廈門樓市政策優化調整「滿月」

來源:中國經營報

本報記者 劉頌輝 上海報導

今年五一期間,多家品牌房企廈門公司對外公佈的銷售數據和到訪客戶情況引人關注。

例如,中海地產與國貿地產合作開發的中海國貿上城在五一假期5天時間里熱銷超6億元,廈門特房集團與廈門地鐵合作開發的特房樾琴灣案場到訪客戶累計突破了1000組。

5月12日,一家TOP50民營房企廈門公司負責人在接受《中國經營報》記者採訪時透露,受4月份優化調整樓市政策刺激和加大營銷推廣力度影響,公司旗下項目在五一期間的成交量有所回升,到訪客戶數量也明顯增加。

據了解,廈門市在今年4月15日前後放寬了部分人才購房的要求,政策優化調整已「滿月」。廈門市12345便民服務平台一位工作人員告訴記者,根據廈門市此前的限購政策,非廈門戶籍的購房者須提供4年內連續3年繳納醫社保記錄,目前又新增了一項政策,即島內或島外滿足全日制本科學歷要求的非廈門市戶籍購房者,只需提供半年工作證明,包括勞動合約、醫社保和公積金繳納證明即可購買1套住房。

「新增的政策屬實,但沒有公開發佈官方文件。目前,這兩項政策同時存在,符合條件就可以前往售樓處購房。」上述工作人員表示。

部分項目看房者明顯增多

5月7日,國貿地產廈門公司發佈官方信息稱,公司旗下的中海國貿上城在五一期間的銷售額超過6億元。

據了解,中海國貿上城位於廈門市新房均價最高的思明區,周邊規劃有廈門第一中學思明分校等教育資源。項目主推110~143平方米戶型,房源均價約為71600元/平方米。

廈門特房集團也發佈消息稱,今年五一期間,特房樾琴灣二期項目的案場成交轉換比為5:1,到訪客戶累計突破了1000組。

「集美區的禹洲聯發璟閱城(學府1號)在5天的假期里,案場到訪客戶約500組,銷售額超4500萬元;位於環東海域新城的禹洲海墅銷售額超4600萬元。」禹洲集團廈門公司相關負責人表示。

在做好疫情防控的前提下,廈門市多個售樓處也積極開展花式促銷活動,以吸引客戶「眼球」。例如,國貿地產廈門公司旗下的6個在售樓盤推出了抽獎領黃金活動,個別一口價房源可優惠50萬元。

此外,聯發集團福建區域公司位於廈門市、福州市、漳州市和莆田市的9個在售樓盤推出送家電、免收3年物業費等優惠活動,還可抽取紅旗轎車2年使用權。

另據廈門市大型房企建發集團旗下分公司披露,位於同安區的在售新盤建發文瀾春曉累計預約客戶132組,位於海滄區的建發縵玥長灘累計認購超過70套。

據了解,建發縵玥長灘位於海滄區馬鑾灣新城樂活島上,在售戶型79~143平方米。在今年4月份廈門市住宅成交金額排行榜中,該項目曾以2.22億元的銷售成績位列第三名。

建發縵玥長灘一位置業顧問向記者介紹,與周末相比,購房者在五一期間有充足的時間挑選房源,並參與促銷活動。「今年前4個月,每月約成交100套房源,而5月份前12天的成交量已接近整個4月份,銷售熱度明顯回升。預計6~9月暑假期間,購房需求還會進一步增加。」

不過,由於網簽數據存在一定滯後性,廈門市五一期間的成交量並未在公開平台得到體現。據廈門網上房地產披露,今年5月1~10日,廈門市全市一手住宅共成交350套,日均成交35套,環比下降38.6%;一手住宅簽約面積35351平方米,環比前10天下降39.88%。

上述TOP50民營房企廈門公司的負責人表示,樓盤發佈的銷售數據不排除會有「水分」,「售樓處的銷售火熱現象也可能與開發商採取的銷售逼定技巧有關,只是將前期積累的客戶集中在五一期間看房和簽約而已。」

樓市基本面有待恢復

今年以來,廈門樓市銷售表現持續低迷。據廈門房地產聯合網數據中心監測數據顯示,今年一季度,廈門市一手房成交10772套,其中一手住宅成交4030套,平均每月成交約1343套,日均成交約45套,環比下跌29.31%,同比下跌54.99%;一手房成交面積75.1351萬平方米,其中一手住宅成交面積40.7612萬平方米,環比下跌31.61%,同比下跌56.74%。

今年4月,廈門市新建商品房共成交3737套,成交面積346197平方米,其中一手住宅成交1526套,環比上漲19.5%,同比下跌54.7%。從價格方面來看,廈門市成交均價約35726元/平方米,環比下降1474元/平方米。

克而瑞研報顯示,縱觀今年前4個月,廈門樓市下行壓力加劇,並出現了長達90天的新品斷供現象。住宅市場供求量雙雙走低,供應量不如2020年同期,成交量雖然優於廈門市場盤整周期(2018~2020年),但從實際來看,「今年前4個月的成交規模低於廈門市常規周期的成交量,難達企業業績目標,可謂表現平平」。

克而瑞認為,造成當前現象的原因,一是廈門市更改為集中供地以來,開發商拿地較為集中,項目入市時間大多集中在年末,導致市場可供應量相應減少,而自去年12月18日最後一批新盤入市,直至今年3月下旬保利首開雲禧、特房樾琴灣二期和中海環東時代等新盤開盤,廈門市經歷了3個月的新盤「空窗期」。

「除了市場新盤供應『斷檔』形成的『空窗期』外,廈門市的明星流量盤多數已進入尾盤持銷或收官階段,流動性趨緩。」克而瑞進一步表示,受到新冠肺炎疫情反覆影響,疊加全國房地產市場降溫,開發企業特別是民營房企信任度受挫,導致市民購房意願下滑,持幣觀望的情緒不斷加重。

「過完五一假期,看房買房的客戶又減少了。」上述房企負責人表示,廈門房地產市場基本面還沒有擺脫低迷狀態,島內島外購房政策鬆綁措施對市場的刺激效應不明顯,儘管房貸利率下降,房貸放款周期縮短,但很多購房者還是抱著持幣觀望的心態,預期和信心沒有得到有效提升。

中原地產廈門研究院研究總監郭麗貞也表示,五一期間的確創下了今年以來每周認購量的新高,但假期過後市場熱度已有所下滑。總體上預計廈門樓市會呈現先抑後揚的局面,下半年在新盤集中供貨入市下,市場熱度有望提升。

政策利好穩定樓市運行

據廈門本地媒體報導,為了支持房地產項目加快建設和銷售,廈門市將採取階段性放寬舉措,調整商品住房預售許可工程形象進度標準和後續留存資金額度。

今年4月1日起施行的新版《廈門市商品房預售管理規定》顯示,在預售商品房符合的條件方面,需要滿足「投入開發建設的資金已達到該項目工程建設總投資的25%以上」,其中,申請預售商品房項目工程形象進度應達到的標準為:7層以下(含7層)的,已完成主體建築封頂工程;8層以上(含8層)的,已完成主體結構工程的二分之一以上,且不得少於7層。

在預售資金監管方面,採用「先留後用」的監管模式,預售資金監管以工程造價的120%設定賬戶內初始留存資金額度,並根據工程形象進度確定賬戶內的後續留存資金額度。

「預售資金監管優化後,重點監管額度不變,沒有增加企業負擔,能確保房地產項目竣工所需資金;預售資金監管專用賬戶中達到預留存額度之後的其餘資金,房地產企業可自行提取,無需再向監管機構辦理支取手續。」廈門市住房保障和房屋管理局負責人表示。

「將資金監管模式修改為『先留後用』,全部購房款均為預售資金,有助於進一步增強廈門市商品房預售政策的靈活性,更好地保護預購人的知情權,更好地維護預售商品房交易雙方的合法權益。」克而瑞認為,廈門市從商品住房預售許可工程形象進度標準角度放鬆預售條件,進一步利好房企流動性改善,穩定樓市運行。

此外,記者在採訪中了解到,4月15日前後,廈門市在人才購房等方面也放鬆了商品房限購政策。其中,島內或島外滿足全日制本科學歷要求的非廈門市戶籍購房者,只需提供半年工作證明,包括勞動合約、醫社保和公積金繳納證明即可購買1套住房。

而根據廈門市此前的限購政策,非廈門市戶籍購房者須提供4年內連續3年繳納醫社保或者個稅證明;具有本科及以上學歷、獲得中級及以上職稱或高級工及以上職業資格條件之一的,在廈門市穩定就業1年以上且無住房的非本市戶籍人才,憑與廈門市企事業單位簽訂3年以上勞動合約,可在海滄區、集美區、同安區和翔安區範圍內購買1套自住商品住房。

對此,克而瑞分析指出,廈門市雖然放寬了人才購房條件,但目前僅有個別島內樓盤確定試行,政策效果傳導仍需要時間。若剛需以及合理性的改善需求不能得到釋放,廈門市房地產市場的反彈效應將會有限。「在保財政、穩市場的目標下,廈門市鬆綁房地產政策還有提升空間,特別是在降低首付比例、購房資格認定方面可以進一步放寬。」

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