租購聯動 「長沙方案」會否引發房價租金波動?

業主可以通過與試點企業簽訂協議,將存量房盤活供作租賃住房;納入試點的存量房,將不再納入家庭住房套數計算,即不受限購政策限制。這是5月11日披露的長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房試點實施方案(簡稱「《方案》」)的最大亮點。

這一政策以租購聯動的新思路,打通租房和購房「兩個市場」,迅速引發熱議,被稱之為「長沙方案」。那麼,這一新政策會給租金和房價帶來怎樣的影響?又是否能夠實現預期的調控效果?

長沙此次新政的亮點是,納入試點的存量房,將不再納入家庭住房套數計算。 圖/IC photo

釋放「房票」,增加租賃房源

根據《方案》,長沙通過全面打通新房、二手房、租賃住房市場「通道」,選擇長房集團、長沙建發集團作為試點企業,開展盤活存量房供作租賃住房試點。

《方案》明確,業主可以通過與試點企業簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協議》的方式,由長沙市住房租賃監管服務平台進行監管,將存量房盤活供作租賃住房,運營年限時間不低於10年。

更為關鍵的是,《方案》施行之前已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋,盤活供作租賃住房後,不納入家庭住房套數計算。

根據此前長沙規定,非本地戶籍且未繳納社保的家庭不可購買限購區域住房;在限購區域已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭、在限購區域擁有1套及以上住房的本市戶籍成年單身家庭,不得再新購住房。

《方案》施行後,擁有兩套住房的本市戶籍家庭,可以選擇將其中一套住房盤活供作租賃住房,則其家庭名義住房套數降為一套,就可以再新購一套住房。

在業內人士看來,長沙的新政具有「一石二鳥」的功效,一方面,盤活了存量房資源,增加了租賃房源;另一方面,滿足了有房人群對住房再次購置的需求,激發樓市活力。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進表示,本次長沙新政極具創新性,為優化房地產調控與推行「租購並舉」提供了新的解題思路,未來或有更多二線城市進行效仿,尤其是樓市表現相對低迷、限購政策仍有放鬆空間的二線城市;同時,「長沙方案」為地方政府籌集租賃住房和企業參與運營提供了一條新的路徑,未來或有更多城市借鑒,相關企業可以積极參與、提前布局。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,長沙的《方案》帶來最直觀的效應就是將釋放大量「房票」,尤其是現階段佔用購房指標的住宅性質的公寓,只要符合相應條件並與試點企業簽訂10年租賃協議後,就能「解封」一張「房票」。與此同時,《方案》也將實現存量房的有效利用,集中管理後的租賃住房將為更多「新老長沙人」提供溫暖的住所,增強長沙的人才吸引力,最終達到多贏的效果。

會否引發房價波動?

長沙的《方案》最大的創新點在於租購聯動,那麼,實際實施中,其將對樓市產生怎樣的影響?

中指研究院指出,《方案》對市場的實際影響,取決於參與《方案》的家庭數量,最終效果仍有待觀察。持有多套住房或出租現有住房再另購,對家庭的購買力有較高要求,只有相對高收入的家庭才有實際行動的可能。而那些需要出售現有住房,再進行置換改善的家庭,並不在《方案》的目標範圍之內。

對此,湖南中原研究院將具備購房資格的人數、長沙戶籍家庭佔比、購買力和換房意願等因素綜合考慮,計算出這次政策變化後,長沙總計釋放購房需求39125人,短期內新增16992批客量,中期新增22133批購房客戶。

在《方案》實施後,對租賃住房的租金會帶來怎樣的影響?李宇嘉認為,租賃房源供應增加後,租金會有明顯的下降,通過這個政策,保障性租賃住房的目標就實現了,因為一旦房源量大了,租金就下來了,這是保障性租賃住房的最終目的。

中指研究院指出,《方案》的落實仍有待細則的出台。《方案》的設計形成了增量與存量市場的聯動,同時也加大了監管的難度,比如如何規避虛假出租、如何合理進行租金定價等問題,都有待具體細則進行明確。

那麼,在短期內,如果持有「房票」的人增多,一旦集中入市,會否引發房價波動?對此,李宇嘉認為,首先,這部分被限購的人群中,願意對外出租並且再新購住房的人群是有限的;其次,在市場下行情況下,投資性和投機性購房也會減少。

嚴躍進認為:「一方面,交給指定的試點企業,在租金上應會有一定的約定;另一方面,願意接受租金約定同時還有買房需求的人群是有限的,但是為了避免炒房現象出現,也需要根據後期市場反應做出必要的調整。」

此外,李宇嘉指出,《方案》在實施中還需要注意需求是否對位配置的問題,租賃房源是要滿足無房人需求,這就要求房源戶型面積較小,而新增的這部分房源是否滿足保障性租賃房的要求還未可知,也需要進一步釐定。

「長沙方案」背後有何「壓力」?

長沙之所以能夠出台租購聯動這樣的創新政策,這與其近年來大力發展保障性租賃住房相關。

2021年,長沙成為全國首批發展保障性租賃住房40個試點城市之一,積極探索發展保障性租賃住房,是長沙住房未來重要發展方向。2022年,長沙計劃籌集保障性租賃住房29970套,力爭籌集5萬套。

按照此次《方案》發佈的目標,長沙將進一步加快盤活存量房供作租賃住房試點,通過盤活、新建、配建力爭到2025年末籌集租賃住房不少於15萬套。

另一方面,在這次政策調整背後,長沙樓市目前也面臨一定回暖壓力。克而瑞數據顯示,「五一」期間,長沙內五區商品住宅供應為零,網簽建面約12.9萬平方米,同比去年下跌33%;期間集中開盤項目僅6個,共推出543套房源,成交290套,平均去化僅有約53%。

今年前3個月,根據長沙市統計局發佈的數據,全市商品房銷售面積400.53萬平方米,同比下降14.4%;其中住宅銷售面積347.87萬平方米,同比下降18.8%。

此外,據克而瑞統計,長沙九區縣商品房自2021年6月成交量同比開始下跌,且跌幅不斷加大,在2021年三四季度達到30%以上跌幅,至2022年一季度同比下滑超過40%。

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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