評論:「房票」應是選擇,而不能是限制

  最近,「房票」作為一種安置方式再現江湖,目前至少20多個城市正在探索各自的「房票」政策。

  不同於計劃經濟時的配額制「票證」,目前各地試點的「房票」是一種權益憑證,通常是在拆遷安置或人才安置等方面,通過對準備徵收的住宅進行貨幣量化,或有關部門設定人才住房優惠額度,確定所需支付的貨幣對價,然後,將全部或部分支付對價用「房票」形式發放,已體現其在規定時間內專款專用的特徵。

  對於棚戶區改造,之前很多地方對拆遷戶普遍採取集中回遷安置方式,就是徵收人對拆遷戶的住宅進行貨幣估值後,並承諾拆遷對價為:在原地為拆遷戶提供若干面積的安置房,以及另外支付若干額度的貨幣補償。對於人才住房,之前的做法是專門修建人才公寓、人才小區,以實物住房的使用權或所有權直接支付。

  引入「房票」後,拆遷戶和人才可以憑「房票」進入所在地區的房市,選擇購置自己滿意的住房。一般情況下,這會帶來多贏格局:

  對拆遷戶和人才等權益人來說,「房票」為其提供了更多的選擇菜單,自己不必只選擇特定地方的住房,顯然選擇的自由度提高了,權益人買到稱心如意的機率就大了。

  對於地方政府來說,「房票」會增加拆遷戶和人才的吸引力,減少拆遷難度,提高棚戶區改造等的效率。同時,有助於減低棚戶區的改造成本。「房票」本質上是一種產權調換憑證,採用「房票」拆遷時,當地政府和其他相關方暫時不需融更多資金來向拆遷戶和人才支付交易對價。

  一般而言,各地的棚戶區改造,其中的拆遷環節主要交給第三方執行,第三方通過與被拆遷對象談判,確定對價,把生地變成熟地後再交給地方政府進行掛牌拍賣。顯然,棚戶區改造中,參與方眾多,尤其是第三方需要大量墊資,而在市場交易中,參與服務的環節越多,成本越高,這實際上抬高了棚戶區改造成本,「房票」的推出,將有效降低拆遷的難度,減少一些不必要的環節,從而有助於降低拆遷成本。

  對於開發商來說,「房票」會提高其設計開發的自由施展空間,無需在開發中預留出一大片土地用於安置回遷戶,從而可以在規劃合規的範圍內「自由施展」,自身收益最大化。

  顯然,諸如棚戶區改造等發放的「房票」,並不能簡單地理解為去庫存,因為棚戶區改造本身也是在增加供給,「房票」只是增加了拆遷戶等的選擇自由。

  不過,「房票」充其量是一種對價支付的方式,不能成為唯一方式。因為「房票」帶來的市場自由是拓展了購房的選擇自由,但如果一些地方對棚戶區改造等只提供「房票」+少量現金補償的方案,那麼就會剝奪了拆遷戶選擇不購房的自由。因此,「房票」只能是一種選擇,不能是一種限制。

  而要真正發揮「房票」的積極作用,提高市場選擇自由,就要避免為「房票」的使用場景和規則設置不合理的限制。比如,或隱或顯地指定「房票」的使用範圍,將棚改釋放出來的剛性購買需求,變相引流到特定樓盤和地域,以進行變相利益輸送。變相利益輸送還有很多方式,比如,通過限制使用時間,將「房票」導流到特定時段銷售的樓盤,因為在特定時間可以營造只有某個樓盤在售的場景,抑或通過設置「房票」的行權複雜程度,變相限制「房票」在二手房市場交易,從而將「房票」流量導入新盤等等。

  此外,要避免變相壓低「房票」購買力,侵害「房票」持有人合法權益的行為。要知道,在目前各地房市,市場容量是有限的,「房票」持有人的集中入市,本身就對市場具有衝擊影響。

  總之,當前「房票」具有提高市場交易自由和交易靈活性等特徵,同時也存在人為操作、干擾市場的空間,要趨利避害關鍵是通過開放式地議題設置,讓利益各方都參與「房票」使用規則的設計中,讓「房票」成為市場公平自由交易的助推器,市場交易效率的潤滑劑。同時,必須明確,「房票」只是一種選擇,而非唯一的選擇,人們可以選擇完全貨幣對價,以給予權益人不購房的選擇自由。

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