2021年房地產行業融資總額下滑超兩成,2022開年即迎償債高峰

  原標題:年房地產行業融資總額下滑超兩成 2022開年即迎償債高峰

  中國網財經1月14日訊(見習記者 甘承浩)2021年,房地產行業風雲變幻,多數企業的銷售、拿地甚至是融資金額均出現明顯下滑。

  中指研究院數據顯示,2021年1-12月,房地產行業共實現非銀類融資17652.2億元,同比下降26.3%。對此,中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示,除房企自身流動性及評級機構影響外,部分金融機構存在對前期信貸政策的誤讀,也導致信貸端處於過度收緊狀態,多重因素疊加下,行業信用快速消退。

  全年融資「高開低走」

  「高開低走」成為2021年房地產行業融資的整體走向。

  分階段來看,2021年開年融資狀況良好。自3月開始,各部門開始對融資政策進行補充與完善,多重「補丁」政策出台使房地產行業融資在二季度進入平穩期。隨後,受8月頭部房企流動性事件、9月海外評級機構連續下調房企級別或展望因素影響,房企融資出現大幅波動;10月以後,監管部門連續發聲,融資端釋放多重利好,融資壓力持續緩解。

  中指院數據顯示,2021年上半年房地產行業融資總額突破萬億,達到11103.2億元,佔全年融資總額的62.9%,佔比高出2020年同期近12個百分點。其中,2021年1月單月融資達2664.6億元,佔全年的15.1%。自2021年8月起,房地產融資單月降幅超過50%,10月融資規模僅為532.0億元,同比下降74.8%,僅為1月的20%。2021年11、12月融資規模觸底回暖,但仍未破千億。去年8-12月5個月共融資3031.0億元,僅佔全年總額的25.6%。

  針對未來的融資環境,保利投顧研究院認為,2022年,預計房企融資環境局部修復,悲觀預期有所緩解,政策將進一步支持滿足房企合理融資需求。實際上,去年政策利好釋放後,保利發展、招商蛇口、中海、首開股份等在內的國央企率先破冰,成功發行中期票據或公司債,且融資利率小幅下調。隨後傳導至頭部民企,碧桂園、龍湖等發債相繼獲批,但融資利率普遍高於央國企。

  「未來很長一段時間,『維定』、『健康』、『良性循環』將是房地產行業相關政策的主旋律」,同策研究院分析師陳舒指出。

  海外債及信託發行顯著下滑

  中指院數據顯示,2021年全年信用債全年融資5490.3億元,海外債發行2682.9億元,信託融資5452.7億元,ABS融資4026.3億元。其中,信用債、信託成為融資主力渠道,除ABS外,其餘融資渠道同比均出現不同程度下滑。

  值得關注的是,2021年全年房地產行業信用債發行規模佔總融資規模的31.1%,較2020年上升4.7個百分點,發行主體以央企、地方國企為主,佔全年發行額的75.5%。相比之下,2021年房地產行業海外債和信託融資遭遇迅速冷卻。其中,海外債全年發行規模為2682.9億元,同比大幅下降40.9%,佔總融資規模的15.2%;信託全年融資規模為5452.7億元,同比大幅下降40.9%,佔總融資規模的30.9%,同比下降7.7個百分點。

  陳星表示,截至目前,尚有債券在存續期的93家房企中,有17家海外信用評級已降至CCC或相同等級及以下。境外投資人失去的信心短時間內無法修復,海外債發行的低迷態勢將持續一段時間。

  另外,ABS則為2021年房地產行業唯一正向增長的融資渠道,全年融資規模為3850.9億元,同比上升4.6%。

  業內人士分析認為,2022年信用債、ABS或將繼續回暖,成為房企相對穩定的融資渠道,尤其是ABS受政策支持,融資規模或將提升。而海外債受信用環境影響較大,修復時間較長;信託則是受政策抑制,融資潛力難以完全釋放。

  2022開年迎償債高峰

  值得注意的是,2021年房企違約事件增加,包含理財產品違約、美元債違約、信託違約等,特別是大型房企增多。中指研究院認為,2021年發生違約風險事件的房企有12家,另有7家企業雖未發生實質性違約,但存在進入債務展期程序、或有商票到期拒付等潛在違約事件。

  據中指研究院數據統計,2022年1月房企需償還到期信用債、海外債金額總計達到681.4億元,佔全年需償還6589.4億元到期債務的10.3%,而3月份到期債務達到776.3億元,佔比增至11.8%。這意味著,2022年開年,各大房企便要面對償債高峰。

  此外,據中國網財經統計,2022年-2024年三年間,房企需要償還到期信用債、海外債達18403.7億元,僅2022年佔比35.8%,為未來3年償債壓力最大。另據中指研究院數據統計,房地產行業2022年到期債務中信用債佔比47.0%,海外債佔比53.0%。其中,海外債償債高峰集中在上半年,信用債集中在3-9月。此外,2020年房地產行業信託發行規模為9231.0億元,按照平均發行期限1.6年計算,2022年房企同樣面臨較大的償還壓力。

  業內人士分析認為,儘管近期相關部門頻繁發聲,房企融資政策已有鬆動跡象,房企融資環境有所好轉,資金壓力得到一定程度緩解,但為應對償債高峰,房企仍需開源節流,加大營銷、緊抓回款,量入為出、審慎拿地,必要時通過出售項目或尋求股權合作等方式來穩定資金鏈、盤活自身現金流。

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