安信國際:首予朗詩綠色生活買入評級 目標價3.9港元

  安信國際發佈研究報告稱,首予朗詩綠色生活(01965)「買入」評級,目前估值約為12/8倍的2021/22年市盈率,低於其他中型物管公司。該行考慮到公司及其集團的穩健發展,予目標估值10倍2022年市盈率,相當於行業中型物管公司過往的平均估值水平,目標價3.9港元。

  安信國際主要觀點如下:

  綠色物管公司。

  朗詩綠色生活在管規模截至2021年6月約1780萬平米(據第三方數據統計,截至2021年底在管面積增加至2500萬平米),主要位於長三角地區,佔總在管面積約85%。朗詩集團於2001年初成立,一直深耕長三角,並於2004年開始實施聚焦綠色科技差異化發展戰略,品牌知名度不斷提升。朗詩綠色生活於2005年成,跟隨集團的綠色發展策略,根據中指院的資料,按擁有兩星或以上認證的綠色建築的在管建築面積比例計,公司在中國物業服務百強企業中排名第三位。

  項目結構進一步改善。

  項目來源分佈上,關聯房企佔比逐步下降。來自第三方發展商的項目於2021上半年佔總在管面積及基礎物管服務分部收入分別約42%及39%,2018年時分別為16.6%及16.6%,外拓比率明顯有所改善,上市後公司預算約1.4億元在並購上,並於2021年底以約1億元間接收購新地銳意,取得639萬平米的在管面積。

  項目業態方面,目前以住宅項目為主,占基礎物業管理服務分部收入約87.8%。然而公司會進一步發展非住宅物業的物業管理組合多元化。多業態物業管理能力將讓朗詩綠色生活成為綜合型物業管理服務提供商。

  母公司集團穩健。

  朗詩集團十分關注風控,早年未有大舉加槓桿以沖規模,地產公司的凈槓桿比在2017年維持在65%以下,地產公司以較低風險的小股操盤方式來擴充市場佔有率,根據克而瑞數據,朗詩地產2021年操盤銷售金額約465億元,排名第60位。雖然銷售規模增速較其他中型房企慢,但顯示了集團對於持續穩定運營能力的重視。作為集團物管業務平台的朗詩綠色生活亦因而受惠。

  投資建議:朗詩綠色生活雖然社區增值服務收益佔比較低,但憑著集團多業態的部署,未來有望逐步提升。公司計劃進一步豐富現有增值服務,加入創新業務如家政、居家養老、美居等服務。

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