​長沙樓市新政一舉三得,促進一手房二手房和租賃住房間良性循環

圖/ic

近期長沙出台了一個政策,即「房子出租,則可以核減住房套數」的規定。這個政策通俗來說,即房東若是對外出租房子,那麼其名下可以多出一套購房資格或購房名額。有網友認為,這個政策好,一箭雙鵰。也有人持不同的看法,認為這是放鬆限購。

5月11日,長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組發佈了一個新政策,即《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》。此次政策明確,已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋業主,可以通過與住房租賃試點企業簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協議》方式,將存量房盤活作為租賃住房,運營年限不低於10年,此存量房不納入家庭住房套數計算。這裏頗受大家關注的內容是,此類存量房將不納入家庭住房套數計算。

該表述一出現,房地產業內就出現了諸多討論和熱議,也形成了很多分歧。有些人認為,這個政策確實有創新,既增加了租賃住房的房源,也使得新房方面增加了新的購房需求。也有人認為,近期各地都在鬆綁購房政策,長沙此次明確核減相關家庭的住房套數,就是在變相為房東購房創造更好的機會和條件。

針對此類輿情的發酵,長沙住房相關部門做出了及時的回應和解釋。相關負責人表示,市民在新政出台後購買了新建商品房或存量房,如果盤活為租賃住房,也是要計入家庭住房套數的。新政只針對在政策實施之前,已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋,盤活供作租賃住房後,才不納入家庭住房套數計算。同時其強調,盤活一套或多套住房用作租賃的,暫按「一戶核減一套」的原則核減家庭住房總套數。

結合這個解釋,至少可以認為,此次核減住房套數的優惠政策,其實是有一定要求的。第一、享受優惠政策的住房,必須是政策發佈前已經可以對外出租的房子。後續鑽漏洞的則不可以。第二、此類房子出租,不是房東找個中介門店隨便出租就可以,必須和試點企業合作並納入管理。第三、類似出租必須滿足10年要求,中間即便允許出售,下家也要繼續履行房源出租的協議。

所以從這個角度看,類似房子出租,其實是有限制和約束的。尤其是其必須充當長租房的房源,這和過去房東個人的出租是有區別的。換句話說,在此類條件下,如何鼓勵房東主動把房子拿出來合作、同時在10年合約期間保持租賃協議的穩定呢?這個時候自然就需要有個優惠政策,即「房子出租,則可以核減住房套數」。這就是相當於獎勵了此類房東,拿房子出租來換取一套購房資格,在限購政策下自然也是有吸引力的。而過去如果是普通的房屋出租,其實這個房子一樣是佔用房東的購房名額的。

因此,此次改革的出發點更多的還是從租賃住房市場發展的角度進行的,是房源籌集或存量房盤活中的一種創新。其和購房政策的放鬆關係不大。若是一定要說有關係,那隻能理解為,相關房東按這種操作可能會增加一套購房資格,結合近期的購房政策大環境,其會有入市購房的需求,對於市場交易或有提振的作用。但類似的市場表現和效應其實是次要的。

長沙此次政策,屬於房地產良性循環導向下的非常好的例子,其促進了一手房、二手房和租賃住房之間的良性循環。此類二手房用作租賃住房,客觀上盤活了二手房房源、為長租房提供了穩定的房源。同時,房東據此增加了購房的資格,也可以轉化為新房市場方面的認購需求,有助於一手房項目的去庫存。所以此類政策對於各級市場都發揮了積極的作用。

當然有人會有疑問,此時房東耍小聰明怎麼辦,比如說假裝租給親戚朋友,然後套取一個購房名額。其實這個問題是多慮了,租給誰都可以,但是關鍵是類似交易是納入長沙租賃市場監管平台的,租金方面沒有造假的空間。房東若是違反了合作協議,是會在信用上留下污點的。類似問題,此次政策的相關條文其實都已經做了充足的考慮。

文/上海易居房地產研究院總監嚴躍進

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