全國賣地收入排行:誰是最依賴土地財政的城市?

文|凱風

賣地收入,是許多城市重要的財政支柱之一。

據中指研究院數據,2021年,全國300城市土地出讓金總額為5.62萬億元,同比下滑9%,為近年來少見的負增長情形。

這背後,與過去一年樓市逆轉、市場轉向、集中供地制度的推出不無關係。

然而,環球並非同此涼熱。數據顯示,全國超過百城賣地收入下滑,絕大多數都是三四線城市,而部分一二線城市仍舊創下歷史新高。

那麼,誰是賣地收入最高的城市?誰是土地財政依賴度最高的城市?

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誰是2021年「賣地之王」?

2021年,12城賣地收入破千億。

這12個城市,包括4大一線城市,以及杭州、南京、武漢、成都、蘇州、重慶

等主要強二線城市。

這些城市,基本都是GDP位居全國前列、人口持續流入的城市,且房價基本都處於全國前列。

上海、杭州雙雙突破3000億元,刷新歷史記錄。其中,杭州賣地收入已經連續5年超過2000億元,在全國獨一無二。廣州、北京、南京賣地收入突破了2000億元,武漢、成都超過1500億元,蘇州、重慶、天津、深圳、西安超過1000億元。值得注意的是,房價最高的深圳,賣地收入僅位居全國第11位,這與其城市體量不大、供地面積較少不無關係。02

5年賣地收入排行:

3城破萬億,10城超5000億

賣地收入成為地方財力重要來源,已經持續了多年。

以最近5年(2017-2021年)來測算,誰是賣地收入最高的城市?

杭州、上海、北京4城破萬億;廣州、南京、武漢、成都、天津、蘇州、重慶7城超過5000億;佛山、鄭州、寧波、深圳、西安、濟南、青島、福州等超過3000億元。其中,杭州以1.3萬億的賣地總額位居全國之首,超過四大一線城市,這一賣地收入相當於深圳的3倍多。

杭州賣地收入井噴,與亞運、城中村改造和棚改、樓市熱度居高不下等因素有關。

2022年是杭州亞運之年。為此,當地開展了大規模的體育場館、道路、地鐵建設,這些建設無疑都需要巨額的資金作為支撐,賣地收入充當了這一功能。

杭州這些大規模的土地出讓,未來將會形成新的樓市庫存,又會對房價形成平抑效應。

這就是大拆大建或大規模供地的兩面性所在。

土地供應井噴,固然會讓短期的賣地收入井噴,但為城市建設提供了大量土地,帶動住宅供給量的提升,從而緩解供求緊張的局面,這是其積極的一面。

相反,如果因為人為控制,導致土地供應不足,或者住宅用地佔比低於正常水平,難以跟上人口增長的步伐,新房供求緊張就是必然的。

畢竟,雖然全國房子數量已經出現飽和乃至過剩,但熱門一二線城市仍舊存在結構性短缺。

在這些人口流入城市,提高土地供應量,尤其是住宅用地供應量,依舊是當行之策。

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土地財政依賴度排行:

13城超過100%,只有4城低於50%

土地財政依賴度,一般可用賣地收入與一般公共預算收入之比來衡量。

如果以賣地收入/一般公共預算收入衡量土地財政依賴度,那麼誰是依賴度最高的城市?

在主要大中城市裡,13城土地財政依賴度超過100%,其中杭州、佛山兩地超過140%,位居全國前三。南京、武漢、廣州、西安、貴陽、南寧、常州、珠海、溫州、昆明、長春等地超過100%,這其中不乏弱二線乃至三四線城市。相比而言,北京、上海、深圳土地財政依賴度全國最低,是少有的幾個不到50%的城市。

土地財政依賴度超過100%,意味著什麼?

2020年,在全國300多個地市中,僅有16市一般公共預算收入超過1000億元。

一般預算收入,相當於狹義的財政收入,為稅收收入與非稅收入之和,非稅收入主要包括行政收費、罰沒收入等。

可以說,大多數城市的賣地收入已經超過了狹義上的財政收入,成為地方主要的財力來源。

這正是「土地財政」這一說法的由來。04

房價全國最高,

深圳依賴度為何這麼低?

四大一線城市,只有廣州土地財政依賴度超過100%。

京滬相對容易理解,京滬過去5年賣地收入雖然雙雙超過1萬億,但作為經濟最強的兩個一線城市,擁有眾多大型總部,財政收入全國最高,土地財政依賴度相對較低也就容易理解了。

新的問題是,深圳房價全國最高,為何土地財政依賴度這麼低?

深圳的特殊性在於,深圳城市面積過小,可開發土地資源不多,每年的供地面積都在大城市裡墊底。

數據顯示,深圳城市面積不到2000平方公里,而廣州為7434.4平方公里,上海為6340.5平方公里,北京則高達1.6萬平方公里。

從供地面積來看,2021年,上海、廣州、北京土地成交面積分別為2085萬、1162萬、689萬平方米,而深圳成交面積僅為524萬平方米,不到廣州的一半。

要知道,這已是過去5年深圳土地供應量最高的一年。

2017-2021年,深圳總土地成交面積僅為1200多萬平方米,不到廣州的1/4、上海的1/6。

所以,這幾年,深圳房價一直高熱不退就不難得到理解了。05

同為一線城市

廣州依賴度為何這麼高?

廣州土地財政依賴度為何這麼高?

這就不得不提到分稅制。由於三級稅制的因素,廣州財稅收入遠遠低於京滬深三地。

相比而言,京滬都是直轄市,作為省級單位,只與中央進行財稅分成。深圳雖然不是直轄市,但由於計劃單列市身份的存在,也是二級稅制,很少與所在省份進行分成。

相比而言,廣州不僅是三級稅制,且財政劃撥比例全國最高。

這就帶來一個結果,廣州財稅留成比例不僅遠低於京滬深,甚至還不及杭州等城市。

數據顯示,廣州全年總口徑財政收入6155億元,其中國內總稅收4460.5億億元,雙雙位居全國第4,僅次於北上深。同年,留給廣州的全市一般公共預算收入僅為1721.6億元,位居全國第8,低於北上深,以及杭州重慶天津等地市。單就稅收而言,廣州自留比例不到3成,在主要城市裡墊底,而重慶、杭州、蘇州、南京、青島等均超50%。

這是廣州為何土地財政依賴度如此之高的關鍵原因之一。

封面圖來源:攝圖網_501309731

轉載 | 國民經略

原標題:《全國賣地收入排行:誰是最依賴土地財政的城市?》

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