地產二代陳思銘的景業名邦上市第二財年:毛利降至5.8億

5月12日,雅居樂集團副總裁陳卓賢的兒子陳思銘創立的景業名邦集團(02231.HK)披露2021年業績。

2021年年報數據顯示,該公司合約銷售額為42.16億元,同比增加19.7%;合約銷售建築面積333783平方米,同比減少4.9%。

毛利率下降10.4個百分點,現金餘額22.99億元

2021年,公司收益20.43億元,同比減少12.9%;毛利5.83億元,同比減少36.1%;年內利潤1.98億元,同比減少58.4%;核心純利潤1.71億元,同比減少59.8%;毛利率28.5%,同比減少10.4個百分點,核心純利率8.4%,同比減少9.8個百分點。

景業名邦來自物業開發及銷售的毛利率由2020年的40%下降至30%。公司對此稱,降幅主要由於已確認平均售價下降及平均土地成本增加所致。根據按城市計算的毛利率分析,按收益排名前三名的城市為肇慶、騰衝及清遠,其實現的平均毛利率約為28.9%,且該三個城市的收益佔2021年物業開發及銷售收益總額的73.5%。

截至2021年末,公司總資產139.26億元,同比增加27.9%;總負債91.47億元,同比增加42.2%;凈負債比率46%,同比增加29.1個百分點;現金短債比為1.03,資產負債比率(不包括合約負債)為61.3%,同比增加6.5個百分點。

在現金流方面,公司現金及銀行結餘總額約為22.99億元,其中10.3億元為現金及現金等價物,12.69億元為受限制現金。計息銀行及其他借款總額為44.95億元,借款成本為6.84%。

資料顯示,景業名邦在廣東省、海南省、雲南省、江蘇省和湖南省設立營業點,公司的四大主營業務分別為物業開發及銷售、酒店營運、物業管理及商業物業投資。

分業務來看,2021年公司合約銷售金額約42億元,同比增長10.7%,集團旗下卓都物業實現營收2220萬元,同比增長21.3%,酒店業務全年實現營收7880萬元,同比增長超過28%,其中從化卓思道溫泉度假酒店全年營收達5930萬元,全年溫泉區總接待超過21.4萬人次,創歷史新高。

在城市更新和土地儲備方面,2021年公司獲得廣州市黃埔區珠江村舊改項目,城市中心地段的融資開發面積約為26.87萬平方米。城市更新是公司為獲取核心城市優質地段土地的渠道,仍將是景業名邦重要的土地儲備渠道和未來業務增長點。

截至2021年末,景業名邦在12個城市共擁有38個物業項目,土地儲備的總建築面積約為410萬平方米,平均土地成本約1873元/平方米。

公司管理團隊均有在雅居樂的任職經歷

作為一名「地產二代」,陳思銘從公司創立之初就受到了關注。

陳思銘現年33歲,2013年12月創立了公司。2019年12月5日,景業名邦在港交所上市。景業名邦上市當天,陳卓賢、陳卓林等雅居樂陳氏家族五兄弟悉數到場,為其站台。

從該公司披露的年報來看,除了陳思銘之外,公司的四名執行董事都有在雅居樂的任職背景。

該公司執行董事兼副主席劉華錫在加入景業名邦之前,從1995年就在雅居樂集團公司,2014年辭任雅居樂集團副總裁。

該公司總裁鄭紅2014年加入景業名邦,主要負責營銷中心及附屬公司的營運物業管理和酒店營運業務。鄭紅曾在2001年至2010年在雅居樂地產置業有限公司擔任總裁助理一職。

公司副總裁吳新平層在1999年至2017年就職於雅居樂地產置業有限公司,目前負責公司的工程中心、廣州市泓創建設有限公司及廣州創藝裝飾工程有限公司。

韋妙嫦目前為景業名邦的財務中心總經理,2014年7月加入公司。此前曾在雅居樂集團控股若干集團公司任職,目前負責公司的財務管理。

從區域來看,陳思銘的主戰場和雅居樂集團一樣深耕廣東省。

年報顯示,景業名邦在廣東省的項目個數為17個,海南省8個,雲南省8個,江蘇省1個,湖南省4個。

陳思銘在年報中表示,在當前市場環境下,「穩健」將是公司發展的主題,公司將以活現金、降負債、降槓桿為原則,優化投資結構,多渠道獲取具備發展潛力的項目,抓准行業趨勢和政策風口,進行多元業務的新型探索,包括城市更新、資產運營、租賃或養老等需求增長型領域。

對於2022年的規劃,景業名邦稱,2022年公司將實施穩健的財務策略,一方面繼續穩守「三道紅線」,提升現金流,降低負債比,同時拓寬融資渠道,加強資金管理,從投資拿地,到建設銷售,到後續運營,健全全過程現金流管理機制,提升資金流動性;另一方面,將更加註重投資回收,加快已收儲土地的建造、銷售和轉化,並探索新型經營模式,增值物業,盤活資產,為公司創造更高的資金效益。 在「兩集中」和融資收緊的環境下將更重視投資的精準度,堅持「高增長」的拿地標準,瞄準高能經濟區及人口流入城市,獲取本身具備良好的溢價、盈利能力的土地。基於此,核心城市將是公司未來發展的重點,公司將聚焦一、二線城市及成長型熱門市場的土地,在前期加強拿地的市場研判和把控,通過多元化的拿地模式如城市更新、強強聯合等,優化成本投入,為後續經營騰出空間。

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