二手房成交量年末「翹尾」成都樓市回暖?

  來源:中國經營報

  本報記者 陳雪波 盧志坤 成都報導

  「現在市場回暖了!」成都市成華區一位房產經紀人語氣輕快地說,相比2021年10月份之前的那幾個月,現在買房的人明顯多了。

  《中國經營報》記者梳理相關數據了解到,2021年成都市新房成交19.04萬套,二手房成交4.94萬套。其中,12月成都市二手房成交11181套,是11月5536套的兩倍之多。而當月新房成交也達到15831套,環比增加19.29%。相比之前的成交量萎靡,12月成都樓市交易數據在明顯增加。

  不過,有專家提醒,本輪成都房地產市場回暖持續的時間或許非常有限,在短期購買力提前集中釋放過後,市場也有進一步下行的可能。而二手房成交數據也有「虛高」成分,雖然信貸層面有所改善,但2022年市場或將延續2021年的基本面。

  復甦苗頭閃現?

  金悅派小區是成都高新區南區的一個交房已經4年的小區,在一年多前迎來了所在片區內的第一條地鐵線路——6號線。不過,在地鐵開通後的一年裡,該小區二手房的價格波動沒有像過去其他通地鐵的小區一樣劇烈。

  以一套78平方米的緊湊型3室1廳1衛房屋為例,如今的掛牌價為192萬元,在2021年初同戶型的價格也基本維持在這個價格上下。一位附近的房產經紀人介紹,因為地處高新南區,這裏的房子一直有人關注,但他也提到,二手房指導價政策以及房貸收緊,一度讓很多二手房的買賣雙方猶豫觀望。

  2021年5月28日,成都市發佈首批201個二手房小區指導價格。在隨後的約兩個月時間里,先後發佈了第二批286個、第三批258個二手房小區的指導價格。

  與此同時,房貸額度收緊,房貸審批周期拉長且首套房貸款利率一度達到6.125%,加劇了購房者的觀望情緒。不過,至今成都已有5個月未再補充新的二手房小區指導價格。

  之前的市場觀望在近期有了變化。諸葛找房數據顯示,2021年12月成都市二手房成交量為11181套,環比增加101.97%,同比增加達到了199.68%,這個成交量幾乎是2020年同期的3倍。而在此前的4~10月,成都二手房成交量已經7個月不間斷同比減少。其中,10月二手房成交僅有2110套,只有12月的五分之一。

  二手房成交量猛增與放鬆的信貸有直接的關係。「2021年10月份以前貸款都很難批,11月開始就很容易了。」一位房產經紀人表示,貸款難度直接影響到了買房者的積極性。「之前我有個客戶辦貸款等了整整一年,他們小區都交房了銀行還沒放款,急得很。但現在最快1個月就能放款了,貸款不用怎麼發愁。」該房產經紀人對比了最近貸款方面的變化。在執行層面,首套房剛需客戶的貸款利率也從6.125%降至了5.88%,甚至有的能達到5.63%左右。

  另一方面,二手房指導價出台6個月後,買售雙方也找到了新的「默契」。二手房指導價格普遍低於市場價,在政策出台初期,買方期待市場價下調至指導價——而賣方不願按照較低的指導價出售,雙方陷入了僵持。而今,買方多已接受了將市場價超出指導價的部分金額,與首付款一並付給賣家,但按照指導價辦理銀行貸款,也即實質上提高了首付款比例。

  房產經紀人表示,2021年12月也是個比較特殊的時間,有些開公司的人在年底急需用錢,就會把二手房低價出手,不過這種一般要求購房者支付比較高比例的首付或者全款才能買到。

  「成都市場2021年6月份受貸款額度不足的影響,市場開始下行,隨著央行出台『兩維護政策』基調後,各地貸款額度比之前明顯增加,成都也不例外。」關於近期成都二手房成交量回升的原因,同策研究院研究總監宋紅衛分析稱,2021年11月成都住建局出台了12條應對疫情、穩定樓市的相關政策,這對市場是較大利好。此外,成都人口規模優勢明顯,常住人口超過2000萬,隨著房價的下降,購房者也在抓住時機「上車」。

  二手房指導價也實質性影響了成交量。宋紅衛指出,二手房指導價出台後,其實是變相地增加了購房者的首付支付比例,在一定程度上抑制了二手房市場的熱度,同時對二手房成交規模也有一定的抑製作用,尤其是對於支付能力較弱的剛需群體影響較大。

  2021年11月23日,成都市發佈《關於精準應對疫情衝擊全力實現年度目標的通知》明確指出:「協調金融機構增加房地產信貸投放額度,加快發放速度,保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求,給予重點企業開發貸款展期、降息。」

  但一位大型房地產企業內部人士告訴記者,哪怕有行業利好政策出台,企業方面恢復常態也需要相當長的時間。

  成交量的復甦不只體現在二手房市場,新房市場的數據也頗為喜人。2021年12月,成都市新房成交為15831套,環比增加19.29%,同比增加6.96%。

  不過,相比回升的成交量,二手房的平均成交價格則持續走低。從2021年8月開始,成都二手房平均價格同比由正轉負,12月同比降低2.09%,為15387元/平方米,相比當年1月下降513元/平方米。

  未來需「邊走邊看」

  因為疫情原因,計劃於2021年在成都召開的世界大學生運動會延期到了2022年。2022年1月5日,在「大運村路」旁,一個新開樓盤項目里擠滿了前來培訓的房產經紀人,被延期的大運會正是這個項目的主要賣點之一。

  雖然時間已經來到了新的一年,但這個項目還在做著「年終衝刺」。據銷售人員介紹,上一年的賬務結算時間會推遲到2022年1月15日,最近幾天買房還能享受到「年終優惠」。一套備案價253萬元的三室兩廳兩衛房源,優惠後可以降到228萬元。

  在銳理數據看來,成都樓市在2021年的下半年市場觀望情緒加大,多網紅盤加推下,銷量曾處於下滑態勢。2022年在「維穩」+保證合理住房需求相關政策下,預計銷量會有所回升。而預期未來2~3年成都市場價格將保持穩定態勢,增速放緩。值得注意的是,在第七次全國人口普查中,成都常住人口位列全國第4,增量全國第3,人口基礎優勢充足,且未來具備較好的人才紅利。

  據貝殼研究院測算,2021年全國新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。房地產開發投資增速降至2017年以來歷史低位。2021年全國二手房成交面積也將創下2015年以來的最低值。

  是否房地產市場能夠就此「觸底反彈」?在業內人士看來,可能並沒有那麼容易。宋紅衛表示,預計成都樓市在政策影響下小幅回暖後,還會回歸市場常態,很難持續回暖。「我們預判2022年市場整體仍然處於下行趨勢,在買漲不買跌的習慣下,部分購房者還是會觀望。」宋紅衛分析稱。

  貝殼研究院成都分院院長付躍華認為,二手房的實際成交數據並沒有那麼誇張。雖然最近政策方面有一些改善,房貸放款時間也基本從6~9個月縮短到了3個月,但整體復甦速度遠遠沒有那麼快。「有一些二手房是半年前就已經簽了『三方合約』,2021年12月份才正式備案。是積壓的成交量。」付躍華提醒。

  成都的二手房指導價出台較早,且連續有3個批次的小區出台了指導價。付躍華認為,指導價深刻地影響了成都二手房市場,這些有指導價的小區也在一定程度上聯動影響了周邊非指導價小區的價格。

  對於接下來的市場走勢,付躍華認為還是需要「邊走邊看」。「至少現在政府定價、控(價格)展示、控槓桿這三個方面都沒有放鬆,所以有可能市場的基本面還是會延續。」付躍華預測。

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