真實的鶴崗房價:並非都是白菜價,外地年輕人買房定居,鶴崗直播電商興起

  原標題 鶴崗蛻變:一座網紅城市的興起

  證券時報記者 孫憲超

  鶴崗市,別稱煤城,地處黑龍江東北部,北隔黑龍江與俄Rose相望。2011年,國務院批准了第三批共計25座資源枯竭城市,其中就包括鶴崗市。

  地處中國東北邊境的鶴崗市,一度並不被大多數人熟知,2019年卻因為房價聞名一時。與此同時,低房價也吸引了全國各地的人不遠千里前往置業,特別是一些年輕人的到來,為這座城市注入了新鮮血液。

  面對直播電商、社交電商等新經濟、新業態的快速興起,鶴崗市也在順應時代潮流,欲將直播電商等打造成新的經濟增長點。鶴崗市作為一座資源枯竭城市,如果能夠在5G時代趁著互聯網、直播電商的東風,加快實現經濟轉型,無疑會有非常重要的意義。

  近日,證券時報·e公司記者前往鶴崗市採訪,近距離觀察這座城市正在發生的一些積極變化。

  真實的鶴崗房價

  鶴崗市預計在今年8月份才能開通高鐵。證券時報·e公司記者需要從長春市乘坐高鐵到達黑龍江省佳木斯市,然後換乘客車前往鶴崗市。從長春出發時間是10時13分,抵達鶴崗市已經是17時。

  記者到達鶴崗市正值下班高峰,一些街路已經出現堵車。鶴崗的街面很乾凈,醫院、學校、商超、飯店等生活配套設施也是隨處可見。在位於鶴崗市工農區育才路的育民小學外,很多家長正在翹首以待小朋友放學。鶴崗市的綠化程度很高,目前,鶴崗市林地森林覆蓋率已經提高到86.7%,建成區綠化覆蓋率突破43%,據說已經實現了「300米見綠500米見園」。

  來到鶴崗市,自然要了解一下鶴崗市的真實房價。「最近幾年鶴崗市新建的樓盤並不多,現在交易的主要是以存量房和二手房為主。」有鶴崗市民介紹。

  位於鶴崗市向陽區新興路上的永豐國際城和頤和華府,是目前不多的幾個在售樓盤。其中,永豐國際城二期目前還未預售,一期還有少量的毛坯現房,且均為149㎡以上的3室2廳2衛,優惠後的單價是4530元/㎡,149㎡的房屋總價為67.5萬元。

  頤和華府是由3棟高層和3棟多層組成,均設有電梯直達地下停車場,最小的在售面積為120㎡。其中,高層樓房的起價為4850元/㎡,從二樓開始,每往上一層需要加10元。多層洋房的價格是5550元/㎡,其中,二至四樓的價格一樣,其他樓層價格不一。

  二手房方面,證券時報·e公司記者發現,鶴崗市的確有一些總價三四萬元的二手房在出售。例如,位於鶴崗市南山路第十二中學附近的福苑小區,一套建築面積為52㎡的兩房一廳一衛住宅,銷售總價只有4萬元,單價只有770元/㎡。

  但是,鶴崗市總價6位數以上的二手房並不少見。北國明珠四期的一套65㎡的兩房一廳一衛住宅,銷售總價接近10萬元,單價為1500元/㎡左右。在鶴崗市南山區的松鶴小區,一套建築面積為76㎡的兩房一廳一衛住宅,銷售總價為13萬元,單價約合1710元左右。

  而在位於鶴崗市工農區比優特時代廣場附近的金地新城,一套建築面積為81㎡的兩房一廳一衛住宅,銷售總價為29.8萬元,單價為3679元/㎡。同樣是位於工農區的龍信天水湖休閑花園,一套建築面積是112㎡的兩房一廳一衛住宅,銷售總價是36萬元,單價約為3214元/㎡。

  總體來看,鶴崗市整體房價不高,二手房因為建築年限、所處位置、所在樓層、是否裝修等因素,售價也存在著較大的差異,並非都是白菜價出售。

  外地人來了

  對於很多中國人來說,房子是必不可少的。而鶴崗市低廉的房價,正好契合了國內一部人的需求。近年來,不斷有來自全國各地的人在鶴崗市置業。

  鄭前,出生於1993年,廣東省湛江市人。大學期間,鄭前學習的是市場營銷專業,畢業後在福建省廈門市、廣東省廣州市的汽車4S店從事銷售、汽車配件銷售等工作。

  2019年,鄭前不經意間關注到黑龍江省鶴崗市二手房白菜價出售的新聞,這讓他萌生前往鶴崗市買房的想法。2019年10月,鄭前千里迢迢只身前往鶴崗市。「當時自己在開網店,並不受區域的限制,這也是前往鶴崗市買房的一個重要原因。」鄭前說,「因為怕家人擔心,所以在去鶴崗前也沒有事先告知他們。」

  鄭前在鶴崗很快就以4.6萬元的價格購買了一套60㎡的住宅,之後又進行了一番裝修。初到鶴崗市,鄭前還是以開網店作為主業,偶爾也會拍攝一些小影片。一個偶然的機會,鄭前拍攝的一則小影片在抖音上受到非常高的關注,粉絲量快速增長。由此,鄭前開始有意識地拍攝一些以鶴崗為主要題材的影片。

  從2020年年初開始,有人在抖音上私信鄭前,詢問有關鶴崗房價的問題,還有人請鄭前幫忙代買鶴崗的房產。「純粹是在機緣巧合之下才開始從事房產中介。現在平均每個月都能幫助全國各地的人購買近10套的房產。去年中旬,曾經有一個月代買了二十幾套房產,創下自己的一個紀錄。」鄭前說。

  現在,鄭前已經在鶴崗市成立「鄭前房產」,並雇傭了幾位鶴崗本地人,從事二手房中介業務。除了從事二手房中介業務之外,鄭前還為那些購房者提供裝修服務,這儼然已經成為他的第二主業。

  有別於傳統二手房中介,鄭前80%至90%的業務是來自於線上,客戶以江蘇、浙江、廣東和四川的居多。「這些客戶在鶴崗購買房產,用來投資的居多,只有很少一部分會在現階段前住鶴崗居住。」鄭前說,「很多人在購房前和購房後都沒有來過鶴崗,一切都是我們在幫著辦理。」

  因為發展得比較順利,鄭前已經準備在鶴崗市長期定居。「現在來看,當初購買的戶型和裝修都不太滿意。去年,我又以12萬元左右的價格購買了一套93㎡的住宅,房子目前還正在裝修中。」鄭前說。

  在抖音平台上,除了「鄭前(在鶴崗)」之外,還有諸如「山東美美在鶴崗」、「小豪哥(在鶴崗)」、「遼寧人土土在鶴崗」等帳號,均有著一定的關注度和粉絲量。他們中的一些人,也和鄭前一樣,通過互聯網從事二手房中介業務。

  鶴崗的直播電商

  「最近兩年,很多外地人來到鶴崗市買房。選擇在鶴崗定居的外地人中,很多都在從事直播電商、短影片製作、網上賣房等與互聯網相關的工作。」據鶴崗市群聯自媒體協會發起人朱海東介紹。

  因為在網上看到鶴崗市房價的新聞,2020年3月,來自湖北省的劉明(化名)借到東北出差之機,特意前往鶴崗實地考察。一番考察之後,劉明發現鶴崗市民很熱心,城市的物價不高,生活壓力不大,最主要是房子還不貴。2020年夏天,劉明攜妻子又一次來到鶴崗並很快購買了一套70㎡的兩房一廳一衛住宅。

  在經過認真考慮之後,原本就是自由職業者的夫妻二人,決定在鶴崗長期定居,並且開始在互聯網上進行創業。兩年時間過去了,劉明和妻子的生意越做越好,這也堅定了他們留在鶴崗的信心。

  劉明和妻子希望接下來通過直播帶貨等方式,將家鄉的一些特產向鶴崗、向黑龍江進行推介;同時,也要讓更多的家鄉人了解和吃到黑龍江的特產。

  王岩是佳木斯人,2020年3月開始在快手平台從事直播電商。經過親朋的介紹,獲知鶴崗市正在大力發展直播電商產業,並會給予很多優惠政策。經過詳細了解之後,王岩覺得鶴崗市扶植直播電商發展的政策頗具吸引力。

  2020年10月,王岩和他的團隊來到鶴崗市從事直播帶貨。目前,王岩團隊成員已經發展到20多人,在快手平台擁有近200萬的粉絲,直播時售賣的產品以鶴崗當地的農產品等為主。

  王佳菲也是佳木斯人,多年前嫁到鶴崗,曾在某企業擔任過6年的人事經理。2015年,王佳菲前往廣州創業,並於2016年成立了自己的貿易公司。經過幾年的打拚,王佳菲的貿易公司已經逐漸步入正軌,銷售渠道也較為穩定。

  2019年,王佳菲回到鶴崗,並於2020年1月在快手平台上運營直播號「菲兒大牌淘」,主要經營品牌服裝摺扣。王佳菲至今還清楚地記得,自己的第一個粉絲來自鶴崗同城,一次性購買了兩件商品。

  進入電商行業兩年多時間,王佳菲在快手平台上的粉絲已經越來越多。「我從來沒有花錢購買過粉絲,現在的粉絲都是純粉。直播間每天在線的有幾百人,都是真正為購買衣服而觀看直播。」王佳菲說,自己每天平均播出4個小時左右,從成交率來看,每天能賣出去一兩百件衣服,每個月的利潤在3萬至6萬元不等。

  據王佳菲介紹,政府在提倡大力發展直播電商行業,現在很多鶴崗本地人也在進入直播電商行業,很多鶴崗寶媽都曾前往王佳菲的直播間學習如何進行直播。

  談及鶴崗市發展直播電商的優勢時,王佳菲表示,直播電商發展起來之後,隨著業務量的不斷增多,對運營的團隊人員的需求,以及對直播的場地、儲存貨物的倉庫面積的需求也在加大,人力和場地成本在直播電商的成本構成中佔比不小。鶴崗市人力成本比較低,一些電商產業園還免費為主播提供直播的場地、庫房,這無疑是鶴崗市現階段發展直播電商的很大優勢所在。

  壯大網紅經濟

  據了解,鶴崗市已經開啟了「產業轉型示範城」建設,正在加快產業結構優化升級,提升產業核心競爭力。尤其值得注意的是,鶴崗市還將直播電商作為城市發展的新產業來進行重點培育。

  面對新業態、新模式,鶴崗市也在藉機推進電子商務賦能產業,積極培育一批頭部直播電商機構、MCN(多渠道網路)機構,孵化一批直播電商品牌,培養一批直播帶貨達人。鶴崗市希望通過大力營造直播電商發展的濃厚氛圍,以信息化培育新動能,用新動能推動新發展,有效促進實體經濟線上線下融合發展,打造新的經濟增長點。

  2021年,鶴崗市出台了《鶴崗市直播電商發展三年行動規劃(2021~2023年)》。鶴崗市的發展目標是到2023年底,力爭建成5個直播電商基地、培育10家具有示範帶動作用的電商骨幹企業、孵化30個網紅品牌、培訓1000名直播銷售和運營人員,培育一批直播帶貨網紅達人,將該市打造成全省知名的直播電商發展新高地。

  鶴崗市在今年年初的政府工作報告中提出,在2022年要瞄準時尚需求,壯大網紅經濟、平台經濟、共享經濟。推動電子商務「村村通」,形成以市級電商園區為引領,縣區各有特色優勢的電商產業群,電商交易額要有新突破。接續發展雲旅遊、雲逛街、雲購物、雲教育等新業態,培育綠色消費新增長點。

  報告稱,鶴崗市發展直播電商擁有諸多有利條件:黑龍江省物產豐富,鶴崗人普通話標準且具有東北人獨有的幽默感,鶴崗市還擁有蘿北口岸。鶴崗市正在制定數字經濟發展五年規劃,爭取全省「信息技術與製造業融合實施意見」支持,計劃在2022年新建5G基站300個,5G信號實現城區重點區域、縣級熱點區域兩個全覆蓋。

  鶴崗市一家電商產業園的工作人員介紹說,「隨著5G時代的到來,我們希望能夠實現直播電商與本地傳統產業的有機、協同發展,逐步帶動、完善鶴崗市產業鏈供應鏈的提檔升級。實現產品電商化包裝和規模化生產供應,推動鶴崗造、鶴崗產,賣全國、賣全球。」

  在該工作人員看來,直播電商與傳統產業相結合,在鶴崗市應該大有所為。例如,直播電商可以充分利用鶴崗市的口岸優勢,將傳統產業與電商直播、電子商務跨境交易新方式進行融合,構建完善的跨境電商產品供應、渠道布局、保稅區倉儲物流等產業鏈體系,嘗試開啟外貿領域跨境直播電商發展。通過推動跨境電商O2O體驗店與網紅直播相結合,打造營銷新模式。

  直播電商還可以整合鶴崗文化旅遊資源及特色項目,開展在線直播活動,興起「玩在鶴崗」的旅遊和文娛消費熱潮,提高鶴崗文創產品的商業價值,打造鶴崗市「網紅」名片。

  獲取流量

  「這兩年我一直在關注中國3~6線區域直播電商產業的發展。一座城市要想發展好直播電商,首先是當地的政府要真正重視起來,通過三條路的建設來為發展直播電商做好鋪墊。」資深互聯網觀察家丁道師在接受證券時報·e公司記者採訪時表示。

  丁道師說,第一條是道路,發展直播電商交通必須要發達,因為直播電商涉及一些物流的發送;第二條是網路,發展直播電商必須要將4G、5G普及,要能夠提供既快捷又便宜的資費套餐;第三條是腦路,政府有關部門要通過合適的途徑把互聯網知識教授給當地的一些居民和當地的創業者,讓廣大從業者能夠迅速的使用互聯網工具來融入大環境。

  據丁道師介紹,目前全國好多地方都是政府牽頭,直播機構和各行各業的從業者參與,一起在推進直播電商產業的發展,這已經成為一個大的趨勢。鶴崗也可以因地制宜地發展直播電商產業,可以根據鶴崗市特色產品,發動廣大從業者、農民、農業合作社與直播機構來聯動起來,把直播電商產業做好。

  丁道師坦言,流量對於發展直播電商非常重要,因為流量就是用戶,沒有用戶誰來買直播的東西。所以直播電商在有了產品、渠道和政策支持之後,怎麼來獲取流量就顯得尤其關鍵。

  「直播電商能否獲得流量,跟其在哪座城市關係並不是很大。當然越大的城市、經濟越發達的城市機會更多,可能會招聘更優質的人才來面對用戶。」丁道師說。

  據了解,為了獲取流量,王岩及其團隊成員經常會前往一些大城市進行直播,以便獲得直播時所在城市的流量。

  王佳菲認為,快手和抖音都對用戶有定位,所以主播在進行直播時,平台也會有意識推送給同地區的用戶。「拋除地域因素之外,主播的帶貨能力,售賣商品的品質、價格,也是影響流量的重要因素。」王佳菲說,東北主播熱情、幽默、真誠,說話具有感染力、親和力,這對於獲取流量大有益處。現在各個平台很多大號都願意雇傭東北人擔當主播,看重的也是主播的這些優勢。

  「不論是短影片的創作者還是直播帶貨的主播,首先要把自己的內容做精做細,讓自己的產品真有競爭力、有看點和賣點。同時,需要去認真研究各個平台的運營機制和演算法機制,只有這樣才有可能獲得在最大限度上獲得流量。」朱海東說。

  在丁道師看來,鶴崗已經是網紅城市,自帶流量。想要發展互聯網電商,就可以通過社交網路搞一些營銷,來進一步擴大城市的知名度。同時,鶴崗也可以直接請一些有流量的主播,通過和這些主播合作等多種方式,來獲取流量。

  「鶴崗也可以培育一些主播加入MCN機構,或者和MCN機構展開合作,請MCN機構的主播來給鶴崗帶貨。」丁道師說,鶴崗市的直播電商為了獲取流量,很多種方式都可以去探索和嘗試,對於互聯網的一些玩法,一定要靈活的利用起來。

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