鄭州「一石二鳥」出奇招 「房票安置」能穩樓市否

繼「鄭18條」率先在全國打響優化樓市調控第一槍之後,鄭州在房地產舉措上再次引起廣泛關注。

6月20日,鄭州市人民政府發布《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法(暫行)》,明確了將在鄭州市的棚戶區改造中實施房票安置。

「房票安置」是指,被徵收人可以拿著房屋安置補償權益兌換的「房票」,在12個月內跨區域購買指定開發商提供的新房,且不計入家庭限購套數;逾期未使用的,重新按照貨幣補償方式進行安置,但不再享受房票安置相應的政策性獎勵。

這一舉措被業內認為是「解決安置難題、推動樓市去庫存」的雙贏辦法,靈活滿足拆遷戶的安置需求。

不過,也有一些受訪的鄭州當地拆遷戶們提出,此前已經拆遷多年還沒能住進回遷房的人群能否申請「房票」?買新房可選擇的項目到底會有哪些?如果依然選擇安置房貨幣補償,保障性會降低嗎?

房企參与其中的意願也未可知。21世紀經濟報道記者徵詢了幾位不願具名的開發商營銷總或房企高管,他們表示尚未釐清房票安置的細節,對此的主要疑慮在於,房票變現的支付方式是否會影響企業的現金流。「不過政策肯定是會帶來利好的,但也不可能一下子就點燃市場。」

21世紀經濟報道記者致電鄭州市住房保障和房地產管理局,工作人員回應稱:「很多前期拆遷的人也都打電話過來諮詢,但從政策設計角度來講,房票安置是面向沒簽過拆遷安置協議的新拆遷人群,不確定是否適用於拆遷多年還沒住進安置房的群體。」該工作人員同時表示,不少房企也都在了解房票安置的情況。

房票的誘惑

相比之前貨幣補償和安置房兩種方案,鄭州的房票安置額外給出了獎勵和優惠政策。

如果被徵收人選擇房票安置,會額外獲得安置補償權益金額8%的獎勵,同時以現金方式獎勵被徵收人3個月的過渡費。

一位拆遷前住在鄭州市北三環金水區的居民告訴21世紀經濟報道,他們家在2016年拆遷,過渡費標準是每平米每月補償12元,超過3年仍未安置的,每平米補償價格翻倍,目前已經是24元/平方米·月。

不同於安置房選擇餘地有限,房票的使用範圍是「12個月內,可以在所有參与房票安置工作的房地產開發企業所提供的商品房中自行選擇,不限定於房票核發機構所在行政區域」。中指研究院河南公司總經理梁波濤告訴記者,12個月的期限旨在縮短去化周期,自由選擇可以推動安置群體由剛需購房向改善購房轉移,整體有利於開發商去庫存,盤活鄭州房地產市場。

房票安置辦法還明確,被徵收人使用房票所購買的商品住房,不計入家庭限購套數;被徵收人使用房票購買商品住房的,可憑商品房買賣合同,在新購房屋所在學區辦理子女入學手續。廣東省規劃院住房中心首席研究員李宇嘉認為,此舉有利於滿足被拆遷人差異化的購房需求,甚至可以選擇中意的學區,有利於促進住房需求釋放。「不管如何流轉,房票最終還是用在了住房消費上。」他說。

此外,為促進房票消費,房票安置辦法也規定,被徵收人使用房票購買商品房,購房款達到房票票面金額的90%及以上,購房後房票仍有餘額的,被徵收人可在房票到期後向徵收人申請領取貨幣;未達到上述比例,被徵收人在房票到期后申請領取貨幣的,房票安置政策性獎勵部分不再發放。

實際上,房票安置並非鄭州首創,今年4月1日,河南信陽率先推出房票,獎勵金為5%,房票使用期限18個月,還可以享受契稅減免、子女可保留原片區和新房片區就讀資格等優惠政策。江蘇常熟、浙江溫州、寧波奉化、南京溧水也陸續推出了房票安置政策,該舉措已然成為政策工具箱里的一種新手段,被各地不斷實踐、細化。

「雙贏局」的不確定因素

過去數年間,城市拆遷造就了財富的迅速積累,如今鄭州的房票安置,會對城市拆遷產生怎樣的影響?

梁波濤表示,鄭州城改市場較為特殊,由於過去長期且大規模推行城改,導致目前鄭州市城改待安置群體數量較大。

同時,過去的一年,在宏觀經濟及政策調控的影響下,又疊加去年雨災的影響,鄭州房地產市場下行明顯,庫存壓力加大,整體市場有待提振。

在這樣特殊的大背景下,拆遷群體的選擇註定有著複雜而艱難的抉擇過程。

受訪的鄭州拆遷居民告訴記者,住在距離中心城區較近區域的拆遷戶,依然不願意選擇房票安置方式。他們的考慮在於,家裡的地理位置較好,置換到的回遷房可以用於出租;如果用房票去兌付別的商品房,往往意味著買到的新房單價高,「較回遷房面積肯定會縮水了,搞不好還要自掏腰包,買了也沒錢再裝修新房了。」

對於拆遷款有訴求的拆遷人群,同樣不願意選擇房票安置方式,因為房票安置意味著沒有了大量現金流補充,新買的房子也不能快速變現。

當然,也有部分人群歡迎房票安置方式。一位家住鄭州西南四環外的拆遷居民告訴21世紀經濟報道記者,村裡已經投票統一採用房票安置方式,經具備相應資質的第三方評估機構對村裡的安置房進行了評估,評估價為6020元/平方米。該居民說:「萬一碰上回遷房遲遲等不到、過渡費也沒有著落的情況,將會更被動。拿著房票去更靠近主城區的地方買房,也能實現改善居住的夢想。」

上述拆遷人群感慨說,拆遷也有「三怕」:怕貨幣補償的拆遷款給付沒有保障,怕回遷房爛尾沒有保障,怕房票買不起中意的新房資金缺口要自己補上。

而房企對參与房票安置也有自己的考量。幾位不願具名的開發商人士都表示了對房票變現方式的疑慮,不確定是以抵扣土地款的形式,還是以政府支付的形式,以及賬期是否會拉得比較長。還有操盤改善型項目的高管擔憂,如果大批量接受回遷房安置人群,不確定是否會引起原業主的衝突。

不過開發商人士均認為,房票安置政策確實對於去庫存是有效利好,後續鄭州樓市的恢復還要繼續觀察,房票安置的利好應該不會對市場有決策性的改變和提升。

鄭州樓市有望走出低谷

鄭州是今年打響樓市政策調整「第一槍」的城市。

今年3月1日,鄭州發布《關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》,其中涉及取消「認房又認貸」、房貸加量降價、給予房企貸款支持等18條多維度、大力度的政策調整。

但市場給予的反饋卻有限。

新政發布當月,根據鄭州市房管局發布的數據,鄭州商品住宅銷售7777套,雖較去年同期下降了45.32%,不過環比有較大提升,上漲46%。

新政提振不明顯,鄭州再度出招穩樓市。

4月,鄭州市推出10條「青年人才新政」,提出將持續推行青年人才補貼政策。這是一條被視作是對房地產市場有積極影響的新政,河南省政府官網就發布文章稱,鄭州「青年人才新政」疊加樓市新政,多項利好下年輕購房者增多房屋成交量提升。

不過,即便吸引了部分年輕購房者入市,但鄭州樓市總體上表現仍然低迷。

4月,鄭州商品住宅銷售6898套,銷售套數相比上月下跌11.3%,總銷售面積81.81萬平方米,銷售均價11922元/平方米,環比上漲11.6%;二手房住宅則成交6011套,環比上漲21%,總成交面積62.37萬平方米,成交均價10951元/平方米,環比上漲6%。

這意味著,在雙重新政的護航下,鄭州樓市的成交面回暖並不明顯,反而略有波動。

購房者入市不積極,與市場環境以及現實因素有關係。

一位鄭州當地的購房者告訴21世紀經濟報道記者,現在市場的觀望情緒比較濃,「現在政策出得也比較多,如果有意向手裡也有錢買房的,也想等等看之後政策是不是有什麼優惠。」

一位在北京的鄭州人則指出,鄭州的優惠政策挺多的,有點想要回去鄭州買房。但雖然心動,也還是想要再看看,「不知道政策是否已經觸了『底』。」

多重因素的影響下,鄭州的政策面或許還會有更大的利好。

6月17日,鄭州航空港實驗區出台《關於加快人才集聚促進房地產市場平穩健康發展的通知》,通知涵蓋5個部分,涉及21條房地產措施,其中包括貸款購買首套住房的家庭,首付款比例最低為20%;此外港區將給予全額或一半的契稅補貼;此外也允許區內戶籍家庭和來區工作生活人員購買自住型商品住房。

而受此帶動,鄭州樓市也有望走出低谷。根據網易房產鄭州的統計數據顯示,6月第三周鄭州及環鄭區域共6個項目開盤,共推出約1079套房源,累計去化約548套,整體去化率約51%,較上周環比上漲約295%。

(作者:孔海麗,吳抒穎 編輯:林虹)

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