三盛控股美元債能否順利「闖關」?

21世紀經濟報導記者 唐韶葵 上海報導

又一家百強房企加入美元債展期行列。

6月22日,三盛控股(集團)有限公司(02183.HK,簡稱「三盛控股」)公告,擬對一筆1億美元債尋求要約交換。這筆將於2022年7月5日到期的美元債(ISIN:XS2351081943)發行規模1億美元,目前餘額1億美元。如能獲取最低接納金額9000萬美元的債券持有人同意,三盛控股將重新發行一筆2023年到期的1.065億美元債。

此前的6月10日,三盛控股就修訂了一筆7000萬美元2022年11月到期、票面利率為12.5%的美元債利息兌付條款,將利息支付日期從5月11日延後半年至11月11日。這是三盛控股在公開市場僅有的兩筆美元債,分別在今年7月、11月到期,涉及餘額總量為1.7億美元。

小房企加速收縮

與大多數民企一樣,三盛控股最終還是要以時間換資金籌集的空間,該公司近期的流動性短缺也有跡可循。

5月16日,三盛控股宣布股票停牌,原因待公佈。三盛控股停牌時的市值約為19.53億港元。同一天,該公司宣布更換核數師,原核數師畢馬威會計師事務所辭職。畢馬威辭職,起因於三盛控股管理層對該公司質押存款、擔保及與林榮東之間的訴訟未給出令事務所滿意的說明。雖然三盛控股於5月16日已委任永拓富信為新任核數師,但至今該公司也還沒發出2021年年報。

據中指院發佈的2022年前五月房地產銷售排名中,三盛控股母公司三盛集團以72億排名91位。2019年,起家於福州的這家百強房企在上海設立了總部,開啟福州、上海雙總部的公司運營模式,自然也走上了融資擴張之路。前述兩筆美元債分別發行於2021年5月與11月。

然而,地產行業轉入下行周期,此前大手筆發行的美元債變成三盛控股等小房企的沉重包袱,企業不得不收縮債務、收縮戰線。近兩年,已有恆泰、錦藝等小房企撤離上海「大虹橋」房產圈。2021年底,上市房企藍光發展(600466.SH)、三巽地產(06611.HK)也已撤離上海。

而另一家以44.6億元排名113位的非上市房企綠都地產,算是未上市房企中堅守最久的,也將於6月底撤離「大虹橋」的辦公室。

困難期的煎熬

小房企的流動性壓力正在加劇。或許,這也是行業內要面臨的最後壓力測試周期。

相比同等規模的其他房企,三盛控股的債券規模並不算太大。比如今年前五月以71.2億元排名行業第92位的朗詩地產(00106.HK),持有一隻2億美元債,將於今年10月21日到期。另外,朗詩地產在境內還持有6筆私募債與兩筆公司債,其中私募債餘額規模5.69億元人民幣,公司債餘額約為11.84億元人民幣。不過,朗詩地產的境內債券集中在明後年到期,今年7月僅有一筆1254萬元人民幣的私募債到期。

前述兩家房企的美元債規模不相上下,短期償債壓力接近,但表現卻大不同。朗詩地產目前正積極通過變現資產償債,三盛控股的資產變現能力則顯得弱了一點。

5月份,朗詩地產以8550萬元人民幣出售南京鑫貝盛投資管理全部股權,後又分兩次以總金額7500萬美元將美國一項目的部分股權出售。據公告披露,朗詩地產這兩筆交易或帶來稅前3204萬美元的虧損。朗詩地產表示,出售所得款項將用於償債與公司運營。

三盛控股近期沒有資產變現動作,還被國際評級機構「盯」上了。在修訂11月到期美元債利息支付條款後,穆迪將三盛控股的公司家族評級(CFR)從「B3」下調至「Caa2」,評級展望維持「負面」。

從三盛控股發佈的未經審核的2021年業績數據來看,截至2021年末,三盛控股的現金及現金等價物為42.52億元(未披露受限制部分);同期,僅一年內到期的銀行貸款及其他借款以及應付債券總額就高達47.09億元。

在業內人士看來,前些年房地產的突飛猛進,對很多並非房地產起家的房企而言,消耗了母公司多年來的積累。三盛控股就是這樣一家房企,其母公司三盛集團創始於1988年,以橡塑發泡等實業起家(即三盛實業),曾以「橡膠大王」著稱。2001年時,三盛集團創始人林榮濱在福建開始試水房地產;2017年4月,三盛集團斥資12.93億元收購港股上市公司利福地產59.56%的股權;2017年8月,三盛集團將利福地產更名為三盛控股,由此完成地產業務的借殼上市。2019年9月,三盛控股將地產總部搬到上海「大虹橋」,尋求更廣闊的發展天地。

看起來就要起飛,實則也是隕落的開始。完成借殼上市之後,三盛集團先後兩次對三盛控股進行資產注入,導致三盛控股業績高速增長。2019年和2020年,三盛控股總營收和歸母凈利潤的同比增幅均超119%;但進入2021年的下行周期,三盛控股開始「增收不增利」,據未經審核的業績數據顯示,三盛控股2021年歸母凈利潤大降25.99%。

在房地產進入縮表周期的當下,三盛控股僅僅是大多數小房企的一個縮影。同策研究院資深分析師肖雲祥指出,房企債務違約頻發,是由內外因素疊加導致的,內部在於房企為追求規模,忽略穩健性的需求。外部因素則是融資端收緊、房地產趨勢下行、疫情、市場信心等。

在內外因的疊加下,房企違約事件頻現。肖雲祥認為,當下對於房企而言,需要做好「開源節流」的工作,促進銷售回款、處置資產、引入戰略投資者。另一方面,房企也需要和債權人積極溝通,尋求雙方都可接受的債務展期解決方案。

好在,全國各地目前正以極大力度優化調整房地產政策。市場正在緩慢築底,部分城市的銷售也出現了回暖跡象,「三盛控股」們還需要再堅持和自我調整,以期熬過困難期。

(作者:唐韶葵 編輯:張偉賢)

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