穩定樓市需以市場化方式進行,必須堅持「房住不炒」的原則

國家統計局發布的數據顯示,2022年5月份,70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續降勢,但降勢趨緩,已現邊際改善跡象。

統計表明,5月份,70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格環比下降城市有43個,比上月減少4個。二手住宅價格,環比下降城市有53個,比上月增加3個。數據還顯示,5月全國新建商品住宅銷售面積和銷售額年內首次環比增長,投資和新開工也均環比增長。這意味著過去幾個月,各地採取積極措施以及疫情衝擊轉弱后,銷售、投資以及價格都開始企穩轉暖。

根據貝殼研究院對103個城市的檢測,6月份有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限,其中,三四線城市利率下調幅度較大,首套主流利率較去年9月的高點下調超過200個基點。不過,金融政策在市場發揮作用需要時間,且疫情影響的逐步消除在6月才開始。

6月20日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布,全國6月1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.45%,均與上月持平。在過去幾個月,中國制定了一系列的穩增長政策,並且加大了在6月落地執行的力度。6月LPR按兵不動是等待政策效果的釋放,避免用力過度。事實上,5月20日,央行將5年期LPR下降15個基點,從4.6%降至4.45%,而在此前,央行、銀保監會明確首套房貸利率下限可在LPR基礎上最高下浮20個基點,首套房貸利率已經最低降至4.25%。

但是,房地產市場風險的化解與市場的穩定,不應以可能增加長期風險的方式進行。目前,一些地方採取了更為激進的措施,比如湖南某些企業項目推出「首付5%起」「首年0月供」等活動,溫州市推出「安居貸」,面向貸款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客戶,前3年僅按月支付貸款利息、不還本金,第4年再開始分期還本付息,等等。

這些政策意在鼓勵財力不足的剛需客戶入市,但其風險在於,突破了首付比例20%下限的政策規定,同時,以減輕前期月供壓力的方式吸引客戶。這類似於「次級貸款」,並沒有減輕客戶的總體支出負擔。接受這類貸款的客戶往往財務能力更弱,而且當前的壓力小,意味著承擔更高的槓桿率並將壓力后移,也就是將風險推遲而已。過去幾年法拍房的增多,原因之一就是部分沒有能力的投資客藉助經營貸等方式加槓桿造成。

此外,一些地方開始通過行政化手段要求居民「買房」。比如某地街道辦事處發布通知,要求組織開展新建商品房團購工作,「6月底,每個合作社完成網簽不少於2個」,「該項工作納入2022年度工作考核」。據悉,有一些城市將買房納入年終考核。此外,四川資陽規定購買住房可提取父母、子女公積金用於支付購房款。部分城市還推出了「房票」制度,用於棚改和地產去庫存,但其後果和實施過程能否順利,社會輿論多有質疑。

各地區各顯其能穩定樓市,促進銷售是值得鼓勵的,但是,必須遵守一定的底線,即不能以增加長遠風險的方式解決當前的問題。多年以來,中國堅持「房住不炒」的原則,希望樓市實現軟著陸,避免產生系統性風險。

當前,我們必須實現穩定樓市的目標,但是,不能以增加系統性風險的方式進行,必須堅守首付20%比例的原則,避免形成次級貸款效應。同時,必須以市場化的方式進行,而不是以行政手段促銷,甚至將任務部署給個人。鼓勵更多人買房,實際上是用居民加槓桿的方式置換地產企業的債務,當前尚未買房的群體大部分財務具有脆弱性,不宜過度刺激。

台灣疫情資訊

台灣疫苗接種

相關熱門