全國多個城市啟動居住權登記 居住權交易背後潛藏風險

  在去年實施的《民法典》中,新設立了一種權利——居住權,規定居住權人有權按照合約約定,對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權。《民法典》實施後,居住權登記工作在全國各地陸續開展。為什麼《民法典》要設立居住權?在現實生活中,它有哪些作用?

全國多個城市已啟動居住權登記工作

  安徽合肥的唐老先生在老伴過世後,與俞老太再婚。結婚前,唐老先生將房子過戶給三個子女。

  為了給俞老太一份保障,房子過戶時唐老先生三個子女們簽了一份承諾書,承諾在老先生去世後,俞老太仍然能夠無償住在過戶給子女的這間房屋中。然而,老先生去世後,子女卻反悔了,不承認這份承諾書,並將俞老太訴至法庭。法庭判決認為:俞老太勝訴,可以繼續住在房屋中。專家表示:這類情況,是司法實踐中經常遇到的問題,通過居住權登記,可以很好地解決這個問題。

  中國法學會副會長王利明:如果我有一個親戚長期幫助關照我,到時候我把房子給子女,子女把房子賣掉,那親戚就沒地方住了。《民法典》就規定,你可以在遺囑或者合約里規定一個居住權條款,專門為親戚留下一間房,讓他能夠終身居住。

  居住權設立後,居住權人在權利生效期間,享有佔有和使用房屋的權利,即便房屋產權發生轉移,居住權也不受影響。據了解,居住權在不動產登記機構登記辦理。目前,已有多個城市啟動相關工作。

  山東省濟南市不動產登記中心工作人員:雙方帶身份證、房產證書過來申請就行。來了之後填寫《居住權合約》就可以,一般一到兩個工作日就可以辦完。

  法律專家表示,居住權不僅可以在親屬間設立,也可以在沒有親緣關係的個體間進行。例如,失獨老人先為自己設立居住權,再把名下房屋出售,老人可以在晚年獲得一筆收入,實現以房養老。

居住權交易背後潛藏風險

  可以看出,居住權的出現可以解決很多現實中的法律問題。另一方面,居住權也可以進行買賣交易。記者在調查中發現:市場上已經出現了個別居住權交易平台。那麼這種交易如何完成?交易是否存有風險呢?

  在某交易平台中,記者看到多套待售的居住權房源。平台宣稱,購買居住權,賣方可以獲得一筆收入,買方可以獲得最長七十 年的佔有、使用房屋的權利。

  某房產交易平台公眾號:出售居住權後,業主只保留所有權,所有權人可以隨時轉讓所有權,但是自己不能居住。居住權人可以自住,但是不能轉讓。

  該平台宣傳說,居住權最大的優勢在於價格便宜。很多的房源都是以半價的形式出售,一套河北省香河縣的房源,市場價大約在60萬元左右。而該房屋的居住權只需要30萬元。記者注意到:房產證上還有「設定抵押登記」的記載。記者就此詢問該平台負責人,對方表示:房子是房主通過銀行貸款購買,還有未結清的貸款。法律專家表示:這種已經被抵押給銀行的房子,如果再出售居住權,很有可能會帶來法律風險。

  中央財經大學不動產與自然資源法研究中心執行主任武騰:如果房屋事先已經設立了抵押,已經有了抵押權人(銀行), 事後才有居住權,而居住權人沒有留意這種抵押權存在的權利狀況。將來,假設出現了房屋所有權人斷供,抵押權人(銀行)要實現抵押權拍賣房屋的情況,就可能會給居住權人的利益造成一些損害。

(責任編輯:趙融)

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