公募REITs周年考

「鑒於我國基礎設施領域總投資超過100萬億元,即使按照3%-5%的資產證券化率計算,未來公募REITs市場也能達到幾萬億級別,公募REITs發展前景廣闊。」

首批基礎設施REITs於6月21日解禁。近期華安基金、東吳基金、中航基金等9家基金公司先後發布公募REITs基金份額解除限售的提示公告,首批9隻公募REITs共計22.11億份基金份額於6月21日迎來解禁,佔9只公募REITs總規模的33.9%。解禁后,流通份額將大增107%,面對巨大的解禁份額,有分析認為會有一個價值回歸的過程。

解禁后流通份額大增近107%

華安張江光大園 REIT發布份額解除限售的公告,包括上海國際集團資產管理有限公司、上海浦東投資控股(集團)有限公司、北京首源投資有限公司在內的10名其他專業機構投資者合計所持有的17665萬份戰略配售限售份額於6月21日解禁。這也是該基金5月底以來第三次發布解除限售的提示公告。

該REIT基金表示,此次戰略配售份額上市流通前,該基金流通份額為22335萬份,占本基金全部基金份額的44.67%。本次戰略配售份額解禁后,可流通份額合計為40000萬份,占該基金全部基金份額的80%。

據華泰證券統計,9隻公募REITs此次解禁份額佔總份額的平均比例 33.9%,超過目前流通份額佔總份額的平均比例32.4%。具體來看,中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小於目前流通份額,佔比(解禁份額/流通份額,下同)在40%~80%之間;富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT的解禁份額接近或持平目前流通份額,佔比在90%~110%之間;平安廣州廣河REIT、中金普洛斯 REIT的解禁份額超過目前流通份額,佔比在130%~190%之間。

由於解禁後會出現大擴容,REITs的價格可能會受到衝擊。今年年初,權益市場表現較差,避險情緒高漲,資金大量湧向固收類或類固收的產品中,這其中就包括REITs基金,導致REITs基金一度全部出現溢價。9隻REITs基金中,紅土鹽田港REIT的最高價一度沖至4.163元,凈資產是2.3元,溢價幅度超過80%; 富國首創水務REIT則更為誇張,今年2月16日的最高價達到7.519元,而其凈資產則是3.7元,溢價幅度高達103.2%。

德邦證券分析師吳開達判斷, 此次解禁或將引發溢價回調。2021年6月21日發行至今,公募REITs仍維持較高溢價率。生態環保類REITs溢價最高,均在40%左右。此次解禁過後,流通份額增加106.66%,總體來看,個人投資者流通份額佔比稀釋力度明顯,其中富國首創水務REIT稀釋力度最大,個人投資者份額佔比由69.04%降至33.82%。

富榮基金公募REITs投資總監王甲同對記者表示,鑒於首批解禁前,市場公募REITs份額供給少,而適合配置REITs的保險、理財等屬性資金無法實現足額配置,在供給關係失衡的情況下,流通的公募REITs存在超額溢價情況,甚至部分REITs的漲幅較大,估值明顯虛高。即使在近期資本市場形勢不理想,REITs價格出現一定回撤的情況下,已發行的公募REITs平均溢價也超過20%。如果市場流通盤再增加一倍的供應量,部分溢價過高、估值偏離度較大的REITs可能存在價格回撤的壓力,這可能會帶動整個REITs二級市場承壓。

不過華泰證券研究所研究員張繼強認為,除了體量外,還需要關註解禁份額的持有人結構。整體來看,首批解禁中保險、產業資本佔比較高,分別為31.28%及27.72%,此外券商自營、資管、基金專戶及子公司、銀行及理財子等佔比較多,但此類主體較保險一般投資期限較短,又會受制於凈值擾動,配置意願較低。若REITs已積累較多收益,交易性機構兌現的動力越強,相關REITs解禁面臨的出售壓力就越大。

關註解禁后的重新定價機會

今年一季度REITs底層資產營收增長普遍放緩,富國首創水務REIT增速最低,一季度環比增速-45.78%。凈利潤一季度表現相對穩健,除博時蛇口產園REIT和華安張江光大REIT外,均呈現環比正增長,中航首鋼綠能REIT凈利潤由負轉正,一季度環比增速138.98%,富國首創水務REIT增速最大,一季度環比增速408.63%。

華安張江REIT目前對應的被投基礎設施項目為張江光大園,對應項目公司名稱為上海中京電子標籤集成技術有限公司。根據主要財務指標統計,2022年1月1日到3月31日期間,該REIT實現營業收入2373.69萬元,凈利潤-607.52萬元。

華安基金在季報中表示,由於3月以來的疫情衝擊上海全市生產生活,該項目受到影響。據了解,該基礎設施項目園區於3月18日起響應張江鎮防疫相關要求,進入封控狀態,園區租戶居家辦公。華安基金在季報中表示,鑒於可能對租戶經營產生不確定性影響,將協同運營管理機構持續關注疫情的動態變化和園區租戶的經營情況,對可能的問題和風險進行儘早預判和積極處理。

吳開達認為,解禁後市場供給大幅提升,投資者結構有望進一步向機構投資者傾斜,隨著個人投資者佔比稀釋,長期來看REITs定價風格或更為基本面導向。流通份額受此次解禁影響變化最明顯的中金普洛斯倉儲物流REIT等,若價格受到明顯衝擊,將帶來新的配置機會。

私募排排網財富管理合伙人榮浩的觀點較為謹慎,他對記者表示,解禁后的溢價率會有一個回歸到合理估值的過程。但是各戰略投資人的減倉計劃可能有差別,如果形成共振則會形成短期拋壓;看重長期收益的機構短期內建倉的概率不大,要等估值溢價合理。目前平均的溢價率在20%,前期市場已經釋放了一些估值風險,部分還是有偏高。

榮浩表示,對於收益權類的REITs長期屬性更偏債,是「固收+產品」的有力競品,適合追求確定性收益的資金。解禁后,待估值進入合理區間,相信險資、部分受託資金等會適時介入。

王甲同表示,鑒於我國基礎設施領域總投資超過100萬億元,即使按照3%-5%的資產證券化率計算,未來公募REITs市場也能達到幾萬億級別,公募REITs發展前景廣闊。對於市場投資者來講,公募REITs底層資產是基礎設施,運營比較穩定,一般可產生穩定的現金流,因此投資者在購買公募REITs份額時,還是要遵循「長期持有、穩健投資」的原則,在區分產權類和特許經營權類不同屬性資產基礎上,根據自身投資回報要求和資金屬性,結合公募REITs「預期風險和收益中等」的特點,選擇合適的項目進行投資。

張繼強建議,解禁后機構投資者佔比有望提升,市場估值將日趨合理。關注部分受疫情擾動較小、經營穩健、區域環境穩定的REITs投資機會,以及價格便宜、分紅率可觀的REITs投資機會。此外,首批公募REITs運營滿一年後可進行擴募,關注優質資產注入、市場情緒提振等帶來的機會。目前公募REITs項目試點階段,對項目的盈利、合規等要求較為嚴格,且近期新試點類型項目加快推進,繼續關注REITs打新機會。

(作者:葉麥穗 編輯:包芳鳴)

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