最後一家頭部物企衝刺港股:龍湖擬分拆「物管+商管」上市

來源:中國經營報

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報導

2022年伊始,物業領域迎來最後一家衝刺上市的頭部物企。

1月7日,龍湖集團(00960.HK)對外發佈公告,擬分拆龍湖智創生活有限公司(以下簡稱「龍湖智創生活」)於香 港聯交所主板獨立上市,並提交招股書。

與此前多次上市傳聞不同,此次龍湖集團亦將商管業務納入上市體系,通過多年來在科技上的投入,龍湖智創生活意欲打造一個「物管+商管」、具有協同效應的輕資產旗艦平台。

第三方營收貢獻近七成

龍湖集團曾於2008年提出住宅開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四個主航道業務並駕齊驅,在此基礎上,後又增加房屋租售和房屋裝修兩個航道。

此次拆分上市的板塊為智慧服務和商業運營兩部分,招股書中,龍湖智創生活將具體業務分為物管和商管兩大類。前者為住宅及其他非商業物業管理服務,主要提供物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。後者提供購物中心商業運營和物業管理服務、寫字樓及其他商業物業服務。

2019年、2020年以及2021年前三季度,龍湖智創生活營收分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元;凈利潤分別為6.81億元、9.31億元、11.3億元。其中,物管業務貢獻了主要營收,佔比分別為89%、84.2%、77.4%。

龍湖智創生活整體的營收和凈利的增長建立在規模的快速擴張之上。在拆分上市之前,龍湖智創生活已於近一年內前後收購了美好幸福物業、億達服務、楷林商服、九龍倉集團旗下的內地物管資產等至少4家物業企業。

通過多筆收並購,龍湖智創生活的規模實現迅速增長。截至2021年12月28日,公司物業管理服務簽約及戰略合作面積約4.4億平方米,在管面積2.5億平方米,覆蓋住宅物業、購物中心、寫字樓、產業園區、城市基礎配套等多種業態。

其中,住宅及其他非商業物業項目的總簽約及戰略合作面積、在管建築面積分別約為4.0億平方米、2.3億平方米,覆蓋百座城市。截至2021年9月底時,住宅物業管理服務項目中,一二線城市項目佔比近80%。

與此同時,收並購等多項拓展動作還使得公司迅速增加了第三方在管面積,降低了對地產公司的依賴。截至2019年、2020年及2021年9月30日,公司在管的由第三方開發的項目相應在管建築面積分別佔在管總建築面積的38.2%、51.5%及59.8%。對公司總收入的貢獻分別為77.2%、69.2%、64.6%。

這些來自第三方項目在毛利率上仍有一定增長空間。以物管業務為例,2021年前三季度,來自龍湖集團及其聯合營公司的住宅及其他非商業物業服務毛利率為22.4%,是來自第三方的兩倍。龍湖智創生活解釋稱主要是因為前者住宅物業為一二線中高檔住宅,另外許多第三方項目在接管之前採用的運營系統不發達,效率低。而隨著公司後續業務的整合,這些第三方項目的效率和毛利率將有所提升。

公司表示,未來這樣的收並購還會持續,但並非只為了規模,而是要與整體企業戰略保持一致,與地域重點保持一致,增強網路效應,同時還要滿足最小規模要求及可持續盈利前景。

商管的想像空間

與之前外界的多次傳言不同,此次除了傳統的物業板塊之外,龍湖集團還將商管板塊一並納入上市體系之內,這一板塊的發展空間被龍湖集團內部寄予厚望。

2019年、2020年以及2021年前三季度,商管業務收入分別達4.82億元、10.23億元、17.59億元,在公司總體營收佔比分別為11%、15.8%、22.6%。

具體來看,對購物中心提供的服務在商管業務中佔據重要份額,2021年前三季度為商管業務貢獻近七成營收。龍湖智創生活從2020年開始對購物中心提供的物業管理服務確認為公司收入,此前該部分業務是由龍湖集團及其聯合營公司開發持有並按照包干制收費。

截至2021年12月28日,龍湖智創生活向61個購物中心項目提供物業管理服務,在管總建築面積約為930萬平方米(包括公共區域及停車區域),對所服務的購物中心所收取的平均物業管理費為每月每平方米14.6元,與行業頭部收費水平持平。2020年和2021年前三季度,該項業務的毛利率分別為22.3%、28.3%。2020年,該項服務在龍湖智創生活整個商管收入中佔比達38%,2021年前9個月繼續增長至42.4%。

增長更快的為向購物中心提供的商業運營服務,內容包括定位和設計諮詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出、消費者服務等。截至2021年12月28日,龍湖智創生活向60個購物中心提供商業運營服務,合計管理面積580萬平方米,服務超過13000名租戶。其中有54個項目分佈在一二線城市,面積達到440萬平方米。

2021年以來,龍湖智創生活對購物中心所提供的商業運營服務提高了定價,使得該項業務前9個月的毛利率升至51.8%,而此前兩年則為28.4%、26.1%。2021年前三季度,商業運營服務在商管業務收入中佔比達30.5%。這也促使2021年前三季度商管收入在公司總體營收中佔比進一步提升至22.6%。

截至2021年12月28日,龍湖智創生活已就128個購物中心項目訂立商業運營服務合約,總合約建築面積為1220萬平方米。除了已開業的60個,還有68個購物中心將於2022年至2025年間開業。

龍湖智創生活正在推動將商業運營服務向更多第三方拓展。據了解,截至2021年12月28日,龍湖智創生活擁有約5700個品牌的廣泛租戶資源,其中包括400 多個戰略合作品牌,涵蓋零售業務、娛樂及服務、餐飲、超市及百貨商店。

除了購物中心外,龍湖智創生活的商管板塊還包括寫字樓以及產業園等其他商業物業,2019年、2020年及2021年前三季度,這部分的物業管理服務收入在商管板塊營收中佔比分別為70.5%、48.5%和27.1%,其中來自獨立第三方的營收佔比穩步增長,分別為35%、47.1%和47.7%。毛利率分別為30.2%、30.2%、27.9%,處於行業第一梯隊。截至2021年12月28日,龍湖智創生活向180個寫字樓及其他商業項目提供物業管理服務,總在管建築面積約為1580萬平方米。

據了解,龍湖智創生活的商管規模僅次於萬達商管。根據克而瑞統計,截至2021年9月底,龍湖智創生活購物中心、寫字樓等商業項目總合約管理面積約為3200萬平方米。

在業務模式上,龍湖智創生活「物管+商管」的業務組合與華潤萬象生活(1209.HK)類似。據了解,華潤萬象生活商管板塊服務業態包括購物中心和寫字樓,2021年半年報顯示,其總在管建築面積約為840萬平方米,而龍湖智創生活截至2021年底的在管建築面積為2160萬平方米。但在營收能力上,龍湖智創生活2021年前三季度實現17.59億元營收,而華潤萬象生活2021年上半年就已達16.2億元。

而從毛利率水平來看,華潤萬象生活2021年上半年寫字樓的毛利率為33.7%,2020年為35.3%,與龍湖智創生活相差不大。但在購物中心上,華潤萬象生活的毛利率由2020年的36%迅速提升至67.7%。

科技加持

龍湖集團董事長吳亞軍曾在2016年時表示,物企較高的人工成本是制約後續發展的重要原因。據中信證券統計,一些物業公司的人工成本和分包成本能佔到總收入的70%以上。為了提升管理和運營效率,龍湖集團成為業內較早一批引入地產科技以改進業務流程的房企。

畢馬威中國管理諮詢服務合伙人李良告訴記者,人才隊伍建設一直是制約房企、物企提升自身科技能力的重要因素,由於市場上的科研技術人才本就短缺,再加上現在各行業都在進行數字化轉型,房企在招攬技術人才上吸引力有限。此外,由於房地產業務本身繁瑣複雜,對科技人才的需求除了滿足熟悉行業共通性技術之外,還要熟悉地產業務環節和各個流程。

龍湖集團此前曾表示,公司從成立之初就一直有一批團隊在持續做研發,並且每年拿出凈利潤的10%用於投資科技,同時每年會從校招生中挑選優秀生補充研發團隊。目前,龍湖集團已培養了一支千餘人的數字智能化團隊,在產業互聯網、空間智能硬體、智能製造等領域進行探索,目前已經在北京、上海和成都設立了3個研發中心。

2021年9月,龍湖集團宣布以10.8億元收購北京千丁智能有限公司(以下簡稱「千丁智能」)的母公司北京百佑科技有限公司。據了解,千丁智能為龍湖集團大股東蔡馨儀(吳亞軍女兒)於2014年開始孵化的一家智能硬體科技公司,擁有一支300餘人的專業團隊,旗下擁有豐富的智能門禁產品線。通過收購,龍湖集團補齊了智能硬體缺點,與公司現有的數字化平台打通,實現家庭、社區、商業等多業態多場景的數字化聯動。

根據招股書,龍湖智創生活已建立了一套完整、系統化的科技能力,包括AI、AIoT及智能應用,為業務流程(例如投資決策、業務運營、住宅物業管理、商業物業運營和管理)以及員工和供應商賦能。

在物業管理服務上,龍湖智創生活通過智能門禁、停車管理系統、樓宇管理系統等技術手段,來提升管理效率。2020年,龍湖智創生活人均創收為34.66萬元,人均在管建築面積為9300平方米,過去幾年間的客戶滿意度保持在90%以上。

在商業運營服務上,龍湖智創生活已經推出八個數字化工具,包括提供會員服務、營銷活動和在線銷售的「流量在線」;提供租戶服務、租戶經營賦能和增值服務的「商戶在線」以及協助資產管理決策的「資產在線」等。

而在內部運營上,龍湖智創生活利用「小當家」以及工單管理系統等移動互聯網和數字化工具賦能員工,改善內部運營管理,實現高效的工作任務分配、工作質量監控及績效評估。

龍湖智創生活表示,本次募集資金凈額的一部分,在未來一至兩年用於持續提升數字化運營及人工智慧物聯網(AIOT)的核心競爭力。

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