瑞安房地產CEO王穎:轉型城市發展方案提供者,關注併購市場機會

  澎湃新聞記者 唐瑩瑩

  2021年年底,中央經濟工作會議上首次提及「房地產新模式」。2022年4月11日,中國證監會、國資委、全國工商聯聯合發佈《關於進一步支持上市公司健康發展的通知》,指出堅持「房住不炒」,依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型,加強自身風險管理,密切關注市場形勢和行業變化,嚴格防範、妥善化解各類風險,促進房地產行業良性循環和健康發展。

  對房企而言,過去形成的「高負債、高槓桿、高周轉」的房地產開發模式不可持續,一去不復返了,探索新的發展模式以及探索房地產良性循環和健康發展之路都成為房企當前面臨的新目標。

  近日,澎湃新聞(www.thepaper.cn)專訪了瑞安房地產有限公司(瑞安房地產,00272.HK)CEO王穎,試圖解讀房企眼中的「房地產新模式」,尋求中國房地產市場未來的發展之道。

  事實上,瑞安房地產從2016年就已經開始採取輕資產策略。瑞安房地產2021年的年報數據顯示,截至報告期末,瑞安房地產的凈資產負債率為30%,同比下降15個百分點;現金及銀行存款總額為172.84億元。

  在王穎看來,穩健的資產負債率和充裕的現金流讓公司能抓住市場調整帶來的機遇。王穎指出,瑞安仍在持續拓展在上海以及長三角和大灣區的一線城市和策略性區位的發展版圖,除了土地市場,並購市場的機會也會關注。

  另一方面,王穎認為,高質量發展、高品質生活的「新發展模式」,會讓房企未來大有可為。

  值得一提的是,疫情的反覆也給房地產市場帶來了不少挑戰。不過,王穎表示,相信在政府的強力措施下,疫情終將過去,不會影響市場的長期發展趨勢和走向。

  瑞安房地產執行董事及CEO王穎

  以下為澎湃新聞與王穎對話實錄:

  澎湃新聞:如何解讀並看待地產行業的「新發展模式」?

  王穎:以房地產企業的視角,現階段我們可以從「營商環境轉變」和「企業開發經營調整」兩個方面分享瑞安房地產對於「新發展模式」的一些觀察和初步思考。

  首先,是地產行業營商環境的轉變。房地產行業在中國經濟社會發展全局中的角色,從助推器變成了壓艙石,也是擴內需、促銷費、惠民生的重要方面以及防範金融風險的重要領域。我們國家也開始步入工業化和城市化中後期,人口出生率下降、老齡化發展逐步帶來需求側的變化,市場容量即將觸頂進入高位平台期和步入趨勢性下行轉變的新階段。同時,「雙碳」戰略的提出以及科技發展應對生活工作場景的轉變,都對未來的城市建設和運營帶來新思考、新空間。房地產行業需要根據這些變數去衍變和發展新模式,探索新途徑。

  其次,企業自身開發經營模式也在調整轉變。在長效機制和調控延續、行業去槓桿、融資收縮趨勢之下,房企傳統的「高負債、高槓桿、高周轉」三高模式已不再適用,三條紅線政策以及房地產市場愈發激烈的競爭都在倒逼房地產企業降低槓桿,回歸經營本質,追求更高的管理紅利和經營效益。

  站在新起點,我認為,高質量發展、高品質生活的「新發展模式」,會讓房企未來大有可為。

  就「高質量發展」而言,房地產行業應該在城市建設領域更好地扮演自己的角色,更多思考可以如何配合政府和所在區域,順應市場需求,吸引企業和人才,助力區域環境提升、城市更新發展、產業轉型升級,並積極實現由大規模快速開發、粗放式發展向綠色、低碳、循環的建設發展方式轉變,推動經濟社會的可持續發展。

  就「高品質生活」而言,為滿足人們日益增長的美好生活的需要和順應相關產業的發展,房企可以從產品服務多元化發展以及產業鏈延伸兩個方向積極探索。比如從傳統的房地產發展向產業、養老、文旅及物流等主題發展,以及從地產開發向房屋租賃、代建服務、物業服務及可持續發展解決方案等專業領域延伸。

  百年大變局之下,2021年開始中國房地產行業也逐步進入了全新的發展階段。中國的房地產市場在未來5-10年仍然是一個規模相當大的市場,我們對未來的發展應保持信心,同時積極思考與改變,以便更好地適應時代發展。

  澎湃新聞:對瑞安房地產而言,「新發展模式」的方向是什麼?

  王穎:我們從來不是簡單的買地、建樓、賣房子,而是將城市視為一個生命體。瑞安房地產過去一個時期就未來的戰略發展方向進行了深入的思考和探討,主要包括三個方面。

  一是集團戰略願景和使命的變化。

  我們從過去以商業地產驅動的綜合發展商,將轉變成城市發展方案的提供者,為我們所在的城市及區域提供城市發展解決方案,致力於建設卓越可持續城市社區。我們當前所有的拓展項目都圍繞上述願景來展開,比如瑞安對於「大新天地」社區、聯動周邊區域積極推進的世界級復合功能中心區發展願景及實踐,就是範例之一,它將全面提升區域經濟活動的核心競爭力。

  二是業務模式的轉變。

  我們將在繼續發揮城市更新、總體規劃的綜合多功能社區發展優勢的基礎上,將未來的發展創新衍變成「社區+」模式,使我們的產品和服務將更加多元和具適應性。

  在住宅、商業及辦公等產品之外,我們未來還可能延展到文旅、康養和醫療等新的內容,同時在商業邏輯上還會繼續堅持以客為本、因地制宜的原則。比如我們的蟠龍天地項目就是融入文旅、城市微度假概念的新一代項目產品。

  三是可持續發展理念的提升。

  瑞安始終貫徹可持續發展戰略,並將其作為集團業務的基石和重點。瑞安目前持有及運營中項目超過八成都取得了LEED/WELL/中國綠色建築等國際和國內各類環保及健康認證,未來我們還會持續提升這一比例,並將進一步整合和提升我們貫穿投資、開發、運營全價值鏈的綠色可持續發展能力。未來我們在房地產科技與業務的結合方面也會開展更多的探索。

  澎湃新聞:在房地產長效健康發展背景及維持房企自身財物穩健方面,瑞安房地產有哪些策略或新的投資計劃?

  王穎:瑞安房地產將繼續堅持穩健的財務策略和輕資產戰略。集團從2016年開始採取輕資產策略,旨在保持穩健的資產負債率和充裕的現金流。

  截至2021年12月31日,集團將資產負債率進一步降低至30%更穩健水平,讓公司能抓住市場調整帶來的機遇。比如去年12月,我們聯合武漢城建集團,逆市斥資超百億投得武漢市武昌灣策略性大型綜合發展項目。在不少同行2021年大幅錄虧的情況下,我們年內實現了強勁的業績表現,顯示了我們上述戰略和策略的優勢和韌性,我們在接下來一個時期將繼續堅持。

  面對當前的市場調整,我們仍將積極尋找發展機遇,在不確定的環境下識別確定性,識別安全邊際高、回報合理的項目。瑞安仍在持續拓展在上海以及長三角和大灣區的一線城市和策略性區位的發展版圖。就我們長期看好的市場和區域的項目,在符合戰略方向、能夠發揮公司的品牌和能力優勢、回報合理的前提下我們會積極跟進。同時在拓展渠道上,我們接下來也會更靈活,除了土地市場,並購市場的機會我們亦會關注。就一些同行計劃出售的項目或資產組合,在符合我們前述投資戰略的情況下,我們亦會考慮。

  在新的業務模式轉變下,與策略性合作夥伴強強聯合,把握市場上浮現的各類投資拓展機遇,加快業務的發展和更快更好的實現投資價值。

  在當前融資暫時受限的情況下,我們會積極優化運營策略、加快銷售,最大化運營現金流;同時,我們也在積極考慮如何更好實現我們優質的商業資產組合的潛在價值。我們將商業投資物業、物業管理和資產管理業務分拆,並以瑞安新天地的名義獨立運營並擇機在香 港主板獨立上市。瑞安房地產與瑞安新天地兩家公司可以在開發和商業資產管理方面形成清晰、差異化的業務模式。有關進程將取決於資本市場的狀況,我們仍在持續關注和保持跟進中。

  環境和市場永遠在不斷地變化。雖然面對重重挑戰,我們相信在清晰的企業戰略引領下,憑藉創新的業務發展模式和堅定的執行力,我們有信心繼續為城市發展提供不同的解決方案,推動業務長期穩健的發展。

  澎湃新聞:國內近期疫情形勢再度嚴峻,尤其是上海受影響更甚,如何看待短期市場的發展?

  王穎:國內本輪疫情確實給經濟社會和房地產市場帶來了不少挑戰,最直接的就是在上海這樣的城市大家都居家辦公,項目的銷售活動都暫時停滯了。但我們相信在政府的強力措施下,疫情終將過去,不會影響市場的長期發展趨勢和走向。

  不過,我們預估國內本輪疫情度對經濟社會的影響可能會大於2020年武漢的那一輪,再考慮當前內外部政治經濟環境因素影響,短中期的市場發展我們需保持關注和警惕。

  對總體市場影響而言,本輪疫情尤其是上海的疫情對產業鏈的影響已經開始顯現,並已經對經濟發展帶來一定影響,同時在俄烏戰爭、美元加息等外部因素的影響下,預計會對年內經濟增長帶來壓力,但中期影響和我們的政策應對尚待觀察。這樣的背景下,短期內預計本已疲弱的房地產市場面對進一步的壓力,這已經在一季度土地和銷售市場已有體現,尤其是在三四線城市。

  當前在「房住不炒、因城施策」的調控框架下,一些壓力較大的城市已經開始陸續出台放鬆措施以刺激需求,但相信市場信心恢復尚需時間。

  從房企端看,當前融資的持續緊縮和銷售的下行,現金流壓力仍在繼續蔓延,拿地和開工都可能持續低迷。所以從今年全年來看,市場大機率正處於銷售額下行,房企投資下行的周期,未來將逐步過渡到銷售額止跌和房企投資逐步回穩的階段,速度則取決於經濟增長態勢和調控政策走向和力度。

  從結構上看,不管是從銷售市場還是土地投資市場,都可能呈現明顯的K形走勢,即在一二線城市的優質項目和產品銷售表現會更樂觀,經營穩健、品牌和資本實力較強的房企尤其是國央企背景的房企將會在土地投資及並購市場更加活躍。

  就上海而言,這段時間的疫情讓整體社會運行與經濟發展、各行各業都受到了較大的衝擊。我們預計今年上半年的成交活動將會有不同程度的延遲,商業活動和消費將需要時間恢復。但我們對於上海住宅需求基本面及商業的活力和城市發展的韌性還是有信心的。

  經過本輪疫情,市場和客戶會對高品質綜合社區的價值認知更深刻,品質更卓越、環境更健康、服務更人性化,物業管理更優的社區將會受到更多青睞。這些方面恰恰都是瑞安的優勢和強項,憑藉我們的品牌和能力,以及當前有利的戰略姿態,瑞安下一階段會繼續把握上海及重點的結構性市場機遇,謀求進一步的發展和突破。

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