝的工廠將佔用大量的土地資源。

  業內人士認為,通過「工業上樓」可以解決產業發展的三大痛點:一是解決企業因無處擴產而被迫外遷的問題;二是解決產業集聚度低,不易形成專業化園區的問題;三是解決企業總部辦公與製造場地分離,增加成本和管理難度的問題。

  高效空間供給助力新興產業集聚

  一棟棟拔地而起的摩天工廠,與周邊低矮的樓房形成鮮明對比,這樣的嘗試受到了東莞越來越多鎮街的青睞。

  首層層高7.5米,地面承重2噸,二、三層層高5.5米,地板承重1.5噸,四—八層層高5米,地板承重1噸,以上是位於望牛墩芙蓉產業中心的建設標準,這一標準相較於當前東莞不少「工業上樓」案例有大幅的提升。

  「產業中心的建築設計充分考慮了智能化生產企業需求,合理加大各項建築指標(層高、承重、進深),極大提升了廠房的適用性及靈活性。」園區運營方深圳婁山關產業投資管理(集團)有限公司董事長胡龍江說。

  這也是東莞利用「工業上樓」進一步推動新興產業集聚的縮影。「望牛墩芙蓉產業中心將藉助東莞產業升級轉型和水鄉新城科技產業聚集的機遇,重點打造高端電子信息、智能裝備、大數據為主的產業。」婁山關產業集團望牛墩園區總監張敏表示,通過以點帶面,園區將吸引更多高端智能智造產業落地。

  業內人士認為,從「製造」到「智造」的過程中,東莞新一代電子信息、機器人、新能源汽車等新興製造產業不斷發展壯大,它們都具有生產設備重量較輕、生產過程中產生震動小、空間需求小但技術含量與畝均產出高的特點,具備了「從橫向到縱向,向天空要空間」即「工業上樓」的可能性。

  為了給戰略性新興產業基地建設提供更大綜合承載力,去年5月,水鄉管委會印發出台東莞首份「工業上樓」系統性指南,從產業引導、園區規劃、建築設計等領域引導推行「工業上樓」,探索形成可複製可推廣的新型產業空間發展模式範本。

  以「工業上樓」為突破口,昔日的「世界工廠」再塑空間格局,不斷增強對新動能的核心吸引力和綜合承載力。

  在濱海灣新區,歐菲光·灣區科創中心集智能製造廠房、研發辦公空間、獨棟企業總部、綜合辦公大廈、員工宿舍樓、園區展示中心及服務中心於一體,是信鴻產業在「工業上樓」領域的全新探索。目前已成功吸引多家優質高科技企業,引入歐菲光上下游產業鏈和電子信息產業相關企業。

  「歐菲光龍頭牽引,融合信鴻產業『工業上樓』多年實踐和運營。」信鴻集團總裁助理盧堅庭說,強強聯合的結果是產生「乘數效應」,吸引越來越多全國各地智能製造企業來訪和進駐。

  日益激烈的市場競爭

  東莞作為「工業上樓」的先行者,近年來,一批批兼具現代化建築審美及「工業上樓」功能的產業園區拔地而起。但南方財經全媒體記者走訪發現,隨著東莞「工業上樓」入局者增加,行業競爭也日趨激烈。

  作為「工業上樓」的較早實踐者,信鴻集團近年來在東莞不斷擴大版圖,目前已布局了多個產業園,總面積約500萬平方米;光達製造從2019年至今陸續在東莞洪梅、寮步、大朗等鎮街落子「工業上樓」項目;天安數碼城圍繞製造業企業難點和痛點,分別入局鳳崗和中堂,打造高標準的「工業上樓」廠房,破解產業空間局限……

  面對日益加大的競爭壓力,業內人士表示,由於供給與需求的不匹配、新增供應量上升等原因,導致東莞「工業上樓」廠房空置率出現上升的態勢。

  業內人士坦言,不同企業對於「工業上樓」的態度、廠房空間要求具有明顯的行業特徵。生產布局必須與企業的需求痛點進行結合,考慮樓層高度、樓層承重、電梯承重、生產工藝、噪音震動以及價格成本等因素,才能在激烈的競爭中佔據一席之地。

  「『工業上樓』並不是簡單地把生產設備搬上樓,而是一套體系在支撐。它需要解決層高、承重、隔振、吊裝、物流等問題。」松湖智谷相關負責人表示,「工業上樓」實際上要滿足新興產業的個性化生產需求,比如生物醫藥企業所需的廠房,要滿足生產工藝和空氣潔凈度的要求;精密儀器製造對振動較為敏感,建築設計就要有減振措施;輕生產企業涉及大型機械設備的「上樓」,廠房的層高、承重等建設標準要達到相應標準。

  業內人士分析稱,可以想見,未來幾年東莞「工業上樓」項目數量會繼續增加,而在招商層面,優質企業項目數量有限,這將進一步加劇各園區間的招商競爭。在這樣的背景下,如何適應新的行業發展變化,以用戶思維更加精準地滿足中小企業的個性化需求,將成為園區運營商需要直面的問題。

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