太原樓市三十六條新政滿月:「我在新政出台一周內交了定金」

今日,距5月23日「太原三十六條」樓市新政發佈已過去整整一個月。新政出台後的連續三周,省城樓市藉助政策利好扶搖直上,看房客、成交量激增,回暖跡象明顯。但進入上周即新政落地後的第四周,省城各樓盤的成交又恢復了往日的平淡,新政效果及樓市未來走勢飄忽不定。新政的邊際效應已顯現,背後的原因是什麼?省城樓市未來會升溫嗎?山西晚報記者對此進行了採訪——

新政出台首周 新房市場升溫

「太原三十六條樓市新政出台後,省城新房市場迎來久違的成交升溫。」合和房產經紀公司的曹先生稱,2021年省城樓市成交慘淡,公司主營業務新房成交業績的推進非常艱難,尤其是部分房企爆雷,產生的巨額應收款帶給所有房產經紀公司及渠道巨大財務壓力。所以,今年公司把業務重心向更穩定安全的二手房市場轉移。而5月23日新政出台之後,新房市場再度活躍起來,給房產經紀行業帶來信心和勇氣。

5月28日,新政出台後的第一個周六,山西晚報記者走訪了省城萬科、中海、保利等多家在售剛需樓盤,所到之處一派火熱景象。售樓處座無虛席,許多置業顧問不得不同時接待兩組甚至多組客戶,致電諮詢的客戶更是絡繹不絕。「成交信心恢復表現得很明顯。但政策發佈的時間還很短,這樣火熱的場面能持續多久還有待觀察。」售樓部多位置業經理在接受採訪時表示,政策的積極信號明顯,這是全行業的福音,他們要做的就是抓緊機遇,給業主普及政策,推動成交。

安居客太原站發佈的數據顯示,太原市5月新房成交1740套,成交金額22.64億,環比提升44%。新政出台第一周成交套數為740套,比新政出台的前一周多出280套。旭輝江山、龍湖天鉅、萬科時代之光等項目的置業顧問表示,新政對成交的刺激作用明顯,以龍湖天鉅為例,新政出台前的5月16日至5月22日,新客到訪為238組,而在新政之後的5月23日至5月29日,新客到訪數量一下增加到646組,是新政前的近三倍。太原新房市場受政策影響非常明顯,開發商推售熱度大大提高。保利、中海等品牌適時趁著政策熱度,在6月初加推了新品,成交業績比預料要好。

首付利率降低 成交效果明顯

出台的「太原三十六條」樓市新政中,人才購房補貼、公積金貸款額度放寬、租房補貼等政策備受關注,但這些政策需要相關職能部門出台細則,並協調配合執行落地,涉及的部門多、周期長、跨度大。相對而言,首房首貸利率降低、首付兩成這兩條政策更易落地實現,是目前諸多利好政策最有效的手段。

省城市民李先生由於資金緊缺,一年前相中的位於省城晉祠路某名盤大平層遲遲不敢出手購入。「我的所有存款和資金只夠房子三成首付。但手頭沒有一點存款比較心慌,所以不敢輕易下手,現在新政出台首付20%就可以,這就意味著我手裡還有40萬元左右的現金可以周轉,所以我在新政出台後一周內交了定金。」李先生是眾多意向購房者的一員,在他看來,首付兩成、利率4.6%是促成他買房的主要原因。

張女士在去年年底剛買了房子,當時利率沒下調,但是房價非常便宜。新政出台後,張女士感覺自己買房交錢交早了。張女士稱,她買房時利率是5.3%,每月還8051元房貸;而如今利率為4.6%,每月還貸7433元,每月的還貸額度降了618元。但置業顧問告訴張女士,新政出台之後,利率確實降了,但房價只要微微一漲,這些省下的錢又會補上去,所以她去年年底的出手並不吃虧。

因為新政出爐,還有部分購房者想先退再購,享受一下利好。此前,周女士在太原東中環某售樓處訂了一套房子,促使她買房的原因之一是開發商當時降價大促,「精裝房比周邊其它項目的毛坯房還要便宜。」而購房時開發商承諾,業主首付之後且在正式網簽前,可以退房。新政出台後,周女士打起了退房再購房的主意,但是眼瞅房企漲價的營銷一波接著一波,周女士打消了退房的念頭,她感覺樓市現在不穩,如果回暖,房子還能升值。退房再購,可能鍾意的戶型會賣光,得不償失。

新政刺激作用 還待時間觀察

安居客提供的數據顯示,「太原三十六條」樓市新政對成交的作用正在減弱。新政出台第一周成交套數為740套,第二周730套,第三周降落到549套。雖然新政出台第三周的成交套數從第一周的740套,降到了549套,但是比新政之前的一周460套,還是要高出89套。龍湖天鉅項目新政第三周的到訪量,已從首周646組降到351組;來自萬科的數據顯示,新政第一周萬科太原項目到訪環比上漲62%,成交環比上漲148%,第二周開始新政熱度回落,到訪環比下降23%,成交環比下降27%;第三周到訪、成交環比穩定。上述清晰的樓市走勢與山西晚報記者採訪的其它樓盤情況相似。

「政策出台效果需要有一定的反應時間。按照以往的經驗來看,政策出台前三周的成交暴增,原因是不少等待新政置業者的需求釋放。這部分需求釋放完畢之後,樓市會進入一個穩定的盤整期。政策效果周期需要一年。」山西朗潤智業的調研人員稱,上一輪限購鬆綁的效果周期為兩年。

「省城二手房市場沒有被激活,說明市場沒有全面回暖。」合和房地產經紀公司的曹先生稱,很多想置換新房的客戶,需要把自己手裡的房子先賣掉才能籌款買下一套房子,但新政的利好顯然針對新房更多。目前,新政取消了「認房又認貸」的購房限制,而業主賣舊房也想價格高一些,等待更好時機,所以,新政對市場全面回暖能否起到作用還得再觀察一段時間。

在業內人士看來,房地產市場的關鍵還在於普通購房者手裡有沒有錢。據官方數據,2022年一季度太原市居民人均可支配收入10265元,雖然比上年同期增長5.4%,而4月的疫情影響了許多普通人的收入預期,「只有購買力提升,房地產市場才能真正回暖。」

小牛是位剛需置業者,他一直在關注多個剛需盤。他告訴山西晚報記者,新政出台之後與他對接的置業顧問一再強調房子要漲價了,要他付款。但一個月過去了,他看中3個樓盤其中的4個戶型,有兩個漲價沒賣出去,有一個還降價了。「咱老百姓口袋裡的錢有限,今年各類企事業單位都缺錢,今年收入能不降已經非常不錯。但買房會把所有積蓄都搭上,萬一收入和工作不穩定,買了房日子會更緊張。而且政策會不會有變?之後的樓市又會怎樣?對於百姓來說,難的不是眼前的首付,是長達幾十 年的還貸壓力,如果收入上不去,樓價還會跌,誰也不敢這麼輕易把錢花出去。」小牛說出了多數仍在觀望等待的置業者的心聲。

太原市迎澤區郝家溝某售樓處置業顧問告訴山西晚報記者,自從端午節以後,售樓處的熱鬧場面逐漸冷卻下來。「意向者在政策出台後集中釋放,該買的都買了。意向不強的人繼續觀望,不敢出手。這個結果是大家早就預料到的。」置業顧問說道。

新政全部落地 還需各方配合

「太原三十六條樓市新政,至今尚未做到條條落地。新政鼓勵銀行按首付20%辦理房貸,但是現在銀行的貸款政策沒有具體落實下來,客戶房貸簽約這塊有點滯後。」山西晚報記者走訪多個售樓處後發現都有此類問題,許多樓盤還是按30%首付款的比例執行。

「我們還沒有接到準確的信息,目前依然是30%的首套房首付比例。」山西晚報記者致電工商銀行、建設銀行、中國銀行等銀行進行諮詢,對方客服均稱首房首貸仍按3成付首付。但是山西晚報記者發現,不管是置業顧問還是其他中介在介紹新政時均稱可按20%的首付辦貸款。「政策都下來了,只是時間的問題。我們簽訂的合約也會按照20%來讓客戶簽約的。」

山西晚報記者從多家樓盤及銀行客服了解到,目前五大行尚未執行首房首貸兩成首付的政策,各分行仍在等總行批複;而平安、浦發、中信、晉商等個別全國性股份銀行、城商行可以辦理兩成首付。與此同時,能辦兩成首付的銀行還要考察樓盤及房企的金融信譽是否安全,樓盤運營是否健康。在這樣的條件下,已經與平安、浦發、晉商、中信等銀行簽約的少數樓盤,一個月來業績突飛猛進。不少等兩成首付的業主,會由此改變購房目標,或者房貸轉簽可辦兩成首付的銀行。

業界人士表示,疫情刷新了很多人對房子的認知,買房邏輯發生巨變。無房族希望更快買房,高端購房者想換別墅,疫情之下,商圈配套、物業服務等成為買房的重點考慮因素。便捷的商業配套可以為居民提供生活物資保障。品質全面的物業服務能為業主提供全方位生活所需。「太原三十六條」政策重點主要為鼓勵太原及山西中部城市居民在太原購房,針對業主深度高層次購房需求,新政第二十一條有所提及,但無法具象化、KPI數據化。

對於大多數的購房者來說,如今進入樓市買房早已不同於過去,購房者不僅會對開發商的安全性,樓盤能否保質、如期交付進行評估,更會在買房時格外注重開發商、樓盤的口碑,實地探訪工地,勘察周邊配套落地情況及周邊樓盤生活便捷性調查等,品牌、產品、地段的多維角度均優的項目才會更受購房者青睞。政策對口碑好的房企品牌銷售有助益,而負面新聞纏身甚至爆雷的房企,無法改變成交慘淡的事實,是政策重點監管的對象。

(原題:《「太原三十六條」樓市新政滿月——市場高開低走 未來會升溫嗎?》)

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