房企競拍積極性提升 廣深首輪集中供地攬金534億元

  本報記者 陳婷 趙毅 深圳報導

  日前,深圳、廣州的2022年首輪集中供地先後「落幕」。其中,深圳於4月29日出讓全部地塊,合計8宗,總成交金額約193.3億元。5月5日,廣州合計成交17宗土地,流拍1宗,成交總額約341.4億元。

  《中國經營報》記者調查發現,廣深此輪集中供地中,央企、國企仍為主角。不過,在廣州市場,沉寂多時的民企也開始有所動作,蘭園控股、大華集團分別競得一宗土地。

  而從熱度上看,深圳此次出讓的全部土地均被舉牌至封頂價,其中3宗土地價格到達上限後轉入競配建面積成交。

  對於廣州的首輪集中供地出讓結果,克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為,在政策大環境轉好的情況下,民企投資的信心正在緩慢恢復。

  深圳方面,克而瑞深圳區域團隊發文表示,近期,多重政策的出台助力市場信心復甦,疊加土拍規則優化,土拍熱度及房企的競拍積極性隨之上漲。另外,其認為,短期內,土地結構和競拍規則或將持續優化,在利潤空間上進一步激發企業拿地意願,提振企業的拿地信心。

  國企央企仍為主力

  4月29日下午3點,深圳首輪集中供地出讓正式開啟,8宗土地的總面積為32.1萬平方米,總建築規模約107萬平方米,總起始價約168.11億元,涉及寶安、光明、龍華、龍崗、坪山、深汕特別合作區共6個區域。純住宅地塊合計6宗,其餘兩宗土地為「住宅+道路」。

  出讓結果顯示,上述8宗土地均順利出讓。華潤置地共競得兩宗,龍崗人才安居、深汕城投、天健集團、坪山城投、深業集團和龍華人才安居聯合體、萬科和深圳人才安居聯合體分別競得一宗。

  其中,華潤置地拿下鳳凰A503-0095地塊、玉塘A607-0888地塊,均位於光明區,屬純住宅地塊,合計成交額為41.31億元。

  根據公告信息,上述兩宗土地的教育、醫療、商業等設施尚處於初期規劃建設階段,缺乏大型綜合商業體。周邊目前有3個住宅項目在售,均價約5萬元/平方米。

  對於拿地計劃,華潤置地管理層在2021年度業績會上表示,「無論是二級市場招拍掛還是收並購,必須要買對,不能買錯。必須要回報達標,不能回報不好,這是大的邏輯。」

  今年一季度以來,華潤置地已先後在大連、義烏、長沙、合肥、北京等開展拿地工作。另外,其在3月以聯合體的形式入局廣州今年首個公開招商的舊改項目,總投資額超200億元。

  對於今年的土地市場,手握充足資金的房企或將有更多的投資拿地機會。1月25日,華潤置地公告稱,獲授招商銀行200億元的並購融資額度,專用於公司的並購業務,業務品種包括但不限於並購貸款、並購基金、資產證券化、基於並購相關業務需求創新的各類融資產品。

  不過,此次深圳土拍的最大「隱形贏家」仍屬深圳人才安居集團,其通過與萬科、深業集團成立聯合體,拿下尖崗山、民治地塊,同時獨立自持龍崗寶龍保障用房地塊,三宗土地合計成交額109.8億元。

  而在廣州市場,國企、央企同樣為此次土拍主導力量,廣州地鐵集團合計獲得4宗土地,涉及海珠區、白雲區,總成交額約165億元。

  根據公告信息,廣州地鐵集團包攬的4宗土地基本上均要求競買人須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗,或者含有城市軌道交通用地。

  除了廣州地鐵集團,此次集中供地出讓中,越秀地產競得兩宗,中海地產獲得一宗。

  其中,越秀地產獲得兩宗土地,成交額合計29.37億元,均為底價成交,分別為2022NJY-3廣州市南沙區亭角地區(原梅山工業區)地塊、白雲區廣龍路AB0805104地塊(該地塊為全自持保障性租賃住房項目)。

  此前,越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在業績會上表示,今年的拿地預算約為457億元,投資強度約40%。策略上,公司仍將堅持「6+1「的拿地方式,以銷定投,保持有質量的投資。

  另一方面,此次中海地產以9%的自持比例斬獲的是白雲區空港大道中東側AB2904003地塊,成交總價約27.2億元。

  2月15日,中海地產與中國農業銀行簽署300億元意向性並購融資戰略合作框架協議,該筆為國內首單央行和銀保監會支持的重點房企並購貸款。

  中海地產行政總裁張智超此前在業績會上透露,今年1月至3月,總投資額已超過200億元,「現在整個市場處於復甦過程中,投資機會相對不錯,所以公司在收並購、公開市場上發力。」

  觸頂溢價成交上演

  雖然廣深首輪集中供地仍是國企、央企的主場,值得注意的是,在廣州市場,此次兩宗溢價成交的土地中,有一宗為民企拿下。

  位於荔灣區的金橋二期地塊(純住宅),建築面積為1.65萬平方米,成交總價約5.5萬元,溢價率10%,成交樓麵價約3.32萬元/平方米,競得人為蘭園控股旗下房地產子公司。工商信息顯示,蘭園控股成立於2018年9月,分別由陳欽、劉建斌、吳東升持股,實際控制人為陳欽。

  另一溢價成交的地塊為白雲區空港大道中東側AB2904003地塊,報價達到最高溢價率15%後轉競配建面積,由中海地產拿下。

  而在深圳市場,此次成功出讓的8宗土地均達到最高限制地價,溢價率為15%。其中,成交金額最高的土地為新安A012-0112地塊,達70.51億元,出讓面積為9.8萬平方米,土地性質為「住宅+道路」,成交樓板價約3.27萬元/平方米,銷售限均價為8.75萬元/平方米。同樣有民企的參與,由萬科和深圳人才安居聯合體獲得。

  克而瑞監測數據顯示,廣州今年第一輪集中供地僅流拍1宗,流拍率為5.6%,為廣州四輪集中土拍中流拍率最低,2021年第一輪集中土拍的流拍率為12.5%。而此次總成交額(341.4億元)比2021年第三輪成交的302.6億元高出近40億元。

  克而瑞深圳團隊也表示,此次深圳土拍整體市場熱度高漲,供應的8宗地塊均觸頂成交,其中5宗地塊進入搖號環節。

  綜合廣深此次集中供地出讓的表現,土地的成交率超過九成,其中不乏溢價成交。這背後,與土拍規則的優化不無關係。

  在廣州,與去年相比,此次集中供地的出讓條件中,「限房價」「限售對象」條件沒有被提及。

  公告顯示,黃埔區長賢路以南、蘿嶺路以東CPPQ-A4-5地塊的總用地面積為7.22萬平方米,計容建築面積為14.45萬平方米,起始價為25.86億元,增價幅度為2000萬元。該地塊不再限定開發項目的售價,但須配建政府統籌房、幼兒園、小學等教育配套設施、市政公用設施及公共服務設施,且教育配套設施建成交付時間不能遲於周邊居住地塊樓盤住戶的入住時間。

  在深圳,此次土拍中多宗地塊的住宅限價上調,幅度為5%~10%之間,為房企釋放更多的利潤空間。

  深圳市規劃和自然資源局解釋稱,此次集中供地的掛牌方案延續了深圳2021年居住用地集中出讓的成功經驗,「本批次用地最高溢價率仍控制在15%以內,通過明確普通商品住房的銷售限價強化『房地聯動』,引導市場預期;繼續通過核驗房地產開發資質、企業關聯性審查、購地資金審查、購地宗數限制等方式,進一步營造平穩、理性、有序的市場競爭環境。」

  根據中原研究中心數據,今年4月,廣州新房網簽5458宗,環比減少15%,比去年同期成交下跌49%;二手住宅成交量(自助網簽+中介網簽)為7274宗,環比下降13.5%,同比減少54.6%。

  中原研究中心數據顯示,今年4月,深圳新房住宅成交2851套,環比下滑0.28%;成交面積為29.3萬平方米,環比下滑4.52%。全市二手住宅過戶套數為1860套,環比上升66.5%;成交17.6萬平方米,環比上升70.7%。

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