首批公募REITs上市一周年 專項立法宜跟上

  證券時報記者 朱凱

  去年6月21日,首批9隻基礎設施公募REITs項目上市。目前,首批公募REITs項目已平穩運行一周年,試點整體符合預期,取得了階段性成效。同時帶動了3000億元的新增基礎設施項目建設,在降低企業債務風險、促進企業輕資產運營以及盤活存量資產、擴大有效投資、促進投資良性循環等方面發揮了重要作用。

  自首批產品上市以來,各級政府部門、監管機構高度重視REITs市場建設,出台配套規則,促進市場發展。全國十余個城市地方政府或發展改革部門發佈REITs政策文件,覆蓋京津冀、長三角、粵港澳、成渝經濟圈等區域。

  經記者梳理,2021年6月29日,國家發改委發佈《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點工作的通知》,將試點區域放開至全國範圍,資產範圍擴大,完善先發和擴募規模,促進項目資產擴容。同年11月17日,銀保監會發佈《關於保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》,引入保險資金入市,提高REITs二級市場流動性。今年1月26日,財政部出台《關於基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點稅收政策的公告》,明確了稅收優惠政策。

  證券時報記者統計發現,截至6月15日,上交所公募REITs產品上市平均上漲23.14%,流動性相對較高,日均換手率2%左右,高於香 港、日本、美國等市場,整體換手率高於信用貸產品。從首批REITs年報來看,基礎設施資產形成了穩定的可供分配現金流和分紅收益,實際可供分配金額合計約18億元,均超過預期。

  記者了解到,繼去年首批項目平穩上市運行後,上交所推動建信中關村REIT、華夏中國交建REIT順利上市,並持續推動REITs項目挖掘和市場服務範圍,圍繞能源、生態環保、市政建設、保障性租賃住房等資產領域開展座談調研與市場組織。首單保障性住房租賃REITs廈門安居正式申報,該項目是全市場首批保障性住房租賃REITs。

  深交所公募REITs信息平台顯示,除去年首批上市的博時招商蛇口產業園REIT等4隻產品外,去年12月14日,華夏越秀高速REIT順利上市,今年又先後有鵬華深圳能源清潔能源REIT、紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT兩隻產品得到受理及完成問詢。

  截至6月17日,公募REITs共上市12隻,市值521億元,平均漲幅約22.18%,試點實現了平穩上市、交易及運行。截至6月20日,深交所已上市的5隻公募REITs股份餘額為265159萬份,日成交額約為7536.63萬元;上交所首批5隻公募REITs共計8次分紅,分配總金額達9.52億元。

  擴募機制是REITs產品的重要特性,是市場建設不可缺少的重要環節。滬深證券交易所與各級政府部門、監管機構聯動,支持REITs規則體系完善,5月31日發佈實施擴募規則,同步優化擴募機制,支持盤活存量資產和擴大有效投資。

  相關底層資產管理人對記者說,支持運作良好的REITs通過擴募機製做優做強,健全正向激勵機制,是形成市場化優勝劣汰、促進投融資良性循環以及提升REITs整體市場表現的重要途徑。「從成熟產品來看,發起人若同時是REITs的基金管理人和運營管理主體,便可實現企業方和金融機構兩位一體,更好平衡投資者與發行人的利益。」

  此外,從成熟REITs市場發展來看,稅收優惠、投資者保護機制和法律基礎體系等對REITs發展起到重要推動作用。業內人士建議,從長遠來看,需要適時研究推動REITs專項立法,系統構建符合REITs特點的制度安排,通過制定資產支持證券管理條例或REITs管理辦法等方式,健全完善REITs規則體系。

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