去年30家上市房企信用債、海外債、信託負債全面下降,僅ABS同比上升4.6%

  南方財經全媒體記者 吳霜 上海報導 

  「回顧2021年房地產行業企業的財務指標,前30強上市房企總體來講營業收入同比是增加的,但是增速較上年是呈現減緩的趨勢,利潤率目前相對較低」,安永大中華區房地產行業主管合伙人湯哲輝表示。

  6月22日,安永發佈了《中國房地產行業2021年業績概覽及ESG發展機遇》報告(以下簡稱「報告」),報告基於中房網公佈的「2022中國房地產開發企業500強測評榜單」的前三十強上市房地產企業財務數據,從盈利能力、存貨周轉與債務投入比三個維度重點分析國內頭部房企。

  報告顯示, 2021年中國前三十家上市房企的營業收入合計約為人民幣4.2萬億元,同比增長約17.42%,增速較上年呈現減緩的趨勢,利潤率同上期比較,仍處於較低水平。

  2021年中國前三十家上市房企中,平均毛利率為 21.40%,同比下降4.96%;平均凈利率約為8.97%,較上年度同期下降約4.14%;凈利潤同比降幅為18.42%,有20家企業凈利潤下降;凈資產收益率平均為11.91%,同比下降約5.88%。總體而言,2021年在房地產行業下行趨勢下,房企的盈利水平呈現出分化加劇、同比下降的趨勢。

  對於較低的毛利率,湯哲輝表示,主要是因為地產企業結算收入成本的滯後性,在2019年地產市場的火爆,較多的高價地陸續在2021年的財報上結轉,這些高地價整體拉低了行業的毛利率。

  報告指出,2021年全年來看,全年房地產行業銷售總額是達到人民幣18億元,同比增長了4.8%,開發投資總額是14.76萬億元,同比增長了4.4%。總體來講,地產行業還是呈現一個平穩發展的態勢。

  房企有息負債減少

  從去年開始,三條紅線的制衡下,房企逐步地降低了負債的比例。湯哲輝指出,總體來看,2021年房地產企業債務投入比持續下降,債務結構是向穩向好的。

  2021年全行業房企面臨去槓桿的壓力,通過持續的管控,有息負債率較上年進一步下降,包括信用債發行規模下降了13.1%,海外債全年發行規模也是下降了40.9%,信託全年下降了40.9%。

  目前來看,新增的融資通道主要是ABS,同比上升了4.6%,這個也是在地產行業嚴控背景下,目前來看新增的融資通道,這也是民營房地產企業普遍採用的融資通道。

  此外,中國明確提出2030年「碳達峰」與2060年「碳中和」目標,而對於房地產行業來講,建築行業是一個排碳的大戶,建築在運營階段間接排放的二氧化碳佔全國碳排放的比重達到了21.9%。在此背景下,綠色債券成為了房企發債的新方向。2021年,中國境內綠色債券發行量超過了人民幣 6000億元。

  安永大中華區財務會計諮詢服務主管合伙人劉國華表示,中國2021年的貼標綠債,發行的規模達到人民幣6460多萬億元,較2020年的增長123%。此外,中國還存在大量沒有貼標,實際是投向綠色項目的「投向綠」債券,也為推動綠色發展做出了積極貢獻。2021年, 「投向綠」的資產債券有805支,發行的規模達人民幣13288億元,較2020年增長了6.32%。整體來看,發展速度較快。

  ESG成為房企轉型的突破口

  劉國華認為,圍繞國家的『雙碳』目標,發揮資本的積極作用推動綠色經濟已上升到戰略層面,ESG可以被視為房地產行業高質量轉型過程中很重要的抓手和工具 ,未來勢必將影響房地產行業發展的方方面面。

  針對房地產行業,最普遍採用的就是MSCI的ESG評級,它主要涵蓋四個方面,第一是綠色建築機遇,第二是產品質量安全,第三是健康與安全,第四是企業管治。

  除了MSCI股票市場的一些評級機構以外,在全球的房地產領域當中,「GRESB」即「全球房地產可持續評估體系」也是針對於提升房地產企業可持續發展能力具有針對性的評級。

  GRESB評估的主要內容有七大板塊,涵蓋了企業管理、政策制定、風險與機會、環境管理與監控、性能指標、綠色建築認證與利益相關者參與。

  劉國華認為,政策導向及可持續發展要求對房地產行業來說,既是挑戰又是機遇。

  一方面,從降低碳排成本的角度,房地產行業的低碳實踐有助拉動供應鏈企業的積極轉型。根據中國建築節能協會報告顯示,全國建築全過程碳排放佔全國碳排放總量50%以上,其中建材生產階段的碳排放量佔比最大,在建材生產過程當中,碳排放最重要的順序是鋼材、水泥和鋁材行業,這些行業首當其衝的在低碳經濟當中必須要通過轉型,也面臨著節能減排的成本衝擊。

  另一方面,可持續發展理念影響下,綠色建築、海綿城市等綠色居住模式逐漸變成了城市規劃設計和居民購房的重要指引。因此,限制碳密集型材料的使用,使用輕質材料等等減碳的方式將慢慢地貫穿整個行業的全生命周期,影響到碳排放運營決策。

  對此,劉國華提出了四大房地產ESG發展的趨勢。第一,ESG披露的要求會更規範、更趨同,而且有強制化的趨勢。第二,低碳政策對房地產上游的企業會造成短期的成本壓力和衝擊。第三,由於成本上升、監管要求趨於嚴格、信息披露質量和維度要求提升,房地產企業在管理模式和發展策略都會面臨轉型的要求。最後,提升ESG評級和綠色融資渠道的重要性日益凸顯。

 

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