越秀地產獲資本市場肯定,中信建投首次覆蓋給予「買入」評級

  6月17日,知名投行中信建投首次覆蓋越秀地產股份有限公司(股票代碼:00123.HK),給予「買入」評級。中信建投報告稱,越秀地產擁有大量優質土儲、拿地能力優勢突出,未來市佔率有望穩步提升,給予可比公司平均PE估值30%的溢價,目標價為10.25港元。此次中信建投的首次覆蓋,充分展現了資本市場對越秀地產的認可和與支持。 

  深耕廣州成效顯著 業績表現穩步增長 

  越秀地產作為全國第一批成立的綜合性房地產開發企業之一,擁有近40年的開發運營經驗,憑藉長期深耕大本營廣州佔據核心優勢,始終在廣州市場保持領先地位。 

  中信建投在報告中指出,近年來越秀地產在廣州的銷售金額比例均在50%以上。其中,2021年越秀地產在廣州的銷售額達到606億元,排名第一,市佔率穩中有升。據克而瑞統計,2021年越秀地產在廣州市場的全口徑銷售金額位列第一。越秀地產在廣州銷售額2017-2021年間CAGR達到34.7%,廣州的銷售額市佔率由2017年的5.9%提升至 2021年的13.3%,深耕成效顯著。 

  同時,中信建投還在報告中提到,截至2021年底,越秀地產在廣州的土儲貨值約為3069億元,佔總儲備貨值的 58.7%,是該年廣州銷售額的5倍左右,廣州土儲貨值充足,且集中分佈在廣州熱點區域。自2021年年底以來,廣州房市調控政策跟隨全國趨勢有所放鬆。根據數據顯示,越秀地產2022年4-5月銷售增速為正,已表現出超越同業的韌性;2022年5月銷售排名躍升至行業第19,較去年大幅提升28名。中信建投預測,在政策放鬆背景下行業銷售有望回暖,長期來看廣州新房市場需求依然可實現穩定增長,越秀地產作為廣州市場的領軍者,有望從中受益。 

  持續深化TOD發展模式 開啟全國化戰略布局 

  越秀地產作為越秀集團旗下重要的地產開發平台,自2019年引入廣州地鐵成為第二大股東以來,公司持續獲取新的TOD項目,TOD模式拿地能力不斷提升。中信建投在報告中指出,截至目前,越秀地產已獲得8個TOD項目,總建築面積達442萬方,佔2021年年底土儲總面積的16.3%,地理位置均較為優越。與此同時,今年5月,越秀地產成功取得杭州地鐵勾庄項目,越秀地產TOD發展模式也正式開啟了全國化布局。由此可見,越秀地產憑藉多年來在TOD領域的經驗和實力獲得行業認可,未來有望在廣州和其他省市持續擴張。 

  越秀地產憑藉強大的股東背景優勢,持續深化6+1多元化拿地模式,拿地強度持續提升。根據數據顯示,截至2021年底約30%土儲為非公開模式所拿的TOD項目和城市運營項目,利潤率較公開市場拿地高。近年來越秀地產拿地強度較高,中信建投測算,總可售貨值是2021年銷售金額3.2倍,充足儲備可以保障未來持續增長。 

  輕資產管理業務 領先同行築就新增長點 

  依託越秀集團強大的背景實力,越秀地產始終堅持「商住並舉」的戰略,致力於提升直接持有商業物業的運營表現。截至目前,越秀地產已擁有越秀房產信託基金和越秀服務雙上市平台,展現出較強的業務綜合發展能力。 

  此外,中信建投還指出,2005年越秀房產信託基金、2021年越秀服務成功赴港上市。越秀房托打通了公司持有物業的退出渠道,目前公司累計出售給房托的資產規模超240億元。2019-2020年,越秀房托的物業總面積保持穩定,2021年越秀金融中心注入後,其物業總面積達到118.5萬方,相比上年年末提升21.7%。而越秀服務憑藉TOD綜合物管模式打造核心競爭力,實現了業績的高速增長,走上了業務獨立擴張的軌道,2021年收入和歸母凈利潤分別大幅增長64%、81%。截至2021年年底,越秀服務的在管面積共3890萬方,合約面積共5840萬方,合管比約1.5,儲備較為充足。 

  越秀地產憑藉強大的國企背景,充足的土地儲備以及TOD模式的多重優勢,增強了投資者的信心。此次中信建投對越秀地產實現首次覆蓋,體現了越秀地產強勁的發展動能。未來,越秀地產將立足灣區,為實現高質量發展不懈努力,持續為股東及投資者帶來更突出的業績表現。 

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