華髮股份回復上交所問詢,闡述少數股東權益、債務風險等問題

21世紀經濟報導記者 吳抒穎 廣州報導

2022年5月11日晚間,華髮股份對上交所發出的問詢函進行了回復。

上交所的問詢函中主要聚焦以下幾個問題:少數股東權益與歸母凈資產增速不匹配、歸母 ROE顯著高於少數股東 ROE、過去三年經營與投資活動現金流之和每年均為負值以及結合負債規模結構判斷存在債務風險等。

在公告中,華髮股份對2021年這份靚麗年報背後的這些隱憂進行了詳細的闡述。

少數股東權益激增:合作項目變多所致,符合行業趨勢

上交所關注到,在華髮股份的年報,其較多項目採用合作開發模式,從2019年-2021年,華髮股份少數股東權益從235億元激增至751億元,而同期歸母凈資產僅從198億元增長至208億元。此外,2021年華髮股份歸母凈利潤和少數股東損益分別為31.95億元、14.82億元,同比分別增長10.09%、下滑10.61%。

上交所要求華髮股份補充披露主要項目的股權安排、合作方情況及其與公司的關聯關係、各方的利益安排等,並在此基礎上分析說明2019年起少數股東權益大幅增長,且增速顯著高於歸母凈資產增速的原因及合理性等問題。

華髮股份將少數股東權益大幅增長的原因指向了合作開發。

華髮股份回復稱,少數股東權益大幅增長的原因是由於,近年來,各地土地一級招拍掛市場競買規則層出且多變,房企聯合競標可以避免非理性競爭,獲取溢價合理的土地。此外,在集中供地的背景下參與熱點地塊的競拍需要的資金量極大,合作拿地也可以分攤減輕投資資金壓力,在行業整體資金趨緊的環境下,房地產行業合作開發已成趨勢。

華髮股份指出,其2019-2021年少數股東權益大幅增長,符合房地產行業整體趨勢。截至2021年末,華髮股份少數股東權益751億元,相比2019年末增加516億元,其中合作項目股東資本金投入的增加457億元,是少數股東權益增長的最主要原因。

華髮股份強調, 在資本市場房地產上市公司定向或公開募集權益性資金受限的情況下,房地產企業的歸母凈資產增長主要依賴各年度留存收益的積累,增長有限,因此少數股東權益增速顯著高於歸母凈資產增速。

歸母ROE顯著高於少數股東ROE:緣於獨資項目貢獻大,開發周期時間錯配

對於歸母ROE顯著高於少數股東ROE的問題,華髮股份回復稱是由於獨資項目和投資收益對歸母凈利潤的貢獻比例大,這部分利潤貢獻與少數股東無關;此外,房地產項目開發周期存在時間錯配的原因。

華髮股份列舉的數據顯示,2021年,其結轉交付的合作項目收入較2020年下降90.35億元,合作項目的凈利潤同比2020年下降33.20%;而華髮股份與少數股東在合作項目上按持股比例同股同權分享凈利,因此歸母凈利潤中合資項目貢獻同比減少6.11億元,少數股東損益相應同比減少4.23億元,符合項目實際情況。

華髮股份指出2021年其獨資項目和投資收益合計23.12億元,對歸母凈利潤貢獻比例達72%,且由於 2021年華髮股份的少數股東投入資本金增加較大,投資的合作項目大多尚在建設初期並未交付結轉,合資項目公司未產生利潤,少數股東損益一般體現為虧損,也造成少數股東ROE偏低。

華髮股份稱,其與合作方股東以「同股同權」方式合作,按持有的股權比例享有收益、承擔虧損,不存在與少數股東不同比例分配的情形。

經營與投資活動現金流凈額之和為負:行業特性和業務布局引起

除了少數股東權益的問題以外,上交所還關注到了華髮的現金流狀況。

根據華髮股份年報,其2019-2021年,每年的經營與投資活動現金流凈額之和分別為-40.92億元、-319.04億元、-79.25億元,籌資活動現金流分別為107.81億元、487.86億元和150.27億元。

上交所要求華髮股份結合其經營及流動性狀況,補充披露過去三年經營與投資活動現金流之和每年均為負值的原因及合理性。

根據華髮股份提供的數據,2019年-2021年其經營活動產生的現金流凈額分別為 280.35億元、291.09億元和360.61億元,均為正數;而投資活動產生的現金流凈額則分別為-321.28億元、-610.12億元和-439.86億元,有較大留出。

華髮股份解釋稱,出現這種情況是由於房地產行業項目開發特性,項目達到預售條件前需支付大額土地購置款及開發建設資金,拿地至開盤間隔時間長,資金投入佔用大。2020年及以前,因市場融資環境整體較為寬鬆,其具有較優的信用資質,融資成本不高,所以對融資額度管理也相對寬鬆。

華髮股份指出,有息負債規模的適度增長,推動了其整體業務增長,這也是行業內上市公司比較常見的發展策略。

此外,華髮股份認為,其投資布局的區域也是導致對現金流產生較大影響的因素。

華髮股份表示,其近年主要投資布局一、二線城市,土地成本投入相對三、四線城市高,銷售許可審批條件相對嚴格,項目開發前期資金投入的金額相對比三、四線城市高、時間長,現金迴流時間相對晚,因此經營與投資活動合計現金流凈額出現了小於0的情況。

針對這樣的情形,華髮股份稱,近三年的經營與投資活動現金流之和雖為負值,但其資金不足並非均以融資性負債補充。

例如,通過較多項目採用合作開發模式,合作項目的少數股東方對項目的資本金投入是項目開發建設的重要資金來源,近三年合作股東投入項目的資金流入分別為42.03億元、109.82億元、329.55億元,計入「籌資活動現金流入」。

是否存在債務風險?

在現金流表現平平的基礎上,上交所要求華髮股份結合目前的負債規模與結構、貨幣資金情況、項目儲備、銷售及回款情況、融資能力等,分析債務風險及擬採取的應對措施。

華髮股份指出,其2021年末負債總額為2591.66億元,其中預收款項688.51億元,其他經營性負債576.14億元,有息負債1327.01億元(其中79%為長期債務)。

根據華髮股份披露的數據,其2021年末貨幣資金499.94億,短期債務275.24億元,現金短債比為1.5。扣除受限及房款監管資金後,可隨時動用的貨幣資金412.04億元,同比增幅28.79%,可全面覆蓋短期剛性有息債務的兌付。此外,華髮股份的三道紅線指標已達標轉綠,整體流動性風險可控。

華髮股份強調,其不沒有剛性兌付的償債壓力,不追求過度的「高周轉」、「快回籠」或者片面強調「快速去化」,而是根據產品項目的特點、所在城市、區域的長期發展與競爭趨勢,合理制定產品的去化計劃,以實現較優的盈利水平。

對於未來的發展,華髮股份指出將持續從嚴管理融資額度,通過提升運營能力、加快銷售回款、盤活低速資產、優化債務結構等一系列積極有效的經營與調整舉措,深化經營與現金的精細化管理,推動持續平穩健康發展。

(作者:吳抒穎 編輯:張偉賢)

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