促進發展與化解風險並舉,中國優化房地產行業管理

陳治衡 中國人民大學重陽金融研究院助理研究員

5月15日,中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發佈《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》提出,對於貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點,二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。結合最近的貸款市場報價利率數據來看,5年期以上LPR為4.6%,按照《通知》規定測算,首套個人住房貸款利率將不低於4.4%,二套個人住房貸款利率維持不變,下限仍為5.2%。《通知》的頒布,在一定程度上降低了剛需購房人群的購房成本,體現出中國對房地產行業管理的進一步深化。

近期,中國對於房地產行業的政策導向立場鮮明、鬆緊有度。4月29日,中央政治局會議再次指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。央行、銀保監會等多家監管部門同樣繼續秉持「房住不炒」的定位對房地產行業進行監督管理。這相當於是給房地產行業劃定發展邊界,不僅能夠有效促進行業發展,更符合經濟社會需求,也有助於中國經濟步入高質量發展階段。

另一方面,政策要求「各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展」。這是以經濟現狀為基礎,為房地產行業提供了更多政策監管空間。從年初至今,全國多地已推出關於房地產行業的多條政策,主要涉及優化限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面的利好政策。而且,政策調控涉及的城市由外圍三四線城市逐步覆蓋至二線城市,「因城施策」的特點也愈加明顯。

房地產行業仍是中國經濟的重要組成部分,其在中國經濟結構中佔比相當大。國家統計局公佈的數據顯示,2021年房地產行業產值佔GDP的比例為6.78%,占固定資產投資完成額比重約為27.78%。2021年全年商品房銷售額累計達18.19萬億元,同比增長4.8%。從產業鏈的角度來看,上中下游又分出水泥、建材、家電等多個細分行業。

與此同時,由於行業的高槓桿、高負債特點,出於中國金融市場平穩發展的考慮,中國要求房地產行業監管必須有嚴格標準。5月4日,央行、證監會、銀保監會及深交所同時發聲,落實金融支持穩經濟工作措施,其中重點提及房地產金融措施,重點強調要「執行好房地產金融審慎管理制度,及時優化房地產信貸政策,保持房地產融資平穩有序」。從數據上看,截至2020年,中國房地產開發企業資產負債率為80.68%,這成了嚴重製約行業發展的資產包袱,更不利於金融信貸的健康發展。由此,監管層對房企融資設置了「三條紅線」。自「三條紅線」實施以來,負債水平有所下降,但房企平均負債率仍然較高,債務「暴雷」的潛在風險依舊是制約行業健康發展的巨大障礙。

從房企融資來源的結構來看,除了銀行信貸、自籌資金外,個人按揭貸款也是房企融資重要的來源之一。2021年,房企通過個人按揭貸款獲得的資金規模為3.24萬億元,如此巨大的規模給居民可支配收入以及消費帶來嚴重的擠壓效應。如今,新冠肺炎疫情的影響仍未消散、國際地緣衝突帶來的不確定性增加,中國經濟發展面臨較大的下行壓力。作為帶動經濟「三駕馬車」之一的消費被房企融資擠占的現狀需要進一步化解。同時,債務違約的情況也值得高度警惕。這對監管的有效性和靈活性提出了新的要求。

近期,銀保監會指出要「因城施策落實好差別化住房信貸政策,支持首套和改善性住房需求,靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃」,這正是化解消費擠壓現狀的積極措施。同時,「要區分項目風險與企業集團風險,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,保持房地產融資平穩有序」,這也是防範債務違約風險的應對之策。當下,則是要提高政策的有效性,持續不斷地深入落實,才能進一步促進房地產行業的健康發展。

繼續發揮資本市場對於經濟的支持作用,發揮市場調節作用為房企盤活資產、化解債務問題是當下的重點任務之一。5月11日,國務院常務會議提出,鼓勵發行基礎設施REITs的新要求。會議要求,「按市場化法治化原則,通過發行不動產投資信託基金等方式,盤活基礎設施等存量資產,以拓寬社會投資渠道和擴大有效投資、降低政府債務風險」。此外,證監會也提出,要積極支持房地產企業債券融資,拓寬基礎設施REITs試點範圍。從項目端看,截至4月30日,中國資本市場中共有12隻公募REITs上市,募資規模達458億元。從投資端看,已上市12隻公募REITs在二級市場漲勢良好,平均漲幅超過20%,多隻公募REITs進行分紅派息,給投資者帶來可觀的收益。

總的來說,立場鮮明、鬆緊有度的政策導向更利於把控房地產行業的發展方向,利於行業的健康前行。具體來說,首先,有必要實現嚴監管與寬監管之間的均衡,及時防範化解房企的債務風險,牢牢守住不發生系統性金融風險的底線;其次,深化金融供給側結構性改革,發揮市場配置資源的靈活性和及時性,不僅能夠營造出良好的房地產企業融資環境,更利於形成優質的全國資金融通大市場,促進中國經濟高質量發展;最後,應以「保民生」「保市場主體」「保就業」為經濟動力發力點,加強政策支持中小微企業發展,激活市場活力,促進消費「馬車」繼續發力,帶動中國經濟高質量發展。(責任編輯:華章 樂水 張艷玲)

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