2022全國首輪集中供地盤點: 供應縮量流拍緩解 尚難言回暖

「在區域開發、互聯互通等任務比較艱巨的情況下,預計國企央企繼續佔主導,並藉此讓樓市上下游回升,才能實現地產穩定,化解企業風險的目標。」

隨著蘇州本輪集中供地落下帷幕,截至5月11日,全國20座主要城市完成了今年首輪集中供地。這一輪集中供地最終錄得了較好的結果——流拍率大幅下滑,且部分熱門地塊引起多家房企的關注,這顯示出市場信心正在恢復。

在本輪集中供地中,各地政府為了確保土地的成功出讓在規則上做了較大的讓步,也展示了良好的姿態,例如降低了保證金的門檻、取消部分地塊的銷售限價等,這都能夠提高房企的積極性。

儘管如此,受到大環境的影響,在這一輪集中供地中,雖然零星有民營房企的身影出現,但整體仍然是國企央企主導。以廣州、深圳兩座城市為例,廣州最終成交的17宗地塊中,有2宗被民企拿下;而深圳的地塊則全部由國企央企或其聯合體摘得。

在當前的行業運行規則之下,土地市場預計未來仍將維持這種格局。

克而瑞研究中心在近期的一份研究報告中指出,各地積極調整供地端策略應對市場變化及政策端利好消息的影響下,預計二季度少數重點城市土拍或將有所回溫。但受制於多數房企資金壓力仍未得到實質性紓解,大部分城市的地市熱度仍將維持在低位。

多地出現熱門地塊

與去年最後一輪集中供地幾乎零溢價相比,今年首輪集中供地多座城市均有熱門地塊出現。

其中,合肥因其推出了多宗「壓箱底」的地塊而受到房企熱捧。根據中指院發布的數據,合肥2022年首輪集中供地共推出19幅地塊,除2幅保障性租賃住房用地外,17幅涉宅用地均溢價成交,其中更有15宗地價觸頂進入「競品質」階段,攬金149.78億元。

而剛剛結束的蘇州集中供地,也有亮點出現。

在5月10日的競拍中,位於蘇州工業園區的一宗地塊就受到了房企的熱捧,其最終以36.16億元、溢價率15%成交,競得人是招商蛇口;而在前一日,大悅城則以10.52億元拿下蘇州高新區一宗地塊,其溢價率也達到12.5%。

一個公認的事實是,由於當前的市場不確定性較高,因此多數房企在地塊的投資回報率測算上會更加嚴格,體現在土地市場上則是周轉快、回報高的核心地塊會更加受到關注。

一位總部在深圳的龍頭房企人士告訴21世紀經濟報道記者,「現在買地比以前更有規矩了。不能做虧本生意是底線,但現在還不僅是這樣,是一定要有得賺,還不能壓太多資金在裏面。」

中原戰略發展中心總經理車德銳也表示,現在土地市場是買方市場,在這樣的市場裏面,只有資金充裕的房企才會出手,而他們要的是「好貨」。

由此,房企們對優質地塊的追捧自然是一種趨利的市場行為。例如,廣州今年首輪集中供地中有的地塊就吸引了超過20家房企的報名競價,一些久未現身的房企也居於其中,最終被中海以27.19億元並自持9%住宅收入囊中。

而深圳的集中供地中,萬科與人才安居聯合體也和華潤在寶安尖崗山地塊上較勁多時,最終萬科聯合體笑到了最後。

但並非所有的地塊均能夠有高熱度。與熱門地塊受到關注并行的是,多數地塊最終都以底價成交,且多數由地方城投平台摘得,頗有「托底」的意味。

以長沙這一輪集中供地為例,拿地企業除了中海、華潤和招商蛇口以外,本土國企開福城投、雨花城投、望城城投、長沙交通集團和麓山控股也多有斬獲;東莞首輪集中供地中,推出的8宗地塊僅成交2宗,熱度也暫時未有明顯回升。

供應縮量,規則友好

總體來看,這一輪集中供地熱度是在緩慢回升的。

從重點城市來看,廣州去年最後一輪集中供地的流拍率是24%,而今年第一輪則是5.6%;長沙去年也一度遭遇過半土地流拍的局面,在今年的第一輪集中供地中,長沙也錄得了全部成交的成績。

事實上,如果僅以流拍率來衡量土地市場的熱度而得出土地市場迅速回暖的結論或許有失偏頗。因為,本輪集中供地在供應量上相較於去年有較明顯的縮量,而且規則上有明顯的優化,這些都降低了流拍的風險。

據中指院統計,今年19個已完成或公告首次集中供地計劃的城市中「競配建」的城市數量為0,而去年首次、第二次、第三次供地分別為11個、2個、0個;「競自持」面積的為3個,而去年首次、第二次、第三次供地分別為10個、6個、3個。

從具體城市來看,以深圳為例,深圳本輪集中供地雖然仍限制商品房銷售價格,但對比之前周邊地塊的限價來看,本次部分地塊的限價有所上調,這也為房企留出了更多的利潤空間。

又如成都,其競銷售型人才公寓轉為直接搖號,利潤空間提升,房地價差普遍提高;而廈門的回爐地塊則降低起拍價和捆綁配建面積;長沙部分回爐地塊也取消捆綁自持,也有部分地塊取消新房限價。

不僅規則進行了調整,在供應規模上,本輪集中供地各地政府也採取審慎態度。據諸葛找房數據顯示,截至4月25日,19座城市第一輪集中供地共計推出443宗涉宅地塊,較去年第三輪供應下降33.38%,較去年首輪下降45.04%。

而中指院的數據則顯示,今年1-4月,全國300城共推出各類用地規劃建築面積49900萬平方米,同比下降23.9%;成交規劃建築面積39850萬平方米,同比下降30.9%;平均溢價率為4.4%,較去年同期下降13.6個百分點;各類用地出讓金達7322.8億元,同比下降50.9%。

從目前拿地房企的情況來看,多數房企的審慎也仍表現得十分明顯。

根據中指院統計,2022年1-4月,前100企業拿地總額3626億元,拿地規模同比下降55.9%。TOP100門檻值為12億元,較2021年4月下降10億元,前100企業招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為51.5%。

由此看來,房企拿地的信心尚待進一步恢復。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前也表示,各地首拍,國企央企主導,城投平台活躍,一方面是托底土地,避免地價下行對土地市場和樓市的衝擊,確保穩地價、穩房價、穩預期。另一方面,在區域開發、互聯互通等任務比較艱巨的情況下,預計國企央企繼續佔主導,並藉此讓樓市上下游回升,才能實現地產穩定、化解企業風險的目標。

(作者:吳抒穎 編輯:林虹)

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