三亞鳳凰島陷入資不抵債,百億投資的「東方迪拜」怎麼了?

三亞鳳凰島因重整一事,再陷輿論漩渦。

中國交建6月13日晚間披露,其參股公司三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司(以下簡稱「鳳凰島國際郵輪港」),收到三亞市中級人民法院送達的《民事裁定書》,以鳳凰島國際郵輪港不能清償到期債務且資不抵債為由,裁定受理債權人三亞發展控股對鳳凰島國際郵輪港(本級公司)進行重整的申請。

鳳凰島是在三亞大海礁盤之中吹填出的人工島,鳳凰島國際郵輪港是鳳凰島的主體公司。作為海南最知名的地標建築之一,鳳凰島在建設之初就備受關注,卻不想這座曾經風光無限的小島如今會陷入資不抵債、舉步維艱的困境。

截至2021年12月31日,鳳凰島國際郵輪港資產總額約為50.40億元,負債總額約為186.05億元。

「東方迪拜」

站在三亞灣的海灘上,5棟流線型帆船大樓迎風而立,它們頻繁出現在和三亞相關的電視畫面和宣傳畫報中,這正是鳳凰島一期(也稱「一島」)的建築主體,也一直是三亞的地標建築。

三亞鳳凰島。圖/圖蟲創意

鳳凰島一期佔地面積36.5萬平方米,二期(也稱「二島」)47.4萬平方米,兩期由整片沙灘連接。該項目起初的構想是一座國際客運碼頭,由三亞港務局立項建設。

項目從1996年到1998年,進行了充分的水文氣象環保等方面的論證,並取得了海南省各級主管部門的批複。

之後,三亞港務局與司法部下屬企業眾城集團合資成立三亞眾城國際客運旅業有限公司(以下簡稱「眾城國際」),開始建設該項目。

再然後,鳳凰島歷經二十來年發展,起起落落,幾度易主。

2002年,來自湖北的地產商曾憲雲收購了眾城國際,成為鳳凰島「島主」,鳳凰島由此開始了房地產化進程。

公開資料顯示,曾憲雲與三亞市政府簽訂的投資合約中,包括國際郵輪港、1幢國際會議中心(七星級酒店)、5幢國際養生度假中心、商務別墅會所、國際遊艇俱樂部、奧運廣場公園、海上熱帶風情街7個投資項目,總投資額超50億元。

此後鳳凰島進入了快速建設時期。隨著碼頭、跨海大橋等工程項目逐漸竣工,島上的國際郵輪港開始試停靠郵輪。

2006年,浙江國都控股成為眾城國際最大股東,並在次年將鳳凰島項目調整為旅遊綜合體,號稱打造「東方迪拜」。鳳凰島投資金額也擴大到100億元。

然而,隨著海南樓市熱潮逐漸褪去,鳳凰島項目售價大幅下跌,再加上投資客減少致使成交量逐年下滑,從而導致資金回籠緩慢等問題,鳳凰島陷入困境。

2014年3月,中國交建出資49.62億元收購了三亞鳳凰島國際郵輪港45%的股權,一系列操作之後成為鳳凰島新的控制人。

「未來鳳凰島將會被打造成為亞洲郵輪之都,成為集餐飲、娛樂、休閑、度假、購物為一體的國際頂級旅遊度假島。」中國交建官方微信號曾如此表示。

曾多次接觸鳳凰島相關負責人的知情人士羅宇告訴中國新聞周刊,鳳凰島幾度易主和其複雜的債務關係與融資不暢息息相關。而鳳凰島一路走來並不如表面上那般風光,在曾憲雲開發鳳凰島期間,就有兩位合作股東選擇離開,讓當時的建設一度陷入困境。

羅宇還透露,當時為了彌補資金的不足,民間借貸曾被過度使用,一些民營資本也通過股權收購的形式加入到鳳凰島的建設開發中來。

如2006年成為鳳凰島大股東的浙江國都控股,便是浙江房企中較早通過房地產信託融資的企業之一。

但顯然,擅長資本運作的浙江國都控股並沒有將鳳凰島帶出困境,而儘管迎來實力雄厚的央企入股,在此後受到海南島劇烈環保整治風暴衝擊的鳳凰島,也沒能如願實現騰飛。

環保風暴

據悉,自鳳凰島之後,海南開始大規模填海造島。

為了打造世界級的旅遊度假目的地,海南陸續推出多個填海造島計劃,海花島、如意島、葫蘆島等多個人工島建設平地而起。

2017年8月10日至9月10日,中央第四環境保護督察組進駐海南省開展督察工作,由此開啟了海南島內的「環保風暴」。

海南持續了數十 年的填海造島熱潮戛然而止,也徹底改變了鳳凰島的命運走向。

督察組向海南省反饋督察情況時提到,鳳凰島以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權,但實際主要用於房地產和酒店開發,由於填島造成水流變化,三亞灣西區岸線遭到侵蝕,為修復岸灘不得不斥巨資對三亞灣進行人工補沙。

2018年1月,海南省要求各市縣對照中央環境保護督察反饋意見中提及的多個違規違法人工島項目實施「雙暫停」(即暫停建設、暫停營業)。

至此,這些曾經火爆一時的人工島有的被責令整改或暫停開發,有的則被要求全島拆除。

被督察組點名的鳳凰島更是不能倖免,在實施「雙暫停」的同時,還需補償超過3700萬元的生態補償資金。

對於因鳳凰島引起的生態和發展的問題,三亞也是進退兩難。

羅宇透露,三亞市政府曾多次和中國交建及鳳凰島相關負責人溝通鳳凰島處置、賠償等事宜,但一直未達成一致意見。

但因鳳凰島問題整改推進緩慢,2020年,海南省生態環境保護督察整改工作領導小組辦公室公開約談三亞市人民政府。三亞市政府負責人現場表態稱,對約談所指出的問題,全盤接受。

2021年11月20日發佈的《海南省落實中央生態環境保護督察整改情況》指出,確定將「鳳凰島二期項目全部拆除,恢復建設前原狀,全部拆除後,郵輪母港碼頭功能另行考慮」作為鳳凰島二期項目整改拆除技術方案。

但圍繞鳳凰島引起的紛爭和困擾,遠不止這些。

跳水的房價

鳳凰島的房價,一直是輿論關注的焦點。

2010年對於鳳凰島而言是具有特殊意義的一年。當年的1月4日,國務院發佈《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》,至此,海南國際旅遊島建設正式步入正軌。

那時市場資金對海南旅遊投資充滿想像空間,非理性投機熱潮使得海南成為投資「新熱土」,鳳凰島也藉著這波樓市的東風扶搖直上。

相關數據顯示,國際旅遊島獲批後5天內,海南商品房銷量就超過2008年全年總量,為171.12億元。

與此同時,在獲批一周後開盤的鳳凰島一期,均價漲到7萬元/平方米,當天兩棟樓700套房子全部被搶購一空。這個數據不但創下海南銷售紀錄,當時在全國也極為罕見。

而僅僅在半個月前,該盤的報價只有5萬元/平方米。

之後,鳳凰島的房價曾一度飆升到16萬元/平方米的「天價」,來自浙江、山西的炒房客蜂擁而至,鳳凰島「一房難求」。

但很快,這失控的房價迅速被海南出重拳抑制住。隨著市場熱度逐步消退,2013年鳳凰島房價降至約7萬元/平方米。

不過當時絕對沒有人想到,這並非谷底。在經歷過幾輪環保風暴之後,鳳凰島房價再遭重創,甚至一度跌到3.5萬元/平方米,2010年期間高位入手的投資客們,被深度套牢。

深圳大學旅遊發展研究中心研究員劉傑武告訴中國新聞周刊,過去的房價泡沫,主要是為未來和期望買單,而現在的低價,反映的是當下政策的不確定性。

不過,他認為在三亞,海景房依然屬於稀缺資源,一旦有利好的政策出現,還是能慢慢回溫,但對於能否再度回到高位,他並不樂觀。

海南省房地產業協會執行秘書長王路也認為當下鳳凰島上房子並不具備太高投資價值。

在接受中國新聞周刊採訪時,王路表示「小戶型,大開間,並不適宜日常居住;島上的房子多為40年產權式酒店,而當下海南的限購政策對這類房產並不友好;二期已經被拆除,三期遙遙無期,只剩下一期這孤零零幾棟建築,看不到發展前景。」

王路認為現在的價格已經跌破部分業主心理防線,大部分業主會選擇暫時將其擱置,靜候新機,「就算現在想要『割肉離席』,也很難找到真正接盤的人」。

前途未卜

不管是王路、劉傑武還是羅宇,都認為鳳凰島只有進行重整,將債務剝離之後,才有機會輕裝上陣,重新發展。

「將過去原有的債權債務通過法律途徑做一次清理,來個了斷。」王路認為這個項目後續沒有太大開發空間,應該到此為止。

不過,鳳凰島的問題依然敏感,尤其是郵輪母港關乎三亞國際旅遊消費中心建設。

在國務院印發的《「十四五」旅遊業發展規劃》中,提到加快海南國際旅遊消費中心建設,同時也提出推動三亞建設國際郵輪母港。

發展郵輪母港不僅是鳳凰島的初期規劃,也是中央對三亞的明確要求。

對於鳳凰島的後續發展潛力,劉傑武持謹慎態度。

他說,目前二期已被拆除,後續被規劃為郵輪母港配套設施用地,一期僅剩下規劃中還未建設的七星級酒店、商務別墅會所、海上熱帶風情街等變現能力弱,且是重投資、慢回報的商業物業。

「核心資產就剩下這些,怎麼可能再有大的突破?」劉傑武說。

(原題:《房價跳水、資不抵債,三亞鳳凰島怎麼了》)

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