「日光」奇迹不再,超級網紅盤也不香了,深圳樓市要熄火?

正如市場所料,開盤8年,其中7年「開盤即日光」的超級網紅盤深圳華潤城終究沒有再創「奇蹟」:最後一批344套房源昨日結束選房,售出303套,去化率達8.8成,收入46億。

結合此前披露信息,華潤城此次推出華潤城潤璽二期、潤府三期合計344套房源,均價13.2萬元/平方米,誠意登記報名總人數1108批。經過審核,746批複審入圍客戶,比例超2:1,不足三倍的認購比例,無需看積分,就可以參與華潤城打新。

最終,入圍並完成保證金凍結客戶589批,中籤率約為58.4%,與2020年最高峰時的潤璽一期中籤率12%相差甚遠,沒有「日光」實屬市場預料。

但客觀地說,如今的樓市環境下,華潤城的這個開盤成績並不差。

多次創造「日光」奇蹟

這不是華潤城的首次「非日光」。

2021年12月,華潤城潤璽二期以均價13.2萬元/平方米的價格入市,推售1024套房源,僅吸引1486批客戶認籌,開盤當日仍剩餘200套房源。半年後,華潤城開啟了全民營銷賣房、經紀人推薦新客戶購買可獲得5000元/套的稅前獎勵等方式才得以售罄。

儘管從上一期開始,不再「日光」,但人們很難忘記這個曾經創造的雨中排隊、萬人搖號、數次日光、代持風波等獨特樓市記憶的「神盤」:2014年首次開盤至今,8年間,實現了房價五年漲三倍的奇蹟。

回顧過往:

2007年,華潤置地以60億元拿下大沖村舊改,整個項目建築面積280萬平方米,是彼時廣東最大的舊改項目,片區房價不足萬元/平方米;

2011年,華潤置地拆除約1500棟破舊建築,改造大沖村。曾經位於南山科技園的陳舊村落開始搖身一變,成為深圳新晉時尚商圈,高收入人群聚集地,片區住宅房價隨之不斷推高。

2014年10月,華潤城推出潤府1期產品,均價4.75萬元/平方米,當日售罄,實現首個「日光」。

2014年11月,華潤城潤府1期加推,均價漲至5.0萬/平,3小時售罄。

2015年,華潤城潤府2期以最低單價6萬元/平方米入市,同樣開盤售罄,再次「日光」。這一年,深圳房價大漲。

2018年6月,華潤城潤府3期產品開盤,均價8.5萬/平,741套當日售罄;

2018年9月,華潤城3期加推,均價8.5萬/平,555套當日售罄。

一年後,有人發現一年前1600萬買的房子已經有了2580萬的成交記錄。買了套房子僅一年躺賺1000萬,讓深圳人對潤4有了期待。華潤城四期沒有延用潤府,而是改名為潤璽一期,據說產品定位更為高端。

2020年,潤璽一期的入市,備案均價已經達到了13.1萬元/平方米,與周邊二手房近5萬元/平方米的倒掛價差,吸引了9687批客戶認籌,中籤率僅為12%。

開盤以來,從華潤城一期的4萬+,到潤三18萬+的二手掛牌價,華潤城延續了近7年的「開盤即日光」的紀錄,終究在潤璽二期的開盤戛然而止。而本次新推的最後一批房源也沒有扭轉「日光遠去」的結局。有購房者認為,這次推售的房源是華潤城幾期項目中容積率最高的,密度最大的區域,且靠近沙河西路,噪音比較大。

市場已經變化,更多新盤在路上

紅了8年的華潤城終於落下帷幕,雖沒「日光」,但大多業內人士認為,在目前整個深圳樓市調控趨嚴疊加項目推盤高峰之下,這個開盤成績並不差。沒有「日光」,有其產品客觀因素,更多因素還是在於市場環境已經發生變化。

在密集的樓市調控政策出台之前,因為限價,深圳市場上,新盤均價低於周邊二手房售價,形成明顯倒掛,吸引著投資客的入場,出現「打新潮」。二手房指導價的出台後,深圳二手房的售價被限制,打擊了買賣雙方的熱情,以及對樓市的預期,持觀望態度的人居多,一二手房交易不再出現從前的瘋狂和火爆,也是理所當然。且潤璽二期定位本身就是高端豪宅隨著房價的推升,購房成本的疊加,投資溢價空間有限,這也給購房者也設置了門檻。

此外,深圳新盤供應進入井噴階段,購房者被分流,也是「日光碟」不易出現的重要因素。有數據統計,深圳6月至今已經有8個住宅項目拿證,且還有不少10萬+豪宅住宅項目排隊登場:福田中心天元已在認籌中,天健天驕西築即將拿證......

不可忽略是,深圳樓市近期成交量明顯上揚,超10萬的新盤開盤成績不差,5月二手房成交量也重回2000+套,給了不少購房者入市的信心。市場回溫中,最為明顯的是高收入人群、改善需求購房群體重拾入市信心。此前均價12萬+的海德園開盤四小時售罄、招商仕林臻邸開盤當天去化95.2%,在一定程度上,說明深圳樓市依舊具有強悍的高端購買力。

這一點,在二手房交易市場上也有所體現。據樂有家研究中心監測顯示,指導價政策後,2021年7月開始深圳二手樓市成交價格出現明顯下滑,高價區間的房源成交受到較大影響,佔比一路減少,最低點時為11.3%。而近幾個月,單價在10萬元/㎡以上的二手房源成交明顯增加,佔比持續上升,雖然還沒有回到新政前的水平,但相較最低點已經增長了7個百分點。

從購房者置業需求變化來看,新政後投資客佔比銳減,剛需與改善需求的客戶佔比穩中有漲。在經歷漲跌波動後,2022年3月開始改善客戶集中入市的趨勢漸顯,佔比穩定在2成左右。總體來看,經歷了2021年下半年的下跌行情,2022年的深圳樓市價格已經趨於穩定,高總價的區域也湧現出不少筍盤,這讓資金在手的改善需求購房者嗅到機會,抓住「窗口期」積極入市。

(原題為《「日光」奇蹟不再,超級網紅盤也不香了,深圳樓市要熄火?》)

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