信貸環境進一步放鬆 重慶二手房市場「以價換量」

  本報記者 庄靈輝 盧志坤 重慶 北京報導

  「您申請辦理的住房公積金貸款已於2022年5月5日發放成功……」辦理住房貸款不到兩周,在重慶購買二手房的小希(化名)就收到了貸款發放成功的簡訊通知,其中商業貸款部分在辦理後不到一周即審核發放成功。

  隨著各地頻繁出台新的樓市政策、放鬆信貸環境,各地市場陸續出現微妙變化。而由於政策傳導時效以及購房者心理預期尚未恢復,疊加疫情等因素影響,多地樓市仍保持「溫而不熱」的態勢。

  就重慶而言,今年以來重慶樓市的信貸環境持續寬鬆,房貸利率下降的同時,放款速度也進一步加快。但購房者心理預期更趨理性,《中國經營報》記者近日走訪發現,重慶二手房市場各方觀望情緒濃厚,當地主城區部分不動產登記中心裏辦理成交過戶的人數寥寥。多方數據顯示,今年一季度重慶主城區二手房交易量雖比去年底有所提升,但成交價格相比下滑,呈現「以價換量」趨勢。

  住房信貸環境持續寬鬆

  「上浮60個基點已經是房貸剛實行LPR加點時的房貸利率水平了,我們去年買的時候都接近上浮80個基點了。」重慶一位房產中介人員日前向記者表示,今年以來,當地房貸利率已多次下調,如今的房貸利率水平已與LPR新政實施時相同。

  記者多方了解到的情況也印證了該房產中介人員的話。2021年重慶的房貸利率可說一路走高,首套房房貸利率從年初的5.25%持續上漲,一度接近6%,且一直穩定到年底。貝殼研究院監測數據顯示,2021年10月份,重慶主流銀行的首套房房貸利率為5.95%,二套房則為6.15%。

  這一情況直至今年年初才出現鬆動,首套房房貸利率自2月份降至5.75%,此後一路下降至5.2%,而至少在3月上旬,首套房辦理公積金與商貸組合貸款的話,其中的商貸部分仍是上浮90個基點。

  另一方面,房貸審批放款速度也在持續加快。當地多位房產中介人員告訴記者,當前無論是申請純商貸還是組合貸,放款周期都在一到兩周,即便遇到問題慢也最多一個多月。

  以小希為例,她是於4月24日周日遇假期調休時去銀行辦理的100萬元的組合貸款,僅過了3個工作日,60萬元的商貸部分即於4月28日放款成功;公積金部分則於5月5日放款成功,全部貸款審核發放周期不到兩周。「代辦的中介和業主都說想不到,業主還以為至少要等一個月才能收到款。」小希稱。

  這樣的放款速度不僅在去年底極為罕見,今年初仍有銀行人士向記者表示購買二手房需要謹慎,因二手房貸款放款速度要比新房晚月余甚至更久。「最近我們代辦的貸款差不多都是兩周左右放款,最多也就是一個月,但為了保險我們一般跟客戶說需要一到兩個月。」一位房產中介人員也向記者表示,此前由於二手房放款存在不確定因素,確有客戶存在放款周期較慢的情況。

  以價換量

  信貸環境持續寬鬆背景下,今年來重慶主城區二手房市場得到明顯改善,成交量較去年底有所回升,但價格相比下降,出現「以價換量」的趨勢。

  諸葛找房監測數據顯示,今年一季度,重慶主城區成交二手房26821套,其中3月份成交套數破萬,相較去年底提升明顯,成交均價則一路下降,由去年12月份的14348元/平方米下降至今年4月份的13885元/平方米。

  截至5月11日,諸葛找房數據顯示,重慶主城區二手房市場均價為13876元/平方米,比上月下降0.06%;而5月11日當天降價二手房源為3075套,漲價二手房源則只有369套。

  貝殼研究院數據也顯示,今年一季度,重慶二手房成交量指數較去年四季度回升,但成交均價指數則出現回落。

  「這套房現在掛牌也只要160餘萬元,業主說誠心買的話價格還能再談,同小區同戶型的房源去年年中的成交價都是180萬元以上。」當地一位房產中介人員告訴記者,今年來重慶主城區二手房降價房源較多,房貸利率也持續下降,本應是購房者節省成本的好時機,但從成交來看並未出現明顯改善。

  近期記者採訪情況也證明了這一點,購房者觀望情緒仍較濃厚,業主降價出售的現象增加,但從不動產登記中心中辦理過戶的人數來看,當地二手房交易情況並未「回暖」。

  近日記者在重慶九龍坡區不動產登記中心觀察發現,該登記中心門口以及辦事大廳內人數雖多,但多為尋找客戶的代辦人員,偶有業務辦理人士,立時即被多個代辦人員圍繞,頗費口舌才能拒絕這些人員的代辦請求。當日下午兩個多小時里,該登記中心等待區顯示屏提示的取號排隊人員未超過5人,至少38個辦事窗口顯得人數寥寥。

  「現在基本不需要排隊,只要資料準備全過來就可以辦理。」在該登記中心,一位房產中介人員告訴記者,當前重慶主城區二手房市場交易雖比去年底有所改善,但整體仍呈現不溫不火態勢,各區中就江北、渝北以及沙坪壩等區情況稍好,像她這樣負責其他區的同事壓力都不小。

  市場信心待恢復

  實際上,疫情擾動下,二手房成交疲軟這一情況近期在各地並不少見。

  多方數據顯示,信貸環境持續放寬、支持政策頻繁出台背景下,近期二手房市場成交不及預期,政策傳導仍需時日,市場信心仍待修復。

  今年4月份,多地信貸環境進一步放寬。貝殼研究院數據顯示,2022年4月,103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%,二套利率為5.45%,分別較上月回落17個、15個基點,利率水平為2019年以來月度新低。蘇州、南通首套主流利率已降至4.6%,與5年期以上LPR持平,其餘城市首套主流利率也均低於6%。4月,平均放款周期為29天,較上月縮短5天。放款速度也是2019年以來最快的月份。

  另一方面,各地從實際情況出發陸續優化房地產政策,政策環境持續放鬆。中指研究院監測數據顯示,4月份,全國有60餘城出台房地產相關政策近90條,明顯高於前三個月,且政策從放鬆公積金、發放購房補貼、降利率等向放鬆限購、限貸、限售等方向延伸,優化調整力度加大。

  但樓市對政策反饋較弱,政策傳導仍需時日。貝殼研究院數據顯示,疫情影響疊加季節性因素,2022年4月,貝殼50城 二手房成交量環比下降超20%,同比下降約50%,1~4月累計成交同比下降近40%。價格方面,4月,貝殼50城二手房價格指數環比下跌0.3%,跌幅較3月有所擴大;同比跌幅擴大至4.8%。50城市中超過六成的城市價格環比下跌,下跌城市個數較上月增加。

  諸葛找房數據研究中心統計數據也顯示,今年4月,10個重點城市二手住宅成交量為50845套,環比回落23.08%,較去年同期下跌超五成,跌幅為52.99%。

  「今年4月,在中央多次強調支持合理住房需求的基調下,各城紛紛因城施策促進房地產市場健康發展和良性循環,加入樓市政策鬆綁陣營的城市數量逐漸增加,城市能級亦逐漸提升,鬆綁範圍也延伸至二手房市場,如哈爾濱二手房增值稅免征年限縮短等。」諸葛找房數據研究中心方面表示,政策效應傳導至交易市場是一個比較緩慢的過程,疊加疫情和清明假期影響,市場修復不及預期,今年4月份,重點10城二手住宅成交水平仍處在歷史較低位。

  「樓市調控效果較弱的根本原因是市場預期沒有有效恢復。」貝殼研究院方面則表示, 疫情、國際衝突等外部環境下居民預期較弱,導致樓市回暖效果不及預期。

  「當前疫情多點反覆會減弱市場修復力度、延長修復時間,穩定居民收入預期,修復市場信心是當務之急。除了地方的購房政策支持外,穩就業、穩消費等宏觀舉措也是關鍵。」對於未來市場走向,貝殼研究院方面預測,房地產在「穩增長」中的拉動作用會不斷強化和重視,房貸利率也仍有下降空間,更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線。

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