安徽全域治理批而未供、閑置和工業低效土地:一地一策分類處置

為進一步盤活存量建設用地,優化土地資源配置,5月9日,安徽省人民政府發佈《關於印發安徽省批而未供、閑置和工業低效土地全域治理攻堅行動方案的通知》,自下發之日起施行,有效期3年。

安徽省計劃於2022—2023年,全面查清全省批而未供、閑置和工業低效土地情況,建立批而未供和閑置土地工作台賬,形成工業低效土地處置清單,編製完成低效用地再開發專項規劃,「一地一策」制定分類處置方案,依法依規開展清理處置工作;全省批而未供和閑置土地年處置率不低於15%,全省單位國內生產總值建設用地使用面積年下降率達到5%,工業用地畝均稅收力爭年增長10%以上。到2024年底,全省工業用地畝均效益、畝均稅收明顯提高,節約集約用地水平全面提升,重大項目用地保障能力顯著增強。省級以上開發區綜合容積率不低於1.0,其中國家級開發區綜合容積率不低於1.2。

2023年起,除特殊工業用地外,合肥市新上工業項目用地容積率一般不低於1.5,滁州、馬鞍山、蕪湖、宣城、銅陵、池州、黃山市新上工業項目用地容積率一般不低於1.2,淮北、亳州、宿州、蚌埠、阜陽、淮南、六安、安慶市新上工業項目用地容積率一般不低於1.0。各地新建高標準廠房用地容積率一般不低於2.0,按工業用地管理的研發項目用地容積率一般不低於2.5。

對於分類處置批而未供土地,要加快土地供應,完善供地手續,據實核銷批文。

對因建設項目未落實造成批而未供的,各地要加大招商引資力度,加快供地進度。對已徵收但不具備供地條件的,各地要加快土地征遷、基礎設施建設等前期工作,限期滿足供地條件。對依法批准轉用和徵收的政府投資城市基礎設施和公共設施用地、不能按宗地單獨供應的道路綠化帶和安全隔離帶等代徵地以及不能利用的邊角地,經批准後直接核發《國有建設用地劃撥決定書》。對經營性建設用地未供先用的,在嚴格依法查處到位後,按有關規定重新組織招標拍賣掛牌出讓。

對因規劃、政策調整等不再實施具體徵收行為的土地,經市、縣級人民政府組織核實現場地類與批准前一致的,在處理好有關徵地補償事宜後,可由市、縣級人民政府逐級報原批准機關申請撤回用地批准文件。

關於清理處置閑置土地:因政府或政府部門原因造成閑置,各地要制定「一地一策」處置方案。其中因規劃和政策調整、建設條件變化造成的,各地應採用安排臨時使用、協議收回、延長動工開發期限、調整土地用途或規劃條件、置換土地等方式進行處置。

因企業原因造成閑置,各地要及時採取幫扶、約談、收取閑置費、無償收回等措施,督促企業限期開發。自然資源主管部門作出責令繳納土地閑置費、收回國有建設用地使用權決定後,土地使用權人在法定期限內未申請行政覆議、提起行政訴訟,又拒不繳納土地閑置費、拒不交回土地使用權的,依法申請司法機關強制執行。

其他原因造成閑置,因司法查封無法開工建設的,各地要積極主動與司法機關協商,達成處置意見,待查封解除後落實相關處置措施。

在整治提升工業低效土地方面:加速「騰籠換鳥」,對可以收回、收購、置換等方式納入政府土地儲備庫的,經與用地單位協商一致後,收回全部或部分建設用地使用權。對納入工業低效土地處置清單,符合規劃要求、產權關係清晰、無債務糾紛等具備轉讓條件的土地,進行項目嫁接,引導進入土地二級市場,轉讓全部或部分建設用地使用權。

推動「復合開發」,在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下,推動不同產業用地類型合理轉換,探索增加混合產業用地供給。同一宗土地兼容2種以上用途的,可依據建築面積佔比或功能的重要性確定主用途,並依據主用途確定供應方式。經批准利用現有房屋和土地,興辦文化創意、科技研發等新產業新業態的,可執行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的5年過渡期政策,經市、縣級人民政府批准,也可採取協議出讓方式供地。此類土地再開發後確需分割轉讓的,各地可根據產業容量、市場需求等,合理確定可分割轉讓比例,最高不得超過50%,在土地有償使用合約中明確約定相關要求。經批准改變用途的產業用地,簽訂國有建設用地使用權出讓合約變更協議或重新簽訂國有建設用地使用權出讓合約,補繳國有建設用地使用權價款,按規定辦理不動產登記。

挖潛「發展空間」,在滿足規劃要求、確保安全的基礎上,各地可結合實際,逐步提高本區域特別是省級及以上開發區工業用地容積率,打造一批綜合容積率3.0左右的科技孵化器、運營中心。鼓勵工業項目利用地下空間建設倉儲、停車場以及生活配套設施等,鼓勵新型產業社區和按照工業用地管理的研發類項目建設一層以上的地下空間,不收取相應地下空間土地出讓金。各地可設立地下空間建設用地使用權,地下空間建設用地使用權劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等,均參照地表建設用地使用權資產配置相關規定執行。地下空間所涉建設用地使用權、建(構)築物所有權、地役權、抵押權以及其他不動產權利可依法辦理不動產登記。在不改變使用性質、符合規劃條件和國家產業政策的前提下,多層標準化廠房可以轉讓、出租和抵押。在人口凈流入的大城市和省政府確定的城市,經城市人民政府同意,在確保安全的前提下,可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%,建築面積佔比上限相應提高到30%,提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房。對閑置和低效利用的商業辦公、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,經城市人民政府同意,允許改建為保障性租賃住房,不變更土地使用性質,不補繳土地價款。

推進「提質增效」,對投資強度、建設周期達不到約定要求的在建項目,各地要採取有效措施,督促企業限期開發建設;對容積率、畝均效益達不到約定要求且具有開發潛力和市場前景的已竣工投產項目,各地要督促企業限期提高效益,到期仍未履約的,依法追究其違約責任。

鼓勵「退散進集」,鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效工業用地地塊,進行集中規劃利用。引導零星分散的工業企業向工業園區集聚,推進產業鏈和產業集群發展,提升畝均效益。鼓勵建設使用高標準廠房,用地規模小於1.5公頃且適宜使用高標準廠房的工業項目,一般不單獨供地。

《通知》要求實施工業項目用地全程管理,確保工業用地增量,實施帶項目審批,推行「標準地」供應,強化監管以及分類管理。

各地每年出讓的工業用地佔年度土地出讓總量的比例一般不低於20%,盤活騰出存量工業用地主要用於工業發展。各地在申請審批批次用地時要明確具體項目,防止產生新的批而未供土地。

各地在完成「標準地」區域評估的基礎上,明確出讓地塊容積率、畝均稅收等標準,企業對標競地、按標用地。嚴把土地供應關口,確保土地供應時土地權利清晰,安置補償落實到位,沒有法律經濟糾紛,地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確,具備動工建設所需的通電、通水、通路、土地平整等基本條件。對於規劃建設條件明確的工業項目,可將建設工程設計方案、施工圖設計方案納入供地方案,簡化有關報建手續,推動「交地即開工」。實施《國有建設用地使用權出讓合約》《工業項目用地產出監管合約》「雙合約」監管,加強建設用地劃撥決定書履約監管,督促建設用地使用權人按期開發建設。分類管理。持續深化「畝均論英雄」改革,依法推動土地要素差別化、市場化配置。按照土地集約利用評價和畝均效益評價結果,對工業項目用地進行分檔管理、分類服務。對優先發展類(A類)企業的新增項目用地予以優先保障,對鼓勵提升類(B類)、規範轉型類(C類)企業的新增項目用地予以傾斜支持,對調控幫扶類(D類)企業的新增項目用地原則上不予安排。開展開發區土地集約利用專項評價,評價成果作為開發區升級、擴區的重要依據。

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