江蘇多地打出因城施策「組合拳」

來源:中國經營報

本報記者 方超 張家振 上海報導

繼「五一」假期前後多地相繼調整優化樓市政策後,有「最強地級市」之稱的江蘇省蘇州市也加入到了「鬆綁」樓市政策的行列。

5月9日,多家媒體報導稱,蘇州放鬆限售、限購條件,其中包括自當日起,新房限制轉讓時間由3年調整為2年、非限購區域購房不計入家庭限購套數等內容。蘇州市房地產市場和交易管理中心工作人員對外回應表示,上述消息屬實。

除蘇州市外,自「五一」假期結束以來,江蘇省就有無錫市、揚州市和鎮江市等多座城市密集調整優化了當地樓市政策,主要涉及降低公積金貸款首付比例,取消限售限購政策和出台人才購房補貼方案等。

再加上此前已出台相關政策的南京市、淮安市、徐州市、連雲港市和南通市等,在江蘇省13座地級市中已有近10城密集調整優化了當地樓市政策。這一現象也引發了市場廣泛關注。

多位業內專家在接受《中國經營報》記者採訪時表示,近期以來,在房地產市場下行壓力較大的情況下,蘇州和無錫等地接連出台樓市調整優化政策,目的仍是希望通過進一步激活當地消費市場,促進房地產行業良性健康發展。「未來一段時間,在『房住不炒、因城施策』的大背景下,或有更多城市將結合當地市場情況對樓市政策進行調整優化。」

多地扎堆「鬆綁」樓市政策

在今年4月份兩度調整優化樓市政策後,蘇州市近日再度出手為當地樓市「鬆綁」。

公開信息顯示,在此次蘇州樓市「新政」中,新房限制轉讓時間調整為2年,二手房則不再要求限制轉讓時間。其中,新房自購房人取得不動產權證之日起滿2年後方可轉讓,較此前規定縮短了1年;二手房則不再有轉讓年限要求,但在房屋出售時,未滿2年的房源仍需繳納5.6%的增值稅。

除此之外,蘇州樓市「新政」還包括「家庭若有新出生人口(二孩及以上),出售房屋時不受限制轉讓年限制約」「非限購區域購房不計入家庭限購套數」等內容,而大幅降低外地戶籍購房者門檻亦引發市場關注。

據了解,非蘇州市本市戶籍居民連續繳納6個月社保即可購房,大大降低了外地在蘇州就業人群的購房門檻,能夠更好地滿足外地人在蘇州宜居宜業的需求。同時認定的人才家庭可享受蘇州市本市戶籍購房資格,更好地滿足人才在蘇州安家置業的需求。

對此,克而瑞蘇常區域總經理戈文問向記者表示,蘇州市「鬆綁」樓市政策的力度加大,主要系受新冠肺炎疫情影響,當地房地產市場下行壓力較大,出台政策主要是「希望激活市場,亦讓房企在銷售端能夠好起來」。

記者梳理髮現,除明星城市蘇州市外,無錫市、揚州市和鎮江市下轄的句容市等城市,在近期亦密集調整優化了樓市政策。

5月9日,揚州市住建局發佈《關於積極支持在揚來揚人才和生育二孩及以上家庭改善居住條件的通知》,放鬆了限購、限售政策,並明確指出:「在揚來揚大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區購房的,可不適用現行限購政策。」

此外,素有「南京後花園」之稱的鎮江市句容市亦調整了已實施5年的樓市限購政策。5月4日,句容市相關部門組織召開房地產良性發展和健康發展座談會,並宣布全面取消外地戶籍限購,同時全面執行4月29日開始的「鎮江樓市新政」,後者包括「購買首套商品住房給予80%購房契稅補貼」等內容。

人才購房最高補貼千萬元

在出台放鬆限購、限售等樓市政策外,無錫市等地更是因推出了最高補貼千萬元的人才購房政策,以此吸引高端人才紮根落戶。

5月11日,無錫市梁溪區官方平台「梁溪發佈」對外發佈《梁溪區人才購房實施辦法(試行)》(以下簡稱「《辦法》」),對在梁溪區購買新建商品房的高層次人才和高技能人才等兩類人才予以支持。

在購房補貼標準方面,上述《辦法》表示,符合條件的 A、B、C、D 類人才自費購買區內首套自住商品房,可按標準申請購房補貼,申請額度不超過所購住房總價,並強調「生育二孩及以上家庭可放寬至二套房,並給予購房總額3%的支持」。

記者梳理《辦法》發現,梁溪區為高層次人才開出的購房補貼最高可達千萬元,「補貼標準A1類人才1000萬元,A2類人才500萬元,A3類人才300萬元。」而對於D 類人才的住房補貼標準,《辦法》表示,符合「錫引」工程相關政策的按規定補貼。

據了解,無錫市在2019年和2020年先後出台《「太湖人才計劃」優秀大學生「錫引」工程實施辦法》和升級版的《關於促進高校畢業生來錫就業創業的若干措施》,包括「對無錫用人單位引進的應屆高校畢業生每年給予本科(技師)1萬元、碩士1.5萬元、博士2萬元租房補貼,累計支持兩年」等措施。

「根據一些城市此前出台的購房補貼政策,最高標註基本上在200萬~500萬元,並沒有哪座城市可以給予1000萬元的補貼。據此可以認為,無錫市梁溪區成為全國人才購房補貼力度最大的地區,這也充分體現了當地對於人才安居樂業的全方位保障。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

值得注意的是,在無錫市梁溪區出台上述《辦法》的當天,無錫經濟開發區管委會官網也對外發佈了《關於實施無錫經濟開發區高端人才宜居工程的意見(試行)》(以下簡稱「《意見》」)。其中,最受關注的同樣是強調給予高端人才購買普通商品房補貼。

記者注意到,無錫經濟開發區也將人才購房補貼對象分為A、B、C、D四類,其中,A類人才享受200萬~800萬元補貼額度,A1類人才最高可享受800萬元。《意見》同時規定,購房補貼額度100萬元以上的,分3年按照4:3:3比例發放購房補助款。

「無錫等城市經濟實力強,在人才購房補貼方面自然有更多的財政支持動作。出台類似補貼政策,在某種程度上也成為各地招攬人才、降低人才購房成本的一種手段。」嚴躍進表示,「同時,各地還需要量力而行,基於財政實力和人才需求出台相應補貼標準,同時真正將補貼資金及時、及早、完整地給予相關人才,真正讓購房補貼發揮出綜合經濟和社會效應。」

政策傳導落地仍需時日

在密集出台樓市調整優化政策之時,蘇州市和無錫市等地的集中土拍「戰況」亦引發了市場關注。

5月10日,蘇州市2022年首輪集中供地落下帷幕。據了解,推出的15宗涉宅用地全部成交,平均溢價率3%,共計攬金233.8億元。其中,11宗地塊底價成交,2宗地塊競拍達到中止價,剩餘2宗地塊則小幅溢價,呈現出「冷熱不均」態勢。

「蘇州市本次土拍依舊呈現出今年以來各『兩集中城市』所表現出的『冰火兩重天』現象,開發商的拿地偏好向中心區域、核心區域收縮現象明顯,其在投資上的偏好也表現出對於長期投資的遲疑和觀望態度。」中指研究院發佈的土地情報如此點評道。

與蘇州市2022年首輪土拍類似,無錫市此前進行的首輪土拍溢價率也較低。好地研究院數據顯示,5月7日,在無錫市2022年首輪土拍中,8宗地塊全部順利成交,其中7宗地塊底價、1宗低溢價成交,土地出讓金總計104億元,平均樓麵價10367元/平方米。

另據克而瑞研究中心數據,無錫市2022年首輪土拍「最終溢價率僅有0.08%」。

「推地數量較少,城投參與度較高。在預申請制度下,無錫市本輪土拍無地塊流拍,但平均溢價率較低,超八成地塊底價成交,土拍熱度一般。」安信證券研報如此認為。

此外,除無流拍地塊和溢價率總體較低等共性特徵外,在蘇州市和無錫市2022年首輪土拍中,國企央企和民企的參與度也各有差異。

記者梳理髮現,在蘇州市2022年首輪土拍中,15宗地塊均被國企央企競得。其中,蘇高新集團和蘇州恆泰控股等蘇州地方國資企業拿地金額佔比達58%,而在無錫市2022年首輪土拍中,雖出現民企拿地的情形,但由民企貴州大興(集團)房地產開發有限公司競得的地塊為梁溪區定向出讓用地。此外,無錫市當地國企平台亦聯合民企拿下了部分地塊。

「就本輪集中供地來看,房企拿地呈現出『國增民減』的整體特徵,國企積極擴充優質的土地儲備,在『三道紅線』帶來的資金壓力以及市場熱度降溫等因素影響下,民企拿地積極性下降。」銀河證券研報表示。

在蘇州市和無錫市此前頻吹樓市政策「暖風」的大背景下,土拍熱度一般的原因何在?對此,中指研究院蘇州分院分析師金珂就表示:「蘇州市近期出台了縮短限售年限、放寬外地限購條件的相關政策,但效果從購房端傳導到土拍端仍需等待進一步發酵。」

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