美國房貸利率上行催生「租房熱」 多次加息后樓市會否降溫?

  21世紀經濟報導記者胡慧茵 報導 美國日益飆升的通脹壓力,在租房市場也有所體現。

  美國在線房地產經紀公司Redfin的報告顯示,5月美國全國掛牌出售的公寓租金比一年前上漲了15%,一套可用公寓的掛牌租金中值首次升至每月2000美元以上。報告預測,若最近的趨勢繼續下去,美國全國房屋月租金可能會超過每月2000美元。

  租房市場的火熱,或許與美聯儲加息所引致的抵押貸款利率增加有關。自美聯儲宣布加息以來,抵押貸款利率也隨之上揚,由此而來的上漲成本讓不少購房者望而卻步。當地時間6月16日,美國抵押貸款融資巨頭房地美公司表示,在截至6月16日的一周,美國30年期固定利率抵押貸款平均利率升至5.78%,遠高於年初時3.11%的水平,達到2008年11月以來的最高水平。

  中國社會科學院美國研究所助理研究員楊水清向21世紀經濟報導記者表示,伴隨著美聯儲加息,市場流動性收緊,按理說租金會出現一定比例的下降,但由於租房是剛需消費,當人們沒有能力去買房時,租房就會被提上更重要的位置。

  「租房熱」從何而來?當越來越多的人更傾向於選擇租房時,美國房屋買賣又會呈現怎樣的趨勢?

  房貸上行租金追漲

  當前,美國租房市場正迎來一波熱潮。

  就目前來看,美國的整體房屋租金都處於上漲的趨勢,在部分城市的漲勢尤為突出。美國在線房地產經紀公司Redfin數據顯示,5月份美國租金中值同比上漲15%,超過2000美元,德克薩斯州奧斯汀的要價上漲近50%,辛辛那提、西雅圖和Nash維爾的要價上漲超過30%。

  「現在市場上放出的租房樓盤十分有限,因此租房市場往往會出現『一房難求』的情況。」住在北卡羅來納州的Rainy告訴21世紀經濟報導記者,在當地,房租上漲的一部分原因是供不應求。而房源緊張的問題,同樣出現在美國的其他城市。

  房地產評估公司Miller塞繆爾新發佈的報告顯示,2021年1月,曼哈頓有25883套公寓掛牌出租,到了2022年,這個數字暴跌至4316,下降了83.3%。在房源急劇減少的情況下,房東追求兩位數的租金漲幅,並渴望彌補他們在疫情期間的損失。

  值得一提的是,由於住房是美國家庭消費中最大的一項支出之一,人們對這一項支出的價格敏感度也相對較高。特別是,當前美國30年期的房貸利率正不斷提升。

  對此,全球房產科技集團居外IQI聯合創始人集團CEO 卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)向21世紀經濟報導記者表示:「現在美國30年定期按揭利率已經破6%,不少房子的按揭月供已超過了房租水平,使得不少無力負擔月供的買家涌到了租房市場。房租高企本身也使通貨膨脹進一步惡化,從而給低收入人群的生活帶來影響。」

  楊水清也向記者表示,由於美國房價持續上漲,絕大部分民眾都會留意房屋租售比,以此去衡量此時到底是買房合適還是租房合適。

  「以標普/CS房價指數來看,在過去的一年多時間,美國房價上漲的幅度超過了20%,今年的第一季度房價又出現了新一輪上漲。」楊水清表示,在美國房價持續上漲的背景下,房租也會呈現追漲的狀態。

  租房市場備受追捧,其市場價也自然水漲船高。美國房產網站realtor.com在6月初預計全國房租未來12個月將漲7.1%。「今年的租房市場對於租客來說將更嚴峻。」卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)向記者表示,疫情期間與家人同住的家庭成員要找房子搬出去,其中很多租客要換大戶型房子,大型房產投資公司看到出租市場回報可觀,會擴大他們的出租房投資組合並提升房租,因此租客在面臨房租漲價的同時還缺乏選擇。

  另一方面,如今房租飆漲的表現,其實也是美國高通脹的縮影。盤古智庫高級研究員江瀚向記者表示,若美國無法控制通脹,預計當地的房租還將繼續上漲。

  「賣方市場」走向平穩

  美國房租不斷創出新高,而另一邊,美國的房地產買賣卻有降溫的跡象。

  美國全國房地產經紀人協會於6月21日公佈的數據顯示,5月成屋銷售連續四個月下滑,銷售額較4月下降了3.4%,經季節性調整後年率為541萬套,是2020年6月以來的最低水平。報告顯示,出現這一情況是因為房價躍升至歷史新高,首次突破40萬美元大關,且抵押貸款利率進一步上升,將首次購房者擠出市場。

  Rainy向記者表示,自己身邊的朋友以買房居多,但買房交易時間基本發生在疫情之前和疫情初期,「伴隨著美聯儲加息,美國貸款利率急速上漲。對於很多人來說,現在買房簡直是一種『奢望』。」

  按照Realtor.com的說法,中等價位房屋的買家現在每月的抵押貸款額比一年前高出400多美元。Redfin副首席經濟學家泰勒·馬爾(Taylor Marr)曾在聲明中表示,雖然租房變得越來越貴,但對許多美國人來說,今年租房比買房更有吸引力,因為許多房屋的按揭還款已經超過了租金。

  由於擔心隨著美聯儲加息,貸款利率進一步上行,部分房屋賣家正抓住時機「下車」。據Realtor.com的數據,5月份全美活躍房源庫存比去年同期增加了8.0%,報告認為,「庫存的一個重大轉折點」已經到來,並表示賣家正在推動庫存的上升,新上市房屋以2019年以來的最快速度進入市場。

  與此同時,美國新屋開工率有所下降。據美國政府公佈的數據,美國5月新屋開工下降14.4%,至摺合年率155萬套,為一年多以來的最低水平。對此,楊水清表示,造成新屋開工下降很重要的一個原因是,各地的新房許可證發放速度正在下降。新房建設率下降,而人們對大房子的需求卻在不斷增加,所以供不應求的局面將會持續。

  卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)也認為,當前美國民眾對買房的熱情並未減退。「按道理,當按揭利率升高到一定程度,有一些買家會被迫退卻,這時候市場上的需求就會調整。不過,這次由疫情催生的購房需求使人們願意去中小城市購買價格實惠的房子。」卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)向記者補充說道。

  在伯克Hill啥撒韋房產公司(BHHS) 佛羅里達州Tampa當房屋經紀人的Lena Tan也告訴21世紀經濟報導記者,目前該地區的房屋仍然搶手。她舉例稱,前兩天該地區放出一套房子,總共收到16個出價,三天就已經賣出,「因為利率提升,投資回報率下降,因此現在市場上搶房的投資商少了。市場上搶房的都是有剛需的自住買家。」

  儘管美國民眾對房屋購買仍有需求,但在美聯儲持續加息的影響明顯。越來越多的賣家表示願意下調價格。根據美國房貸銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的數據,截至6月3日當周的房貸申請量下降6.5%,這已經是連續第四周下降。可見,昂貴的抵押貸款削弱了潛在購買者的購買力。正因如此,有賣家願意調低價格。泰勒·馬爾(Taylor Marr)舉例稱,上個月洛杉磯縣近21%的賣家以及橙縣等地近28%的賣家降低掛牌價,而去年5月僅有10%的賣家下調價格。

  「賣方市場」變得理性,但多位受訪專家認為美國整體房屋價格並不會明顯向下。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示,美聯儲實施加息之後,房地產市場還有一波慣性使價格上漲,樓市價格可能要到明年才有可能降溫,但後續變動的幅度還得看供需關係是否發生變化。

  美國英國宏觀經濟研究公司凱投宏觀 (Capital Economics)也發佈預測,認為到2023年中期房價預計將下降約5%,但樓市不會崩盤,並在2024年重新實現年增長3%。

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