中國公募REITs兩周年:萬億藍海促銀行綜合提升

來源:中國經營報

本報記者 張漫遊 北京報導

自2020年4月基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點正式啟航以來,銀行機構通過貸款、戰略配售、基金託管人、代銷、認購、發行主題理財產品等方式參與金塊這一中國公募REITs市場。

作為全球大類資產重要一極,機構普遍預測中國公募REITs市場潛在規模在萬億元級別以上。中國銀行研究院研究員葉銀丹告訴《中國經營報》記者,銀行參與基礎設施公募REITs,短期來看,基礎設施公募REITs可成為地方政府平台公司的重要權益融資工具,幫助降低地方政府債務壓力;長期來看,則可有效盤活基礎設施存量資產,提高資金使用效率。

不過,業內人士也提示稱,基礎設施公募REITs產品嵌套結構複雜,在全生命周期中所需的金融服務複雜多樣,並且金額需求往往較大,這對銀行的專業能力、綜合能力、風險管控能力等都提出更高要求,也在一定程度上形成了銀行參與基礎設施公募REITs的門檻。

銀行拆解基礎設施公募REITs機遇

近期,基礎設施公募REITs再迎利好消息。5月10日,中國證監會副主席王建軍透露,要「拓寬基礎設施公募REITs的試點範圍」;5月7日,深圳市發改委發佈關於加快推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點項目入庫工作的通知。

自《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》(以下簡稱「《通知》」)出台兩年多的時間里,銀行也已經通過多種方式參與其中。

如近日,中國交建基礎設施公募REITs在上海證券交易所成功上市,是迄今國內市場發行規模最大、央企首單高速公路公募REITs。工商銀行作為獨家貸款行、運營收支賬戶管理行、戰略投資者,全力支持本筆REITs上市。

葉銀丹介紹稱,REITs發行前的資產生成過程中,銀行可以提供的主要金融產品包括項目貸款、並購貸款、PRE-REITs融資等,因此在REITs發行前,銀行可以為發起人提供過橋融資、投貸聯動服務,通過牽頭、參與銀團貸款,為發起人提供大額融資服務,量身定製從投資建設到經營及退出路徑全生命周期的整體金融解決方案,輔助公募REITs基礎資產在培育期的運作,助力公募REITs發行。

此外,在REITs發行過程中,銀行可以通過資產管理、託管結算、投資等方式參與其中。

截至4月30日,共有12隻公募REITs上市,募資規模達458億元,多家銀行理財子公司參與了投資。其中,記者從建信理財方面了解到,目前該公司已參與投資了12隻已發行公募REITs中的11隻,參與率達到92%,合計申購金額超52.9億元,最終獲配金額超6.8億元。

還有的銀行及理財子公司發行了基礎設施公募REITs主題理財產品,如光大理財發行的「陽光紅基礎設施公募REITs優選1號」,北京銀行推出的「京華遠見基礎設施公募REITs京品」系列理財管理計劃等。

普益標準研究員苟海川告訴記者,基礎設施公募REITs主題理財產品與其他大類資產收益的低相關性,使產品波動更低、收益更為穩定,但基礎設施公募REITs底層資產為運營成熟穩定的基礎設施項目,其收益主要來源於相對穩定的分紅,不適合短期持有,更適合有耐心的長期資金參與,從而鎖定長期有競爭力的收益。

中銀理財方面認為,基礎設施公募REITs兼具股權特點和債券屬性,有助於豐富理財資金的投資品種、改善資產配置結構,為理財客戶提供更加多元化的理財產品;且在收益方面具備一定吸引力,已發行的公募REITs均為較優質的項目,大部分項目成立以來收益表現較好,部分項目區位優勢突出,存在資產升值潛力。

建信理財相關負責人指出,「從理財產品投資配置角度來看,目前銀行理財已進入全面凈值化時代,資產端面臨配置結構的拓展及重構。特別是近期建信理財作為首批養老理財產品試點機構發行的養老理財這種長期限的產品,較為適合以戰略投資的方式參與投資REITs來獲取持續穩定的收益。」

另外,葉銀丹指出,在基建公募REITs發行後,銀行還可以在基金擴募的槓桿融資方面發揮作用。「根據《通知》,銀行可以為公募REITs未來擴募、收購優質資產提供槓桿融資。一般來說,基建公募REITs擴募、收購項目的資金規模較大,銀行在為其提供槓桿融資的過程中,可獲取較好的回報。」

綜合素質的考驗

當前中國基礎設施項目主要由各地方政府的平台公司或國有企業投資建設,葉銀丹認為,銀行參與基礎設施REITs公募的規模逐漸擴大後,有助於基礎設施公募REITs市場規模擴大,短期來看,基礎設施公募REITs可成為平台公司的重要權益融資工具,幫助降低地方政府債務壓力,長期來看則可有效盤活基礎設施存量資產,提高資金使用效率。

不過,葉銀丹提示稱,基礎設施公募REITs產品嵌套結構複雜,且銀行可參與基礎設施公募REITs發行前中後期,但每個環節的參與都對銀行業務的專業性、綜合性提出了較高要求。「在基礎設施公募REITs發行前,項目所需的大規模資金往往需要大型銀行發揮綜合化優勢,通過投貸聯動、銀團貸款等為其提供資金。期間還涉及到為項目提供全生命周期金融解決方案、輔助公募REITs基礎資產在培育期的運作等工作,這都要求銀行具有很強的綜合能力和充分的相關領域經驗。在基礎設施公募REITs發行過程中,對基礎設施公募REITs這種嵌套結構複雜的項目,銀行需要有豐富的項目管理、財務顧問經驗,為其提供資產管理等服務。」

特別是在基礎設施公募REITs發行過程中,除銀行外,銀行理財子公司也能積极參與其中,對理財子公司的綜合素質也提出了要求。

普益標準研究員崔盛悅告訴記者:「基礎設施公募REITs類似基礎設施資產的IPO,且基礎設施項目對投資建設單位及前期債權性資本而言,可能存在資金長期佔用或資金來源期限錯配的問題,需要理財子公司擁有『資管+投行』的能力;同時,國內各地基礎設施項目多以當地政府及地方投融資平台為主要投資建設和運營主體,經營範圍大多局限於當地城市區域範圍,需要理財子公司具有較強的項目管理素質。」

「從中銀理財的實踐來看,我們認為理財公司在參與此類投資時,要較好地理解和評估投資價值。」中銀理財指出,「公募REITs投資收益是『分紅+資產增值收益』,分紅取決於項目資產運營的收入現金流,資產增值收益由商業周期、物業經營質量、區位優勢變化等因素決定,兩者均有不確定性,具體評估需要依靠投資者的專業研究和價值判斷,更需要熟悉行業及項目的背景,對客戶有較好的綜合了解。同時,要能夠聯合母行及集團各類資源,通過提供綜合服務的方式,在競爭優質資產時,提升獲得戰略配售資格的成功率,達成更加可觀的投資規模。」

「未來,隨著基礎設施公募REITs常態化發行,可投標的增多、交易量提升、市場特徵顯現,銀行理財更需加強對基礎設施公募REITs項目的甄別能力。」建信理財相關負責人向記者透露,該公司將會進一步提升基礎設施公募REITs投研能力,針對其股債混合的特性將配置型策略與交易型相結合,完善針對各類基礎設施細分領域的投資框架及估值模型。「隨著REITs進一步發展,建信理財將設計、發行基礎設施公募REITs相關理財產品,結合固定收益資產的穩定性和基礎設施公募REITs的收益性構建基礎設施公募REITs『固收+』產品。另外,結合基礎設施公募REITs投研先發優勢,建信理財擬運用私募理財資金投資Pre-REITs項目,優先選擇已發行基礎設施公募REITs原始權益人進行合作挖掘潛在項目。」

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