雷軍青睞的優家爆雷了,被指拖欠1340萬

雷達財經出品 文|孟帥 編|深海

「5年前就研究過長租公寓的模式,後來發現做長租公寓的有兩類人:騙子和傻子。『騙子』是沒想著長遠發展,騙一筆錢就可以了,『傻子』是沒把賬算明白。長租公寓就是龐氏騙局的變種」,談及長租公寓這一商業模式,SOHO中國創始人潘石屹曾如是說道。

潘石屹一語成箴。近日,有媒體報道稱,又雙叒叕有一家長租公寓品牌——YOU+(優家公寓)疑似暴雷。據悉,YOU+位於北京的蘇州橋社區數月未向產權方支付包括房租在內的多項費用,拖欠產權方合計1340.14萬元。

「疫情期間,長租公寓經營實屬不易,但絕對不是爆雷的概念」,對於市場的暴雷傳言,YOU+聯合創始人劉洋予以否認。劉洋還表示,YOU+在該項目上先後投資了4000多萬元,受疫情影響,這兩年該項目一直在虧損,但國內的其他項目都在盈利,因此公司才做出「割肉」的準備。

值得一提的是,YOU+一度被雷軍看好,雷軍的順為資本曾參与YOU+兩輪投資,雷軍本人還親自為YOU+北京蘇州橋社區的開業儀式站台。

近年來,長租公寓暴雷的事件屢屢發生。業內人士指出,資本運作並非長租公寓企業的本質,長租公寓企業僅僅靠砸錢並不能為企業帶來長久有效的盈利模式。長租公寓企業不能盲目擴張,而應做好合理的布局規劃,以幫助企業現金流實現合理運轉,提高抗風險的能力。

優家公寓北京區暴雷

今年年滿10歲的長租公寓品牌YOU+,近日卻陷入了暴雷傳聞。

據媒體報道,6月18日,YOU+公寓旗下位於北京的蘇州橋社區院內多處貼出《致三義廟2號院全體優家租戶告知書》。據網傳圖片顯示,該項目由產權方北京三浦教育投資有限公司承租給優家開天客(北京)企業管理諮詢有限公司(下稱「北京優加公司」),並委託北京U家創業投資管理有限公司管理運營該物業,原定租賃期限自2014年11月1日至2024年10月31日止,長達10年。

然而,截至6月18日,北京優加公司卻拖欠了產權方共計1340.14萬元,其中租金及物業費792萬元,欠付滯納金537萬元,欠付水電費10.82萬元。據悉,北京優加公司每月向租戶收取租金的收入約為140萬元,產權方此前曾在今年2月、3月以及4月多次發函要求北京優加公司支付租金,但北京優加公司均未向其支付任何房租。

鑒於北京優加公司的違約情況,產權方為維護公司合法權益及避免導致租戶損失,已解除優家公司的《房屋租賃合同》,並要求優家公司立即騰房。產權方還表示,為保障租戶利益,正根據租戶的實際到期情況,核實登記租戶信息,並確立過渡安排。

據《鳳凰WEEKLY地產》報道,產權方現場設置的諮詢處工作人員表示,該項目原運營方北京優加公司已無足夠資金支持該公寓項目的運營,目前產權方有意向接手該公寓的後續運營,正在與原有的租戶協商相關事宜。

暴雷消息傳出后,北京優加公司發布《致YOU+國際青年北京蘇州橋社區家友的一封信》予以回應。信中提到,2014年北京優加公司向業主方繳納了450萬元租賃保障金,後續又斥資4000多萬元對該項目進行裝修。

但是,後續YOU+在該社區的經營策略卻遭遇重創。自2020年疫情暴發以來,YOU+北京蘇州橋社區的經營便舉步維艱,累計虧損高達3500多萬元。與此同時,該社區的租金成本逐年遞增,佔到全部營業收入的70%以上,長此以往導致社區的經營入不敷出。

YOU+還在信中透露,該社區的物業性質無法用作民宿或者酒店經營,也進一步影響到公司經營策略的調整。此外,YOU+稱即便常年虧損,公司一直未選擇放棄該社區,曾多次向業主方致函請求根據相關政策在疫情期間減免租金及降低租金幫其度過難關,但遭到拒絕。

對於後續租戶的善後問題,北京優家公司承諾會解決租戶的租賃居住及退押金問題,公司會與業主方協調爭取給予1-2個月的時間,讓租戶抉擇去留及過渡,選擇搬離或轉去由業主方提供長租公寓服務的,公司會配合退還租賃押金並辦理退房手續。

據了解,YOU+北京蘇州橋社區於2015年4月正式開業,以此計算,該社區正式運營才剛滿7年。

雷達財經注意到,2017年,YOU+位於北京上地的另一社區就曾因北京冬奧會相關配套項目動遷宣布停止運營,目前YOU+官網上北京地區的社區僅剩蘇州橋社區一家。此次蘇州橋社區的關停,意味著短時間內YOU+在北京地區的布局近乎「歸零」。

YOU+是否要徹底退出北京?下一步又是如何規劃的?劉洋坦言,目前YOU+在全國布局8個城市,接下來將進軍無錫、紹興。同時,劉洋還表示,YOU+在北京地區仍有項目在洽談,原本計劃是兩個項目能銜接得上,但當前的現狀實現起來並不容易。

此前劉洋曾於去年12月在第三屆長租公寓大會上表示,「目前公司最大的收入來源是房租差,大概佔總體營收的70%-80%;其次為基礎服務,收入佔比為10%-20%。」

值得一提的是,今年5月25日,劉洋卸任北京優加公司的董事長職務,劉昕、張叮叮、蘇菂等幾位聯合創始人也同步退出該公司的董事名單。

此外,雷達財經注意到,YOU+主體運營公司廣州優家投資管理有限責任公司曾在2017年7月、2018年1月、2021年7月先後三次被列為被執行人,被執行金額總計達41.93萬元;該公司身為被告、被上訴人的案件總金額約28萬元。

雷軍曾兩次投資併為其站台

官網顯示,YOU+目前已服務入住會員5萬多名,在成都、深圳、杭州、北京、上海、廣州、南京、蘇州等地都設有社區,其中廣州社區數量最多,達到6家,上海、深圳次之,分別有4家社區。

據了解,YOU+品牌成立的初衷是為了滿足現代都市青年對於租房、生活、創業的需求。天眼查顯示,創始人劉洋、劉昕分別持有廣州優家投資管理有限責任公司31.27%、20.42%的股份。

YOU+品牌的創立,最早可以追溯至2004年。彼時,劉洋、劉昕兩位創始人常年在異鄉漂泊的經歷,讓二人對「家」這個話題有過認真的探討,這也為他們之後打造公寓社區的夢想埋下了種子。一晃七年的時間過去了,兩人的夢想才真正開始付諸行動。

2011年,二人簽下了位於廣州海珠區鳳凰街道的廠房,歷時10個月將原本用作高露潔牙膏廠的廠房改造成了社區。次年6月,YOU+打響了品牌的第一炮,YOU+國際青年社區正式成立。彼時,品牌的首家社區YOU+廣州鳳凰社區開門迎客,僅用一個月時間便將133間房全部租出。

開門紅之後,YOU+開始受到資本市場的關注。2013年,楊輝、張叮叮、張殿雷、李姝萱四人對YOU+進行了天使投資,其中楊輝、張叮叮二人也以聯合創始人的身份加入團隊。緊接著,車庫咖啡的創始人蘇菂也成為聯合創始人。

YOU+在廣州市場上站穩腳跟后,並不滿於現狀,開始了在廣州地區以外的市場拓展,將布局進一步延伸至北京、上海。2016年,3000多間全新居住概念的房間投入到北上廣三地,其中60%是YOU+打造的新產品——青年創業社區。後續,YOU+位於深圳、杭州、成都等地的項目也相繼落地。

雷達財經注意到,YOU+還曾獲得雷軍的青睞,YOU+也在自己的品牌發展歷程中多次提及雷軍。

2014年,雷軍旗下的順為資本領投了YOU+的A輪融資,策源創投參与跟投,本輪融資金額達1億元。據媒體報道,雷軍僅用5分鐘便做了投資YOU+的決定。2015年5月,雷軍的順為資本再次參与了YOU+的B輪融資,該輪融資金額達3000萬美元。

此後,YOU+北京蘇州橋青年創業社區開業時,雷軍親自現身捧場。雷軍出席開業儀式的照片,至今還被掛在北京蘇州橋社區公共區域的照片牆上。

彼時,談到為何會投資這一項目時,雷軍曾表示,自己24年前剛來北京時,也曾住過地下室、農家院,因此理解每個北漂心目中家的重要性,雷軍認為自己有責任去幫助這些年輕人。劉洋也表示,雷軍願意投資是因品牌的思路跟小米特別契合。

長租公寓為何頻頻暴雷?

近年來,長租公寓的賽道屢屢傳出暴雷的消息。雷達財經通過天眼查檢索關鍵詞「公寓」得知,目前全國房地產行業內處於非存續狀態(吊銷、註銷等)的相關企業達10210家,佔到總體27097家的37.68%。

2020年,頭頂「長租公寓第一股」光環的青客公寓暴雷。自當年2月起便陸續有租戶反映,因青客公寓拖欠房東租金,租戶遭遇停水停電、甚至被驅趕的窘況。即便租戶搬離后,租戶仍要面臨無法解約、無法收回押金甚至需繼續支付租房貸款等問題。

2020年,在美股上市尚不足一年的蛋殼公寓也暴雷,同樣砸碎了一批房東、租戶的心。這一年,蛋殼公寓的CEO被警方帶走調查;蛋殼公寓也被曝資金鏈出現問題,不能給房東按時繳納租金,房東收不到房租又導致出現驅趕租戶的情況。因此大批權益受到損害的房東、租戶前往蛋殼公寓總部維權。縱使蛋殼公寓表示「沒有破產,也不會跑路」,但此後處於風波中心的蛋殼公寓房源信息全部下架,並在美退市。

2021年2月,蘑菇租房也捲入暴雷的疑雲。彼時,數十名公寓的房東前往該平台位於上海的總部辦公地,討要未提現的公寓租金。據悉,此前房東與蘑菇租房平台簽訂協議,將自己的房產交由平台代為打理,原本房東可以通過平台提現租戶打到平台賬戶的資金,但從當年1月開始出現了提現無法到賬的情況,有房東累計被拖欠的租金達到40萬。後續,蘑菇租房的創始人兼CEO馬曉軍承認公司陷入了經營危機,不久蘑菇租房被貝殼系的寓小二接手。

去年10月,北京再發一起二房東跑路事件。據悉,有百余名在望京地區租房的租戶被二房東騙走租金,該二房東從房東、中介手中收來房子后,以比市場價低20%的價格租出去,但該二房東在租金的收取上卻存在「貓膩」:對租戶按年收費,交付中介時卻按月支付。通過這場布局多年的騙局,這名二房東卷得大筆資金后「消失」,有租戶被騙金額甚至高達十余萬。

除了前述提到的幾起案例外,友客公寓、巢客公寓等長租公寓品牌也都曾先後暴雷。據統計,自2018年至2020年,僅三年時間便有超百家長租公寓企業爆雷。

業內人士指出,此前長租公寓行業處於快速發展的階段,諸多企業為了搶佔市場瘋狂跑馬圈地,甚至不惜壓低利潤高價收房,但僅僅靠砸錢並不能為長租公寓企業帶來長久有效的盈利模式。而許多長租公寓的運營方採取「長收短付」、「高進低出」的方式,也極易出現資金挪用、攜款跑路的情況。一旦企業的資金鏈斷裂,房東和租戶就成了「冤大頭」,進一步激化同為受害者的房東和租戶的矛盾。

此外,疫情對於長租公寓行業的衝擊也不能忽視。疫情之下,租戶的租房需求會受到一定的影響,此種情況下公寓需面臨降價出租、房間空置等難題,這便給承租方帶來經營壓力,進一步影響到長租公寓企業的現金流。長租公寓企業不應盲目擴張,而應做好合理的布局規劃,以幫助企業現金流實現合理運轉,提高抗風險的能力。

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