降低預售資金監管比例 吉林市調政策促房地產業恢復發展

  本報記者 庄靈輝 盧志坤 北京報導

  房地產政策調整再添一城。

  為加快恢復房地產業,促進房地產市場良性循環和健康發展,吉林省吉林市人民政府辦公室於日前印發《疫情期間促進房地產業恢復發展若干政策措施》,提出放寬土地出讓合約監管條件、放寬購房補貼範圍、降低商品房預售資金監管比例等20條措施。

  《中國經營報》記者注意到,吉林市此次20條措施的發佈背景是疫情期間促進行業恢復發展,施行時間為印發之日至今年年底,其中有十余條措施是從放寬監管條件、優化辦事流程、緩交各項費用以及盤活各項資產等方面緩解企業壓力,可以看出吉林市此次政策更加註重供給端紓困。

  另一方面,吉林市此次政策還提出數條措施對需求端予以支持,涉及公積金政策調整以及放寬購房補貼範圍等方面。

  供給端紓困

  或許是由於吉林市此次政策發佈背景與目的均為助力當地房地產業在疫情期間的恢復發展,供給端的紓困措施成為此次政策的一大亮點。

  吉林市此次政策共計兩千余字,其中「企業」一詞即出現24次。一共20條措施中,至少有14條是從企業或開發項目紓困角度出發提出的。

  比如為緩解企業資金壓力,吉林市此次政策從降低監管資金比例、盤活各類資產、放寬項目登記條件等方面出台了多條措施。

  在降低監管資金比例方面,吉林市此次提出降低商品房預售資金監管比例和項目資本金監管比例。

  其中,明確新開工的房地產開發項目可按50%比例監管項目資本金,項目企業可以採取商業銀行保函形式替代項目資本金現金;對商品房預售資金最高監管留存比例,則提出不超過應監管額度的5%,並明確企業可採取商業銀行保函的形式替代商品房預售監管留存資金。

  同時,吉林市此次還提出提前釋放預售監管資金,即開發企業可提前申請撥付留存的5%以外的預售監管資金,用於人工費、材料費等建設費用。商品房預售資金監管部門可依據企業申請,實行主動預約辦理監管資金使用手續。

  不過,為防範風險,吉林市對於預售資金仍採取較嚴格監管政策,此次也提出商品房預售資金必須用於本項目後續開發建設,如有挪用,依法從嚴從重查處。

  在放寬項目各項登記條件方面,吉林市此次提出放寬商品房預售許可條件、放寬房地產項目首次登記條件、開通審批服務綠色通道以及項目開工「綠色通道」等措施。

  吉林市此次提出,企業申請辦理的商品房預售許可項目,在投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上即可申請預售。而對於開發企業信譽良好且項目分期開發建設的,如項目中部分建築已經完成工程建設並取得竣工備案證,可分棟進行規劃核實並在企業承諾按時完成整個項目建設的情況下,對先行完成工程建設並完成竣工驗收備案的部分建築物辦理不動產首次登記,助力企業融資發展。

  此外,吉林市此次還提出多條措施助力企業盤活已辦理在建工程抵押的商品房以及地下室、車位等資產。

  如對已經辦理在建工程抵押的商品房,允許開發企業在符合按套拆分登記的條件下,經銀行同意對原抵押物及擔保的債權按套進行拆分並辦理抵押權變更登記,開發企業可按每套商品房擔保債權陸續清償所欠貸款並按套辦理抵押權註銷登記。

  需求端發力

  除注重供給端紓困外,吉林市此次政策還提出多條措施支持合理購房需求,多體現在公積金政策調整方面。

  在公積金政策調整方面,吉林市此次共提出4條措施,即放寬住房公積金貸款繳存條件,降低住房公積金貸款首付款比例,提高住房公積金貸款賬戶餘額最低認定額度以及積極推進住房公積金異地貸款業務。

  在放寬貸款繳存條件方面,吉林市此次明確繳存職工連續、正常、足額繳存住房公積金6個月(含)以上的,即可申請住房公積金貸款。

  對於職工購買新建商品住房,首次申請住房公積金貸款的,吉林市此次還提出降低相關貸款的首付款比例,最低比例為20%。而對於貸款賬戶餘額最低認定額度,吉林市此次則提出住房公積金貸款額度不得高於借款人及其配偶住房公積金賬戶餘額之和的10倍,且賬戶餘額不足3萬元的按3萬元計算,可貸款額度提高至30萬元。

  對於在吉林省內繳存住房公積金的職工,以及在全國其他地區繳存且戶籍地為吉林市的職工,吉林市此次明確,在吉林市行政區域內購買自住住房的,均可申請住房公積金貸款,且貸款條件、額度、期限、利率等皆享有與本地貸款職工同等權益。

  同時,吉林市此次還將此前發佈的購房補貼政策由新房放寬至二手房,即明確《吉林市人民政府辦公室關於印發吉林市鼓勵農民和大學生購房相關優惠政策的通知》(吉市政辦發〔2022〕2號)中農民和大學生購買新建商品住房享受購房補貼範圍放寬到存量住房(二手住房,不包括別墅類住房)。

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