深圳樓市回歸理性 提高保障性住房供應

  來源:中國經營報

  本報記者 蔣翰林 趙毅 深圳報導

  近年來,深圳不斷加大供應力度,從源頭緩解住房難、住房貴的難題。2022年1月10日,深圳市規劃和自然資源局發佈了深圳市存量住宅用地信息表,全市2021年第四季度存量居住用地項目和土地總面積分別突破500宗、1000公頃兩大「關口」,為2021年最高值。

  隨著供應加大,市場開始平價促銷,供需雙方進入理性博弈期,深圳「萬人打新」的場面成為過去式。據克而瑞統計,深圳2021年12月有23個住宅項目開盤,整體開盤去化連續兩個月低於五成,即使網紅盤也難再「日光」。

  從新房成交來看,高供應量的影響顯著。剛剛過去的2021年,深圳新房市場成交量52417套,同比增加15.5%。同時,二手房市場在指導價政策下逐步轉冷,僅成交40699套。這也是近年來,深圳首次出現新房成交量高於二手房的情況。

  深圳房地產中介協會認為,二手房市場低位穩定的走勢大機率會成為新常態,深圳作為一線樓市熱點城市,一旦政策鬆動,不排除出現「報復性行情」,因此,保持當前調控政策的前後一致性,或是可以預見到的。如今的深圳,大量投資需求正逐漸散去,市場向理性回歸,「房住不炒」已經成為共識。

  「萬人打新」成過去式

  深圳2022年的首個新房樓盤以認購1套開局,給此前「萬人打新」的新房市場澆來第一盆冷水。2022年1月2日,光明區安聯尚璟府入市,開盤後的第五天,深圳市房地產信息平台顯示,項目僅有1套房源為「已簽認購書」狀態,352套房源均為「期房待售」狀態,去化率僅0.28%。

  開年入市的另一新盤龍華卓越柏奕府在2022年1月4日公佈認籌名單,備案的637套房源中,共有229批客戶入圍。2022年1月11日,《中國經營報》記者查詢深圳市房地產信息平台,該項目僅有約55套顯示「已簽認購書」。

  2021年上半年,深圳入市約42個住宅項目,出現了20個「日光碟」;到下半年,新盤扎堆入市而購房者觀望情緒濃厚,83個住宅項目開盤,僅14個項目實現「日光」。

  例如「網紅盤」華潤城潤璽系列,一期曾在2020年超過9000人入圍凍資,一年之後二期以相近的價格13.2萬元/平方米入市,卻僅去化八成,更無緣「日光」,即便周邊小區的二手房成交價已達到16萬元/平方米。

  去化變難、啟動中介幾乎成了深圳樓市的常見現象。「現在市場上八成的新房都要中介代理。」一名樂有家的中介告訴記者,市場行情轉冷,加之競爭激烈,有開發商給出了中介高傭金比例,傭金點達到3%,包括曾經熱門的寶安、光明區域。按這一傭金點數計算,一套500萬元的房源,佣金費用可達到15萬元。

  實際上,從2021年11月開始,深圳新房項目一改「高傲」姿態,紛紛開啟打折促銷。位於光明區的中信凱旋君庭打出了「首期僅42萬起」的促銷海報,該項目推售89~123平方米的住宅167套,備案均價5.18萬元/平方米,42萬元也就是一成左右的首付。不過,據項目銷售介紹,首付分期的時間較短,需在3個月內交齊三成首付,即在簽約後15天內交總房款的10%,2個月內再交10%,3個月內交齊剩下的10%。

  位於羅湖的招商中環紅璽直接推出「買一送一」活動,購買一套指定大戶型送一套指定小戶型。記者從項目銷售處獲悉,從2021年12月11日至2022年1月3日,買240平方米的毛坯房,送56平方米的精裝修房源,240平方米毛坯房總價約為1899萬元。

  「看了一下目前新盤的價格,再對比自己買到手的價格,有點懊悔。」2021年4月在龍華區「上車」的購房者徐海說。徐海從2020年末就開始「打新」,近半年時間里,他經歷了萬人搖號、拼社保積分,陪跑了多個樓盤。「如果等到現在,可以挑的新盤更多,『上車』也容易。現在新房打折、周邊二手房也出現降價,沒想到市場逐漸回歸理性,也就一年時間不到。」徐海稱。

  新房成交反超二手房

  縱觀2021年深圳樓市,一、二手房市場出現了新的特點。回顧近3年的成交情況,深圳二手房和一手房的成交量基本呈現2:1的比例,也就是成交兩套二手房便會有一套新房成交。但在二手房指導價新政的影響下,2021年深圳新房銷量遠超二手房。

  據深圳市房地產信息平台統計,2021年,深圳全年共成交新房住宅52417套,同比增加15.5%。而同期的二手住宅成交僅40699套,創下近六年來的新低。

  成交量分水嶺出現在二手房指導價新政後,2021年4~10月,深圳二手住宅成交量曾出現七連跌,到2021年9月,更是連續兩個月成交量跌破2000套,為近十 年來第二低。

  另一個變化是,從成交的戶型來看,剛需型戶型的網簽佔比持續走低,而大戶型以及豪宅戶型的網簽佔比則持續走高。據貝殼找房統計的數據,2021年90平方米以上的成交面積佔比27.8%,高出2020年的21.9%。

  在限購限售等政策的影響下,深圳購房者的購買力似乎並未大幅減弱。據中指院統計,2021年,一線城市總價1000萬元以上新建豪宅共成交30916套,創歷史新高。其中,深圳2021年成交4804套單價10萬元以上豪宅,同比增長264%。

  從具體項目的去化表現上,也不難看出這一趨勢。比如福田區深業中城項目單價區間11.15萬~19.88萬元/平方米,總價區間在1575萬~7508萬元/套,222套房源共649批符合資格認籌人數;海德園B區推出181套房源,504批符合資格認籌人數,項目單價區間11.46萬~14.41萬元/平方米,總價區間1385萬~4259萬元/套。

  增加保障性住房供應

  2021年,是深圳新房項目的供應大年。深圳市住建局數據顯示,深圳批售商品住宅合計約6萬套。據深圳中原研究中心數據,2022年深圳的新房供應量將繼續保持高位,預計將有143個新盤入市。

  在保障性住房方面,2022年1月11日,深圳住建局發佈了《深圳市住房發展「十四五」規劃》,提出在「十四五」期間,以「保基本、廣覆蓋、促宜居」為目標,突出住房的民生屬性,以公共租賃住房為主,為戶籍中低收入人群提供基本住房保障,以發展保障性租賃住房為重點緩解新市民、青年人等各類人群的住房困難。

  規劃期內計劃建設籌集住房 89 萬套(間)。其中,建設商品住房 35 萬套;建設籌集公共住房 54 萬套(間),包括公共租賃住房 6 萬套(間)、保障性租賃住房 40 萬套(間)、共有產權住房 8 萬套。

  深圳市規劃和自然資源局相關負責人表示,2022年,深圳將多措並舉「增居住、優民生、強工業、控商辦」「穩地價、穩房價、穩預期」,保障房地產市場平穩健康發展,構建「4+2+2+2」住房保障體系(40%商品住房+20%人才住房+20%安居型商品房+20%租賃住房),確保到2035年全市籌建各類住房170萬套。

  與此同時,近段時間傳出深圳房貸利率出現鬆動的消息,引發關注。記者對此走訪了各大銀行,2022年1月11日,深圳平安銀行的個貸經理告訴記者,目前首套房貸利率最低至4.95%,二套房貸利率最低可至5.25%,均有所下調。廣發銀行則為首套最低5.1%,二套最低至5.4%。而工、農、中、建四大行並沒有跟進,依然按照目前深圳市場主流貸款按揭利率,即首套房、二套房分別為5.1%和5.6%。

  對於房貸利率鬆動的原因,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,一是銀行貫徹兩個維護,即維護購房者合法權益,維護房地產市場穩定;二是近期各地商品房成交量下降,對按揭的需求降低,額度沒那麼緊張,資金供求下降,導致利率下行。

  對樓市的影響,李宇嘉認為,關鍵還是看預期,主要是房價上漲的預期。他表示,由於民企債務風險還在爆發中,市場信心還比較弱勢。國家在房貸利率的定價基準上(5年期LPR)並未鬆動,給市場傳達的還是穩定市場,因此,當前降低利率對樓市的預期影響有限。

  深圳房地產中介協會方面認為,當前全國樓市在監管層放出「兩個維護」以及「房地產依然是支柱產業」的表態下,對此前全面收緊的調控政策有所鬆動,但這種調整依然是在「房住不炒」的大框架下,以滿足正常購房需求為出發點的調整,並不會對任何投資性需求給予寬鬆的機會。

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