養老新選擇——以房養老,靠譜嗎?

  作者:邊萬莉

  大多數老年家庭的真實寫照:不缺房,而是缺現金。

  2020年,央行的一項調查顯示,中國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%。那有沒有一種機制,可以變房產為流動資金,還不影響居住?

  必須有!這事國家在很多年前就想好了。2013年,國務院提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點,為老年人增加了一個養老的選擇。這就是大家俗稱的「以房養老」。

  近期,由21世紀經濟報導聯合螞蟻投教基地聯合推出的《養在未老時》投教專題對關於養老投資的知識點做了系統化介紹。有人就問了,費這麼大勁學習投資理財多麻煩,不如「以房養老」簡單粗暴還穩定。

  如果真這麼以為的話,那就大錯特錯了!事實上,恰恰相反,「以房養老」涉及到方方面面的問題,法律關係複雜,准入門檻遠比想像中高。甚至有不法分子假借政策之名,誘騙老人掉進早已設計好的陷阱里,最終「財房兩空」。

  這究竟是怎麼一回事?「以房養老」是怎麼操作的?別急,我們今天一次性說清楚。

  正規的「以房養老」長啥樣

  中國60歲以上的老年人已有2.6億多,佔總人口比例大約是18.7%。除了基礎養老保險、個人養老金、養老理財外,有人就想問,能不能再多一份收入來源,讓老年生活多一份保障?

  當然可以,安排!2014年,原保監會發佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱《指導意見》),在北京、上海、廣州和武漢4個城市啟動試點。2017年,銀保監會制定發佈了《關於擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》,將反向抵押保險擴大到全國範圍開展。

  老年人住房反向抵押保險,就是我們通常所說的「以房養老」。本質上,它是一種保險,將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險。簡單來說,擁有房屋完全產權的老年人可以把自己的房子抵押給保險公司,保險公司承擔長壽風險,依照合約約定定期向老年人支付養老年金直至身故,確保老人的晚年生活後顧無憂。

  抵押期間,老年人會不會沒地方住,房子會不會突然沒了?

  答案是否定的。在抵押期間,老年人可以繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權,並按照約定條件領取養老金直至身故。

  換句話說,老年人抵押房產後,仍然可以繼續住在自己的房屋內,也可以正常使用,同時還能從保險公司領取養老金。一直到去世後,保險公司獲得抵押房產處分權,對老人抵押的房產進行處置。

  注意,這裏要划重點!保險公司處置房產,這不代表著處置所得都歸保險公司,具體分為兩種情況:

  第一種情況,保險公司房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後,那麼剩餘部分依然歸法定繼承人所有;

  第二種情況,如果不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用,那將由保險公司承擔房價不足的風險,不再向老年人的家屬追償。

  如此一來,把住宅資產變為現金資產,同時住房也不受影響。這既能減輕子女的壓力,又可以安安穩穩地享受老年的幸福生活,更不影響老年人既有養老福利。

  這裏必須再重複嘮叨一句,那就是,老年人住房反向抵押保險,也就是我們通常所說的「以房養老」,本質上是一種保險。官方認證可以開展這項業務的是,持牌的正規保險公司。這點非常重要。

  為什麼說上面強調的非常重要?因為這些年創新迭出,然後就總有「壞人」假借創新之名,行行騙之實,「以房養老」就這麼被玩壞過。

  借政策之名誘騙老人的套路

  我們必須防止被套路。

  重點提示!要是有人說給你介紹個「抵押房產做理財,穩賺高收益」的以房養老項目,那必須提高警惕!因為,這極有可能是一場精心設計的騙局,一個不小心就會釀成「財房兩空」的悲劇。

  據媒體報導,法律行業深耕多年的馮女士,在朋友的介紹下了解到一家名為利合濟民的公司,推出的「以房養老」項目。考察兩年後,最終決定下手。馮女士被利合濟民帶著去銀行公證。僅僅15分鐘就將北京朝陽區的一套房子,抵押給了第三方高某。

  高某給馮女士560萬元,馮女士需要每月支付給高某8.4萬元的利息。按照約定,這筆利息由利合濟民承擔,前提是,馮女士將從高某處抵押借來的560萬元委託給利合濟民進行投資,馮女士自己則另外獲得年化收益率為6%的理財收益,相當於每個月有2.8萬的收入。

  馮女士本以為就此可以安心養老,不承想利合濟民按時打了幾個月錢後就消失不見了。最後,利合濟民暴雷,董事長因為涉嫌非法吸收公眾存款被逮捕。

  其實仔細一算,就知道這筆所謂的「以房養老」風險有多大。

  以560萬本金算,利合濟民每個月所要支付的成本=給馮女士的2.8萬理財收益+給高某的8.4萬借款利息=11.2萬,計算下來,相當於年化24%的利息支出。所以我們得想想,「利合濟民們」做什麼投資才能持續獲得這麼高的投資回報?

  這裏必須廣泛傳播下銀保監會主席郭樹清說過的一句「名言」:理財產品收益率超過6%就要打問號,超過8%很危險,超過10%就要做好損失全部本金的準備。

  可想而知,馮女士不僅沒有了每月固定的2.8萬收入,也承擔不起支付給高某每月8.4萬元的利息,最終只能以房還貸,落得個財房兩空的結局。

  上述案例是典型的「以房養老」騙局案例。某些不法分子以國家政策名義,誘使老年人抵押房產以獲得出藉資金,再用所獲資金購買其所謂的「理財產品」並承諾給付高額利息。這種「抵押-借貸-理財」方式操作流程多、參與主體亂、投資風險高,不符合絕大多數老年人的風險承受能力。

  特別要注意的是,所謂「理財產品」很可能是虛假的,借來的錢最終進了非法機構的口袋。老人們本是想著用房子換來更好的養老,更舒適的晚年,不成想,努力了一輩子掙的房子在短短時間內化為烏有。所以!一定要睜大眼睛看清楚、了解明白,仔細辨認究竟是真是假。

  「以房養老」的一些建議

  聊到這,相信大家已經對「以房養老」有了基本的認識。如果想投保正規的「以房養老」,那麼請認真閱讀以下建議:

  1、首先得判斷是否符合投保的條件,以及要明確自己真實的參與意願。具體來說,有意向參加的老年人得擁有房屋完全產權,然後根據個人生活狀況和養老需求自願投保。這個意願不僅僅是老年人自己,還包括家人。

  2、必須要充分了解業務內容,這是重中之重。我們可以通過向銷售人員、保險公司、律師等專業人員以及監管機構諮詢等多種方式,充分了解該業務的流程、各項權利義務等,包括養老金給付、退保、房產維護等方面的要求。總之,就是要弄明白自己享有哪些權利,需要履行哪些義務。

  3、在購買過程中要特別關注以下幾個環節:

  一是確認銷售人員具有該項業務的銷售資格。《指導意見》要求,各試點保險公司應當在公司網站公佈具有反向抵押養老保險銷售資格的銷售人員名單,消費者可主動查詢。

  二是確認房產價值由具備國家一級資質的房地產估價機構進行評估。

  三是鑒於反向抵押養老保險產品較為複雜,建議老年人可由家屬或律師陪同簽署保險合約及相關法律文件。

  四是該業務設定了30天的猶豫期,建議消費者在此期限內再次認真閱讀保險合約,如不願意繼續持有該合約,可選擇在猶豫期內解除合約,以減少可能發生的損失。

  4、要有契約精神。一旦決定投保,和保險公司訂立合約,就應當能夠按照合約要求履行各項義務,滿足保險公司對於投保人和抵押房產的各項要求。

  從目前的情況來看,受傳統觀念等因素影響,「以房養老」在中國的業務規模並不大。有數據顯示,到2019年9月末,反向抵押保險期末有效保單129件,共有129戶家庭191位老人蔘保,參保老人平均年齡71歲,戶均月領養老金7000餘元,最高一戶月領養老金超過3萬元。

  但不管怎麼說,「以房養老」為老年人增加了一個新的可選項,滿足條件的不妨一試。

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