重慶房貸「松閘」放款時間縮短

來源:中國經營報

本報記者 庄靈輝 盧志坤 重慶報導

繼住房公積金政策傳出鬆動消息後,重慶近期房貸也出現「松閘」跡象。

「現在至少有三家銀行的首套房房貸利率為新版LPR(4.65%)基礎上上浮90個基點,即5.55%。若首套房貸款已結清,購買二套房也可享受這一房貸利率,若首套房貸款未結清,購買二套房最低房貸利率則為LPR基礎上上浮110個基點,都比2021年最低利率下降了10~20個基點。」2022年1月中旬,重慶一位房產中介人員介紹當地房貸利率情況時如是表述。並表示當前不少銀行還支持二成首付,房貸放款速度也明顯提升,房貸出現鬆動跡象。

重慶多個樓盤的置業顧問以及當地一位銀行人士均向《中國經營報》記者透露,近期重慶多數銀行首套房的房貸利率為5.75%,二套房則多為5.95%,較2021年底時略有下降。「近期有傳首套房房貸利率要下降至5.55%,但還沒落實。我們合作的銀行都是5.75%,部分銀行會有5.55%的情況,但可能對購房者資質要求較高,或存在放款不穩定等情況。」當地一樓盤的置業顧問稱。

房貸鬆動疊加年底促銷等因素,重慶不少樓盤以「首開」「清盤」以及年底回籠資金等為由開展多種形式的促銷,2021年11月份,重慶新房價格指數在連續10個月環比上漲後首次出現環比下跌。在此背景下,多方數據顯示重慶新房與二手房銷售數據有所回暖,但與2021年中時相比仍有較大差距。

二手房市場「遇冬」

「近期二手房市場行情總算有所好轉,2021年8~10月我們片區一共也就成交了十來套房子,實在有點難熬了。」近日,重慶一位房產中介人員表示,由於2021年下半年房貸政策收緊等因素影響,二手房市場受到較大波及,二手房交易一度放緩幾近凍結,2021年底以來才出現改善,2021年12月至今月余時間其片區二手房交易數據已接近此前三個月的總成交量。

據上述中介人員介紹,2021年中尤其是8月開始,當地房貸明顯收緊,房貸利率上漲的同時,放款時間也隨之拉長,且二手房的房貸放款時間較新房還要晚幾個月甚至半年以上。10月後房貸利率雖未再有持續上漲,但放款時間並未明顯改善。「當時幾乎是購房者想買二手房也不好買,部分業主只能降價以求能全款出售。」該中介人員稱。

多位業內人士向記者回顧2021年重慶房貸利率時表示,2021年初當地主流銀行的首套房房貸利率為5.25%,二套房則為5.45%;2021年中後出現上漲,及至10月份才基本穩定。貝殼研究院監測數據顯示,2021年10月份,重慶主流銀行的首套房房貸利率為5.95%,二套房則為6.15%。

同時,2021年重慶首次集中供地前後市場一度火熱。國家統計局數據顯示,2021年4月至5月,重慶新建商品住宅銷售價格指數曾連續兩個月領漲全國70城,且截至2021年9月份,重慶這一指數出現連續10個月的環比上漲,10月份這一指數保持持平後,於當年11月份出現首次環比下跌,跌幅為0.2%。

諸葛找房監測數據顯示,2021年4~6月份,重慶新房銷售套數均在兩萬套以上,一度接近三萬套;當年4月份以及5月份也是當地二手房銷售高點,銷售套數均在1.6萬套以上。

但進入2021年8月份以後,重慶新房與二手房銷售數量出現明顯下滑。8~12月份,重慶新房銷售套數均在1萬套以下,均不及高點的三分之一;9~11月份,重慶二手房銷售套數也均在1萬套以下,其中10月份銷售套數為7425套,已不及年中數據的一半。

房貸「松閘」

「前兩天還只有一家銀行首套房房貸利率是5.55%起,現在已經有至少三家了,其中兩家首付最低還可以是兩成。」2022年1月中旬,多位房產中介人員向記者透露,重慶已有部分銀行降低了房貸利率,其中首套房最低房貸利率為5.55%,若首套房貸款已結清,購買二套房也可享受這一房貸利率,若首套房貸款未結清,購買二套房最低房貸利率則為5.75%。

對於享受最低房貸利率的條件,多位房產中介人員均表示只需購房者徵信良好,單位資質等較為優良,無大的還貸風險即可,並無購買理財等附加條件限制。

不僅房貸利率下降,多位房產中介人員還表示,當前重慶部分銀行已逐漸放鬆二手房房貸的放款時間,快則一周左右,慢也只需一到兩個月,較2021年有明顯改善。「房貸利率低的這幾家銀行放款時間可能慢一些,但不會超過兩個月。」一位房產中介人員表示。

記者從一位銀行人士處了解到的情況則是當前重慶主流銀行的房貸利率為首套房5.75%,二套房5.95%,後期是否下降尚未有明確政策。

「近期是有消息傳首套房房貸利率要下降至5.55%,但還沒落實。」有樓盤置業顧問也向記者表示,當前其合作銀行的房貸利率與上述銀行人士所稱相符,不過確有部分銀行房貸利率較低,首套房為5.65%或5.55%的情況均有,但放款周期可能不穩定,可能要求購房者長期購買理財等,且相關銀行也並未與這些樓盤開展合作。

不過,即便是以首套房5.75%以及二套房5.95%的房貸利率標準,相較2021年也有明顯下降。而在房貸政策鬆動背景下,近期重慶二手房市場行情出現一定回暖跡象,但相較2021年中仍有不小差距。

「2021年重慶第一次集中土拍前後那兩個月二手房市場出現了一波小高峰,當時新房市場也火熱,但沒多久就『熄火』了。我們片區在8~10月份一共只成交了10套左右。近期才逐漸改善,12月到現在一個多月時間,我們片區已經成交七八套二手房了。」一位房產中介人員稱。

諸葛找房監測數據也顯示,2021年10月份二手房銷售套數為7425套,幾乎與當年2月份持平,同為全年銷售低點。進入11月份,銷售套數即有所上漲,為9420套,但與當年銷售高點仍有較大差距。

新房市場花式促銷

雖然二手房市場情況有所改善,但多位房產中介人員更熱衷推薦新房,且以當前新房市場折扣較大、房貸政策更為寬鬆等為由勸說優先選擇新房。上述銀行人士也向記者表示,近期重慶新房房貸放款時間仍快於二手房,有部分較難貸款的二手房源放款時間可能比新房晚半年左右。

「現在重慶市場上新房折扣整體都比較大,相比二手房市場,新房市場回暖也更明顯些。」一位房產中介人員在帶購房者看二手房源期間,仍不時推薦附近的新房,並以折扣以及稅費優惠等話術勸說購房者前去對比。

而除傳統「金九銀十」的銷售旺季之外,當地多個樓盤在2021年11月份至今也以多個時間節點或「首開」「清盤」等為由開展了多種促銷方式,諸如贈送物業費、「贈送花園」、首付分期等。

部分樓盤還以員工內部優惠、「工抵房」等方式變相降低看房時承諾的價格折扣。「今晚有個重要客戶我們領導說可以幫他申請特殊優惠,如果你對房子有意向,可以再來看看,我們也看看能不能想辦法幫你一起申請下。」重慶市沙坪壩區一樓盤置業顧問表示,可在當天承諾的折扣基礎上申請特殊優惠。而上述置業顧問以及多位房產分銷人員則分別提供了該樓盤相同房源不同的折後總價,多者相差十幾萬元。

在此背景下,2021年底重慶主城商品房成交價格出現一定下滑。克而瑞數據顯示,2021年9月份以及12月份,重慶主城商品房成交均價分別出現兩次下降,其中9月份環比下降約24.9%,成交均價全年最低,為10806元/平方米。不過據國家統計局數據,2021年11月份,重慶新建商品住宅銷售價格指數同比上漲8%,漲幅領漲全國70城。

諸葛找房監測數據顯示,重慶新房花式促銷並未起到較好的「換量」作用,2021年11月份,重慶新房銷售套數僅為7105套,銷售面積為79.72萬平方米,均為全年最低。12月份雖有所上升,但銷售套數仍未滿一萬套,銷售面積則為101.65萬平方米,不及當年5月份的三分之一。

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