首批公募REITs迎百億規模解禁 市場影響幾何?

6月21日,首批9隻基礎設施公募REITs上市滿一周年,其部分限售份額也迎來解禁。據新京報貝殼財經記者統計,9隻公募REITs產品本次解禁的限售份額共計21.71億份,超過9隻產品當前流通總份額,解禁市值超百億元。

分析稱,解禁帶來的賣盤增加可能對二級市場造成一定的壓力,但價格衝擊幅度不會太大,並且短期價格下跌可能帶來一定配置機會。對於投資者而言,REITs具備中長期配置價值,投資者應更多地關注各REITs經營情況並利用IRR等指標來分析投資性價比。

首批REITs本次解禁市值超百億元 超過當前流通總市值

2021年6月21日,中國首批9隻基礎設施公募REITs上市,至今已滿一年,本次迎來解禁的是戰略投資者中的其他專業機構投資者所持有的份額。根據證監會《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》,基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方以外的專業機構投資者可以參與基礎設施基金份額戰略配售,持有份額期限自上市之日起不少於12個月。

首批公募REITs產品也已經披露了部分份額解除限售的公告。新京報貝殼財經記者統計公告數據發現,9隻公募REITs產品本次解禁的限售份額共計21.71億份,超過9隻產品當前流通總份額,本次解禁份額佔9只產品總份額的33.93%。按6月20日二級市場收盤價計算(下文解禁市值數據均按6月20日收盤價計算),9隻產品本次解禁市值合計達到112.89億元,也已超過9隻產品當前流通總市值。

分產品來看,中金普洛斯REIT的解禁壓力較大,其解禁份額占基金總份額的比例最高,達到52%;其解禁市值也是9隻產品中最大的,達38.44億元。中金普洛斯REIT本次將解禁7.8億份,而其解禁前的二級市場流通份額為4.2億份,解禁份額與流通份額比值達到185.71%,也是9隻REITs產品中最高的。本次解禁前,該基金的流通份額佔比為28%,解禁後,流通份額佔比大舉提升至80%。

除此之外,平安廣州廣河REIT、富國首創水務REIT、紅土鹽田港REIT三隻產品的解禁份額與解禁前流通份額比值均超過100%,也面臨著不小的解禁壓力。其中,平安廣州廣河REIT本次解禁1.96億份,解禁份額與解禁前流通份額比值為133%,解禁市值為23.52億元,在全部9隻產品中排名第二。中金公司分析師裴佳敏等指出,從不同類型REITs的數據來看,產權類REITs解禁後自由流通份額佔總額比例高於經營權類REITs,預計解禁將有效釋放市場流動性,解禁後產權類REITs整體流動性或優於經營權類。

影響幾何?可能產生一定價格衝擊,同時帶來配置機會

投資者較為關注的是,首批公募REITs本次部分限售份額解禁是否會對二級市場價格產生衝擊?

富國首創水務REIT基金經理李盛對新京報貝殼財經記者表示,持有本次解禁份額的戰略投資人主要是金融機構和部分產業資本,目前大部分REITs市價相對於發行價有一定的溢價,不排除部分戰略配售投資人有實現收益的動力,賣盤的增加可能對二級市場造成一定的壓力。但另一方面,戰略配售投資人主要是專業機構投資人,正常而言,這些投資人有相對理性的交易方式和交易策略。同時,短期二級市場價格的下降也會提升REITs的分派率、IRR等收益指標,對於理性投資人而言,可能帶來一次資產配置的機會。

華泰證券固收首席分析師張繼強指出,解禁帶來的價格衝擊壓力與出售方式、買賣雙方權衡等有關。賣方為了更好地兌現收益、減少二級價格衝擊,可能更多選擇大宗交易。從買方來看,首批公募REITs運營滿一年後新增FOF資金入市,且首批資質相對較好、分紅率較高,市場關注度持續較高。整體來看,由於試點階段公募REITs供不應求,投資者通過一級、二級市場參與的難度都在加大。目前市場對解禁帶來的機會都較為關注,解禁拋售會對價格產生一定衝擊,但預計整體幅度不會太大,如價格下跌、IRR及分紅率回升,較多買方資金有望進入。

本次解禁後,公募REITs的投資者結構也將發生一定變化,從而進一步影響後續價格走勢。張繼強指出,由於負債端久期、投資偏好不同,其中產業資本、保險資金等以長期投資為主,屬於配置型機構;理財子公司、券商資管、基金專戶等以法人產品為主,兌現收益動機較強,還包括券商自營等,均屬於交易型機構。交易型機構佔比較高的REITs可能短期出售壓力更大。解禁後,公募REITs流通盤中機構投資者、特別是配置型機構投資者佔比預計將有所提升。配置型機構佔比提升或將減輕首批公募REITs「炒作效應」,REITs價格走勢將更多由基本面、機構投資者風險偏好等決定。

對於投資者來說,解禁是否影響投資操作?光大證券分析師張旭認為,中長期來看,REITs兼具股性與債性,且現存REITs的底層資產均較為優質,具備配置價值。基礎設施公募REITs收益分別來自資產端和產品端,短期來看,尤其是在REITs可流通規模較小期間,產品端價格的波動受市場情緒、投資者風險偏好、宏觀經濟等因素影響較大。但由於首批公募REITs至少要以募集資金的80%投向標的項目,長期來看,底層資產運營情況及其收益對產品端估值影響仍為主導,因此應重點關注底層資產產生現金流的能力及其可為投資人帶來的實際收益率。從長期持有的角度來看,他建議投資者應更多地關注各REITs經營情況並利用IRR等指標來分析投資性價比。

基金公司布局背後:業績獲投資人認可 市場逐步成熟規模日益擴大

公募REITs正在不斷擴容。在去年6月首批9隻REITs成立後,去年12月至今年4月又相繼成立了3隻REITs,目前市場上已有12隻REITs產品,發行規模合計458億元。

去年首批9隻公募REITs的發售場面堪稱火爆,創下了一天售罄並全部超募的成績。今年4月發行的華夏中國交建REIT更是吸引了大量投資者認購,其公眾投資者有效認購份額達89.62億份,配售比例約為0.84%,打破了去年5月中航首鋼生物質REIT創下的1.76%最低配售比紀錄。

今年6月剛剛審批通過的國金中國鐵建高速REIT正在發行過程中,再度獲得機構的熱捧。在網下發售部分,提交有效報價的網下投資者共45家,有效擬認購份額數量總和為27.15億份,是該基金網下初始發售份額的31倍。該基金的公眾投資者認購時間為6月21日至6月22日。

除此之外,還有四單REITs正在申報過程中。

從二級市場價格走勢來看,在經歷了上市初期的快速上漲之後,今年2月以來公募REITs走勢漸趨平穩。

而從經營業績來看,張旭分析,首批公募REITs2021年年報數據顯示,雖有部分REITs受疫情、成本結構調整以及折舊攤銷費用較大等因素影響,營收及利潤有所下滑,不過多數REITs的上述指標優於往期,且大多好於預期;可供分配金額層面普遍好於預期,體現了公募REITs分紅水平普遍較高。

李盛對新京報貝殼財經記者表示,富國首創水務REIT設立一年以來,在基金管理人與外部運營機構首創環保集團的共同努力下,項目運營情況平穩,污水處理量、營業收入、利潤、可供分配金額等關鍵指標基本符合發行時的預期,體現了污水處理項目運營模式穩定,符合基礎設施REITs作為國內市場的新品種,在二級市場也受到了投資人的認可,目前交易價格相對於基金凈值仍維持一定的溢價。

5月31日,滬深交易所同時發佈基礎設施REITs擴募相關規則,對基礎設施REITs存續期間新購入基礎設施項目及相關擴募、信息披露等事項進行了規範和引導。擴募是基礎設施REITs的重要特性,本質是將新資產裝入原有REITs資產池中,有助於優化資產組合,提升整體收益。

中金公司研究部認為,建立標準化、高效的擴募機制對於中國REITs市場持續納入優質存量資產以實現市場規模增長有積極促進作用,也是市場逐步邁向成熟的標誌之一。伴隨擴募擴容規則體系和配套細則逐步完善,未來REITs市場規模將實現持續增長。

基金公司也在積極布局REITs產品。李盛表示,作為當前經濟環境下盤活存量資產、促進新增投資的重要工具,公募REITs承載了一定的國家戰略功能,各市場主體都高度關注這一新興領域。富國基金也非常重視和看好公募REITs這一發展方向,並結合自身稟賦逐步構建適應業務發展的專業能力和團隊,重點關注生態環保、租賃住房、清潔能源和高新園區等領域,做好REITs資產的篩選和持續運營管理工作,力爭為投資人提供更多優質的REITs產品。

新京報貝殼財經記者 顧志娟 

編輯 岳彩周

校對 劉軍

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