恆大脫困,到了哪一步?

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

停牌已經3個多月的中國恆大,發布了一則復牌指引公告。

根據6月20日晚的公告,中國恆大集團在6月15日接到聯交所發出的復牌指引,要求其公布上市規則規定的所有未公布的財務業績,並解決任何審計保留意見的事項。在滿足上述條件之前,公司股份將繼續暫停買賣,直至另行通知。

從今年3月21日起,由於中國恆大重要子公司恆大物業,在審核2021年度財報中,發現有約為134億元存款,為第三方提供的質押保證金,已被相關銀行強制執行,三家公司停牌至今。根據相關規則,港交所有權對連續停牌18個月的任何上市公司摘牌,就恆大而言,18個月期限將於2023年9月20日屆滿。

此外,中國恆大在最新公告中稱,公司正在積極推進重組工作,正如2022年1月26日所公告,本公司預期將於7月底前公布初步重組方案。

據悉,目前恆大的債務重組仍在推進中,但交易細節並不被外界所知。雷達財經注意到,從去年底開始,五礦信託、光大信託、中航信託等央企陸續接手了恆大在昆明、東莞、佛山、重慶等地的項目,成為各項目保交樓背後的重要保障。

但與此同時,也有「國資」中國鐵建近期掛牌出售恆大置業選擇離場。

業內認為,鑒於恆大負債規模之龐大,已不能依靠自身能力來解決,公布初步重組方案只是其中一步,未來債務化解仍然需要長期而艱難的過程。

復牌需要滿足4個條件

從恆大最新公告來看,其公布了幾個關鍵信息。

根據其在2022年6月15日接獲的港交所發出的復牌指引,中國恆大、恆大物業要復牌,需要滿足以下四個要求:

公布上市規則規定的所有未公布的財務業績,並解決任何審計保留意見的事項;

對公司主要附屬公司,恆大物業134億元的質押擔保被相關銀行強制執行進行獨立調查,公布調查結果並採取適當的補救措施;

證明公司遵守上市規則第13.24條的規定;向市場通報所有重要信息使公司股東和其他投資者可評估公司的情況。

今年3月21日,恆大系三家公司中國恆大、恆大汽車和恆大物業均宣布停牌,稱有待公布內幕消息。

3月22日,停牌原因揭曉,根據中國恆大公告,恆大物業在審核截至2021年12月31日止年度的財務報告過程中,發現恆大物業有約為134億元的存款,為第三方提供的質押保證金,已被相關銀行強制執行。

中國恆大認為,這是一件重大事件且恆大物業是重要子公司,將成立獨立調查委員會跟進該事項對公司的影響。最新公告顯示,獨立調查正在積極進行中,現階段尚未能確定預期完成獨立調查的時間。

彼時中國恆大公告還稱,考慮到集團目前面臨的經營上和財務上的挑戰,尤其是債務壓力,公司風險化解委員會正在積極研究解決方案並與債權人進行溝通,建議增加聘請金杜律師事務所作為法律顧問。

同時,由於自去年下半年起公司經營情況發生重大變化,核數師本年度增加了大量額外的審計程序,再加上新冠疫情的相關影響,無法按期完成審計程序。因此,三家公司都將延遲發布2021年報。

根據港交所上市規則,發行人必須在2022年3月31日前發布2021年全年業績的初步公告,若有發行人未能按照《上市規則》規定如期發表定期的財務資料,交易所一般會要求該發行人的證券停牌,直至發行人按照《上市規則》規定發表了公告公布所規定的財務資料為止。

實際上,同樣因為沒能如期披露年報而停牌的房企,除了中國恆大,還有融創中國、世茂集團、中國奧園、花樣年控股、彩生活、佳兆業集團、當代置業、陽光100中國等,已經從今年4月1日起停牌至今。

6月20日的公告中,中國恆大及恆大物業更新了審計進度,均表示關於2021年度業績披露,集團審計工作正有序進行,受疫情及恆大物業質押擔保獨立調查影響,尚未能確定2021年度業績的發布時間。

有鑒於此,恆大系三家公司股票繼續停牌,直至另行通知。這意味著,截至目前,由於調查沒有完成,中國恆大仍未能給出財報披露的時間,但留給其停牌的時間卻有限。

根據聯交所上市規則規定,任何連續停牌18個月的股票均可能被摘牌。就中國恆大而言,18個月期限將在2023年9月30日到期,中國恆大和恆大物業在2023年9月20日到期。屆時如果無法解決導致停牌的事項,恆大系公司的上市地位可能不保。

復牌指引公告還披露了中國恆大的董事會名單,其中執行董事為許家印、夏海鈞、肖恩、史俊平及潘大榮;非執行董事為梁森林;獨立非執行董事為周承炎、何琦及謝紅希。

債務危機波及供應商

在備受關注的債務重組方面,中國恆大在這次公告中表示,公司正在積極推進重組工作,預計將於7月底前公布初步重組方案。

如果一切順利,這場持續半年多時間的債務重組計劃,或將如期出爐。

今年1月20日,廣東省十三屆人大五次會議開幕,有關領導表示,按照市場化法治化原則,穩妥推進恆大集團等房地產企業債務風險化解處置。

1月21日,恆大方面對外披露,增加聘請了中介機構,包括中金、中銀國際作為財務顧問,中倫律師事務所有限法律責任合夥公司作為法律顧問,協助開展債務風險化解工作。

3月22日召開的投資者電話會議上,中國恆大非執行董事梁森林表示,初步梳理的恆大境外債務約為227億美元,除了發行的142億美元境外債務,同時還有52億美元境外債務,33億美元項目融資及私募債券,以及部分境外股權融資提供的回購承諾等境外債務。

此前的2021年12月3日,恆大未能履行一筆2.6億美元私募債的擔保義務,造成全部未到期美元債交叉違約。因此在會上,恆大執行董事肖恩強調,已與89家境外機構債權人取得了聯繫,徵求了意見和看法。

另外,肖恩稱,恆大的境內債務總體保持穩定。資料顯示,中國恆大最近一次披露財報是在2021年6月末。據財報,截至2021年6月30日,公司的總負債為1.966萬億元人民幣,總有息債務為5760億元人民幣。

儘管市場上不時有恆大商票、匯票逾期的消息傳出。但在境內債券市場上,恆大至今尚未出現公開違約。

6月16日,廣田集團公告,受第一大客戶恆大集團債務危機影響,公司應收賬款周轉緩慢。公司近期因流動資金緊張出現部分銀行債務逾期的情形,除前期已披露債務逾期情況外,截至公告日,新增逾期本金合計7.11億元。

6月21日,寶勝股份披露公告稱,因為信息披露違規行為,收到江蘇證監局出具的警示函。這是由於客戶開出的商業承兌匯票逾期,產生一系列連鎖反應,寶勝股份在2021年報中計提了13億元減值。

因公司對客戶採取訴訟和保全等措施,影響了減值金額確定的時間,導致未能及時披露公告。有知情人士透露,匯票逾期的客戶正是恆大集團。

境內公開債券市場上,據36氪,今年4月底至5月初,中國恆大三筆即將付息或回售的境內債券,總規模超過60億元,展期方案均獲得持有人表決同意,這避免了恆大在公開市場的違約。

5月26日,恆大地產集團有限公司公告了其「20恆大02」債券持有人會議的公告。根據公告,債券持有人會議審議通過了《關於調整「20恆大02」債券本息兌付安排的議案》。

據悉,「20恆大02」存續規模約為40億元,在之前的回售登記期內,債權人選擇行使回售權的金額達到了39億元。

天眼查顯示,恆大集團的地產業務主體「恆大地產集團有限公司」,在6月16日新增執行金額1.98億元后,被執行總金額達到了148.55億元,申請執行人中既有個人,也有中國建築第四工程局有限公司、廣州奧的斯電梯有限公司等企業。

紓困「國資」有進有退

恆大的債務問題遲遲未能妥善解決,一些央企對於相關項目的態度也出現了分歧。

今年2月25日晚間,中國恆大披露,與光大信託和五礦信託簽訂合作協議,出售4個項目的相關股權,可收回部分前期投資款約19.5億元,可化解項目涉及的債務約70.1億元。

據了解,被出售的4個項目分別為恆大黛山華庭、東莞恆大悅龍台、佛山鉑睿府、廣深國際文旅城,信託機構將接管項目公司的運營管理,向項目公司投入資金以保障項目後續開發建設及保交樓,但恆大有行使回購股權的權利。

天眼查顯示,3月8日,深濤生活服務(廣東)有限公司的大股東由恆大汽車產業園投資(深圳)集團有限公司變更為中航信託股份有限公司,持股比例100%。

深濤生活服務(廣東)有限公司此前持有的項目是恆大集團位於廣州南沙萬頃沙板塊的陽光半島,該項目此前規劃建設40棟高層住宅,共5022戶。

3月14日,恆大地產集團將所持有的南京恆昇房地產開發有限公司的股權轉讓給了中航信託。3月17日,恆大地產集團再次將南京恆澤房地產開發有限公司的30%股權轉讓給了中航信託股份有限公司。

資料顯示,南京恆澤和南京恆昇參与開發的項目為溧水悅龍台地塊,項目擬定於2023年10月交付。

值得一提的是,在轉讓資產方面,許家印要求「任何時候都不能賤賣公司資產,不能依靠賤賣資產去還債務,否則資產賣光也很難還清債務。」與中航信託的交易未披露金額,但業內人士分析,信託公司通過接手房地產公司項目股權可以較為溫和的化解現有的業務問題,同時最大限度的減少委託人損失。

而除了央企旗下的信託公司助力,恆大的多個項目由地方國企接手。

3月初,膠州恆大文旅城項目已由膠州市國有平台青島鑫瑞傑產業投資發展有限公司接盤,已經停工5個月的青島恆大文旅城項目開始復工。

3月30日,中國恆大公告,旗下附屬公司持有的在建杭州水晶城文旅項目權益,受讓給浙江省國資委下屬浙建房地產集團有限公司、建工集團有限責任公司,總代價為36.6億元。

5月26日,恆大再次以13.5億元的價格轉讓寧波的城市之光廣場項目,兩個買方企業的背後均為浙江省國資委。

網傳信息顯示,6月8日,合肥市住房保障和房產管理局簽發了關於濱湖新區恆大中心項目的 「信訪事項處理意見書」,顯示政府工作專班正在協調恆大公司研究項目處置方案,擬通過引導省市區有關企業通過收購、合作等方式參与項目處置,盤活相關資產。

然而,並不是所有的國資都願意進場援助。6月6日,中國鐵建投資集團有限公司(下稱「中國鐵建」)在北京產權交易所掛牌了恆大置業(深圳)有限公司(下稱「恆大置業」)49%股權,轉讓底價為26.6億元,稍高於中國鐵建彼時的23.13億元接手價,溢價率約15%。

根據工商信息,恆大置業註冊資本47.21億元,其餘51%股份現由恆大深圳公司持有。2019年12月,中國鐵建成為恆大置業的第二股東,業內分析是看中了恆大在深圳的舊改項目。彼時恆大對外披露,在深圳已儲備的城市更新項目超過40餘個。

但在深陷債務泥潭后,恆大在深舊改項目進度普遍處於停滯狀態,與中國鐵建的合作也走到了終點。

有市場人士透露,暴雷之後恆大在深圳的多個項目停工。其中恆大深圳灣超級總部項目,總建築面積34.3萬平方米,建築高度400米,原計劃於2024年竣工,目前仍處於停工狀態。

與此同時,項目公司的經營狀況也每況愈下。根據掛牌披露信息,恆大置業2021年收入202.46萬元,凈利潤-2.48億元,所有者權益44.42億元;2022年一季度,僅實現營業收入10.7萬元,凈利潤5.8萬元。

分析指出,也許正是因為恆大在深舊改項目進展緩慢,項目公司產生了較大虧損,中國鐵建及時脫手可以降低自身財務風險。

不過,在恆大目前「保復工,保交樓」的口號之下,實力國企退出之後,誰會成為新的接盤者,仍然是個未知數。

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