鄭州2022年首批集中供地降門檻 超八成地塊底價成交

來源:中國經營報

本報記者 庄靈輝 盧志坤 北京報導

6月22日,鄭州市今年首批集中供地收官,至此,年內22城首批集中供地全部完成。

從成交結果看,年內鄭州市首批集中供地15宗地塊全部成交,其中2宗溢價成交,13宗底價成交,成交佔地面積約66萬平方米,總規劃建築面積206.76萬平方米,成交總價約107億元。

「在鄭州目前的房地產市場背景下,銷售依然承壓,整體市場仍然處於恢復期,房企拿地普遍極為謹慎,企業當下的主要發力點仍是促銷售,促回款。」中指研究院河南公司總經理梁波濤表示,從鄭州市第一次集中供地成交結果來看,企業參拍並不激烈。

此外,年內鄭州市集中供地輪次由3次增加為4次,此後3次集中供地出讓活動將分別於7月、9月和11月進行。

「行業下行,區域分化加劇,科學合理的土地供應節奏,更能應對靈活的市場變化。」克而瑞鄭州機構總經理王歡表示,年內鄭州市集中供地由3次增加至4次,且首次集中供地門檻明顯下降,有利於提升政企雙向靈活度。

門檻下降

從供應情況來看,鄭州市此次集中供地門檻明顯下降,土地保證金比例普遍下調,同時地塊品質均較為優質。

供地公告顯示,鄭州市此次集中供地共推出15宗地塊,均為涉宅用地,總佔地面積為66.33萬平方米,總起始價約104.8億元,最高溢價率設置均低於15%。

相較於去年3批次保證金要求為起始價的50%,今年內鄭州市首批集中供地的保證金比例普遍做出下調。除北龍湖板塊的鄭政東出〔2022〕3號(網)保證金為起始地價50%,其餘地塊均下調為20%;同時,去年就曾在集中供地中出現身影的2宗地,不僅下調保證金,還同步下調起始地價、熔斷地價及綜合房價限價。

同時,今年內鄭州市集中供地由3批次調整為4批次,分析人士認為,此舉也有利於提升政企雙向靈活度。

「由3批次調整為4批次,政府可以隨市場變化及時調整供應結構,減少土地流拍現象,完成土地供應計劃;同一批次供應量的減少,也意味著同一時期片區競品減少,後續地塊集中入市競爭的激烈將有所緩解。」王歡表示,對於企業而言,供地批次增加即年內拿地機會也會增加,企業可根據節奏來及時調整資金儲備,布局拿地,相比3批次時期更加靈活。

從成交結果來看,鄭州市此次集中供地成交結果尚屬平穩,未出現流拍,15宗地塊中13宗為底價成交,2宗溢價成交。

從供地結構來看,鄭州市此次供應的15宗地塊中10宗為城改定向地塊,5宗為公開出讓地塊,而在5宗公開地塊中,鄭政東出〔2022〕4號地需50%的產業導入,鄭政高出〔2022〕2號地需軌道交通相關要求,實際公開出讓地塊僅3宗。

「市場頗具看點的有2宗土地,均溢價成交,分別為:鄭政出〔2022〕3號地,由(龍湖)鄭州龍興房地產開發有限公司摘得,溢價率為12%;鄭政東出〔2022〕3號地,由河南保利發展有限公司摘得,溢價率為8%。」梁波濤表示,此次鄭州市供應的10宗城改地塊中,有超過一半地塊被鄭州國企及平台公司摘得,政府托底意圖明顯。

22城首批集中供地收官

除國企或平台公司托底外,鄭州市此次集中供地供應規模明顯下滑,相較於去年首批集中供地規模下降超七成,環比上一次供地規模也下降超六成。

目前來看,由3批次增至4批次、供地規模下滑、國企央企與地方平台公司托底等已成今年內22城首批集中供地的共同特徵。

「今年內22城首批集中供地共計推出涉宅用地469宗,供應建設用地面積2135萬平方米,推出規劃建面4713萬平方米。最終成交397宗,成交規劃建面3907萬平方米,首批次共計成交出讓金4969億元。」中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛表示,今年內22城首批集中供地成交熱度穩中有進,庫存量少城市回升明顯;拿地企業依舊以國央企主導,供給端有意降成本做出讓利。

張曉飛還指出,今年內首批集中供地的各城市間土拍熱度仍有較大分化,單個城市內部分化亦較為明顯。首批次土拍中僅有深圳、杭州等部分城市整體熱度較高,合肥、南京等房地產市場階段性火熱的城市均有不同程度的遇冷。

「其餘城市雖有流拍率下降、溢價率提升等正向結果反饋,但或有本次土拍整體土地質量較好等客觀因素存在,且大多數城市底價成交率仍然維持高位,從側面反映了開發商加槓桿、擴土儲的意願仍然不強。」張曉飛表示,當前來看,土拍市場整體回暖仍需時日。

對於此後集中供地情況,張曉飛認為,土拍規則將繼續放寬,降門檻、降地價、提利潤,以提升企業拿地意願;同時成交熱度分化將加劇,拿地企業仍以央國企為主,民企拿地愈加謹慎,地方平台托底意願或出現下降。

(編輯:盧志坤 校對:顏京寧)

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