大灣區樓市政策密集調整 部分城市預期仍待提升

  本報記者 蔣翰林 趙毅 深圳報導

  近期,粵港澳大灣區多個城市密集出台調控政策,促進房地產行業健康發展。4月底以來,惠州、佛山、中山、東莞和江門陸續出手,通過調整限購區域、降低購房門檻、差別化信貸、公積金購房支持等手段,滿足購房者的合理購房需求。

  不過,從市場和成交來看,新政密集出台以來的半個月,即便在疊加「五一」假期的情況下,部分城市預期仍未見好。也有不少新盤項目趁著政策利好打響促銷戰,推出限時特惠活動吸引購房者到訪。

  《中國經營報》記者調查發現,今年一季度,大灣區多個城市樓市表現不容樂觀。以東莞為例,該市住建局數據顯示,今年一季度,東莞新建商品住宅網簽5165套,同比大幅下降57%;惠州一季度住宅成交也與去年同期相比下跌70%,創近7年以來新低。

  目前尚未有明顯調控政策出台的廣州、深圳,市場則出現了久違的暖意。根據貝殼研究院統計,5月1-10日大灣區8個城市新房住宅網簽突破6000套,其中廣州超1000套。4月,深圳二手住宅網簽量為1860套,環比增幅已達近7成。

  取消限購、公積金可支付購房首付

  全國樓市優化調控政策仍在持續出台。據克而瑞統計,今年4月份全國39個省市出台45次樓市調控政策,其中有12城調整了限購政策,這其中就包括粵港澳大灣區的佛山、惠州、中山、東莞4城。

  在大灣區,佛山市打響優化限購政策第一槍。4月26日,一份「關於優化存量商品住房政策」的文件在網路流傳。次日,記者向佛山市住建局求證得知,文件尚屬內部文件,待調試完成後會對外公佈。

  該局的回覆印證了文件內容的真實性。從文件內容來看,調控核心要點是,對最近一次契稅繳納時間或不動產登記時間滿5年的商品住房,不計入居民家庭擁有住房套數,進行買賣合約網簽、贈與、司法拍賣等轉讓手續時,無需進行購房資格核驗。也就是說,滿5年的二手房不再納入限購範圍。

  隨後,惠州、中山取消限購政策也相繼落地。4月30日,中山市發佈通知,從加大住房公積金支持力度、優化商品房銷售價格備案機制、優化限購區域、加大購房金融支持力度等六個方面提出支持措施。政策明確,堅持中心城區限購政策,中岐江新城規劃範圍不再列入限購區域。而此前中山全域限購。

  同日,惠州「新六條」出爐,明確從房地產信貸、公積金支持、優化預售資金等六方面提供政策支持。政策指出,惠陽區和「臨深」的大亞灣不再納入限購片區。實際上,從惠州各區縣庫存來看,大亞灣存量套數最多,約3.5萬套,總量方面,開放限購的惠陽和大亞灣存量面積位居前三。

  同時,惠州新政還表示將加大公積金購房支持力度,公積金可提取支付購房首付。繳存職工購買新建商品住房的,允許先提取本人及其配偶的住房公積金用於支付購房首付款。

  東莞則恢復了兩年前的個稅購房政策。近日,東莞市房地產中介協會對最新購房政策進行了解讀,恢復2020年7月25日「莞九條」出台前審核購房資格既認社保、也認個稅的做法;同時,適當放寬社保或個稅繳納條件,認定標準由「逐月連續繳納」調整為「累計繳納」;此外,將新入戶的購房者的入戶時長及社保要求取消,入戶即可即刻買房。

  客戶觀望情緒仍較重

  密集出台調控政策的背後,是今年以來大灣區各大城市低迷的樓市表現。

  以東莞為例,作為承接深圳購房需求外溢的「臨深」城市,今年樓市可謂冷淡。今年4月的首輪土拍,在取消限售價和保證金下調的情況下,東莞8宗涉宅用地出讓,僅有2宗成交,6宗提前終止出讓,結果出人意料。

  實際上,自從去年東莞多輪調控相繼收緊了限購、限貸政策,疊加疫情影響,樓市庫存持續走高。據克而瑞研究中心的統計,3月,三四線城市去化周期已達到25.83個月,顯著高於百城平均。其中,包括惠州、東莞、中山在內的城市,因前期需求透支疊加調控加碼等多重因素,去化周期已拉長至30個月以上。

  隨著利好政策的出台,近期大灣區各城市的不少樓盤也積極營銷,雖然網簽量沒有顯著上升,但售樓處看房人已在增多。

  「剩最後幾套我們推出『一口價』,能有8萬元左右的優惠。」記者在5月7日接到來自東莞大朗片區一樓盤的銷售電話,銷售人員表示剛剛過去的「五一」假期,5天的成交量超過了整個3月份。

  不過,從整體成交數據來看,稱市場回暖還為時尚早。據合富大數據顯示,今年「五一」期間東莞一手住宅成交面積1.3萬平方米,創近5年同期次低水平。很多項目來訪量增多,但購房意向客戶並不多,來訪到成交的轉化率僅為8%。

  合富研究院指出,東莞目前的「政策窗口期」確實給現場帶動一定的人氣,但短期內難促實際成交。來訪轉化率未見提升,成交形勢僅比「清明」略好,現階段「旺丁不旺財」,客戶較為冷靜,銷售以平淡收場。

  同樣地,作為臨深板塊且取消了大亞灣和惠陽區限購的惠州,從各項目曬出的成績單來看,熱度比起以往有所提高。例如惠州區域某樓盤海報稱,「五一」共攬金5億元;某房企在惠州的4個樓盤收金2.4億元;一家華南房企在惠州的5個樓盤「五一」賣出1.28億元等。

  不過根據克而瑞統計,今年「五一」假期惠州成交不及預期,僅成交485套。據惠民之家數據統計,5月惠州全市預計還有32個樓盤推新,超過5000套新盤入市,其中全新盤就有12個,去庫存壓力仍然較大。

  在佛山,記者留意到「五一」假期有多個項目發佈銷售過億的喜報。據佛山房產信息網數據顯示,「五一」佛山新房網簽僅579套,對比去年同期1700套,下跌近66%。

  可見,大灣區上述多個城市的購房者觀望情緒仍較重,近期刺激購房需求的利好新政作用還有待觀望。

  深圳4月二手房網簽環比增近7成

  而作為大灣區兩個經濟強勁的一線城市,廣州、深圳兩地的樓市調控政策目前並沒有明顯變化,但深圳的成交量在保持低位多月後,出現了回暖跡象。

  當下深圳樓市仍處於嚴格的調控期,新房市場早已進入買方市場,5月以來,深圳多個項目以各種促銷活動搶客。

  5月,位於寶中片區某樓盤加推,開發商在促銷海報上寫道,成交送價值約6.9萬元酒店定製禮、1年物業管理費。據悉,該項目於2021年10月獲批預售證,備案均價約10.2萬元/平方米。「五一」期間,該項目推出5套特價房單位,單價區間為6.9萬-7.6萬元/平方米。

  位於坂田板塊的某樓盤5月加推了512套新房,備案均價約6.2萬元/平方米。深圳一位房產中介告訴記者,該項目於4月30日啟動轉介,開發商給出2個點的傭金,成交10套以上傭金為2.5個點。據開發商成交喜報信息,該樓盤在5月的頭三天,分別成交了28套、33套、22套。

  克而瑞統計顯示,「五一」期間深圳開盤3個項目,其中兩個項目開盤去化接近70%,相比4月開盤項目去化率上漲。

  二手房方面,深圳也實現了成交量的反彈。深圳貝殼研究院統計顯示,今年「五一」假期深圳二手房實際成交量相比去年同期增長8%,其中換房改善需求陸續釋放,750萬元以上的中高端樓盤成交增多。

  樂有家研究中心數據顯示,4月深圳全市二手住宅過戶量為1860套,環比增幅已達近7成,但還沒有突破2000大關,離往年深圳5000套的「榮枯線」更是相去甚遠。

  作為預判樓市走向的重要信息,深圳土地市場對房企依然保持著吸引力。4月29日,深圳今年第一輪集中供地推出8宗地,共有19家房企參與競拍,每一宗地均觸頂溢價15%成交,其中,5宗地塊進入搖號環節。

  相較於深圳土拍市場的火熱,5月5日,備受關注的廣州首輪集中供地則表現平平。18宗地17宗成功出讓,1宗流拍,收金341.4億元,其中15宗地以底價成交。這也體現出開發商對兩個城市樓市前景的不同預期。

  廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為,廣州和深圳去年以來是民營房企風險比較集中的城市,目前整體還在資金鏈風險處置的過程當中。

  他表示,此次廣州土拍的底價和溢價率比較合理,取消了競配建,全面給開發商讓利,再加上國家及地方全面紓困行業和市場,預計下半年市場會回升。一批次供地預計在年底入市,或將取得不錯銷售業績的同時,項目的盈利預期也在提升。

台灣疫情資訊

台灣疫苗接種

相關熱門