榮盛發展的五個「穩」

  2021年的年終盤點是個敏感話題。這一年,房地產行業爆雷聲此起彼伏,爆雷企業的體量多在千億級以上,甚至是頭部房企。沒有爆雷的房企們,也面臨著銷售額下滑的困境,從業人員朋友圈裡少了往年爭相刷屏的紅色喜報。 

  根據克而瑞數據,2021年百強房企的全口徑銷售額七年來,首次出現負增長,同比下滑3%。在披露年度業績目標的部分規模房企中,截至12月末,有逾8成房企未完成全年業績目標。 

  導致這一情況的直接原因是下半年市場下行,而下半年通常是房企銷售重頭戲,因而出現全年銷售額不達預期的情況。 

  這個時候,能夠發出喜報的企業不易,榮盛發展就是其中一家。 

  不只是銷售額增長,2021年榮盛發展在企業經營、現金流維護、多產業發展和產品力提升等方面,都做出了成績。 

  銷售額穩增長 

  公告數據顯示,榮盛發展2021年1月-12月累計簽約金額1345.58億元,同比增長5.87%,保持住了多年正向增長的趨勢,在克而瑞全口徑銷售排行榜上位居第30位。 

  對比其1300億元的年度銷售目標,完成率約103.5%。 

  (單位:億元) 

  觀察榮盛發展1月-12月的單月銷售數據不難發現,11月和12月,榮盛發展的銷售情況亦受到行業下行的影響,同比出現明顯下調。但是下半年每個月的銷售數據,環比來看基本都保持住了規模體量,年末穩步上升,一定程度扛住了下行壓力。 

  12個月里,有9個月的銷售額與2020年同期相當甚至更高。尤其是在上半年,藉助市場回暖期,榮盛發展抓緊推盤,有3個月的銷售額突破100億元,緩解了下半年的銷售壓力。 

  另一方面,榮盛發展積極全國化,聚焦性地重倉長三角、珠三角地區,避免了過於依賴河北市場可能產生的銷售風險。 

  從榮盛發展在投資者交流會上透露的信息來看,2021年上半年榮盛發展在長三角城市群的簽約金額佔整體簽約金額的36.2%,已經超過河北地區的26.1%,中西區城市群簽約金額佔比為18.8%。 

  戰略布局的平衡和營銷節奏的穩健,讓榮盛發展2021年避免銷售業績下跌。 

  從2018年至今,榮盛發展的全口徑銷售排名一直保持在行業30強上下的位置,沒有突飛猛進的高增長,也沒有突然失速下滑。穩定的規模站位,是這家企業面對行業波動的突出價值。 

  經營力高於銷售排名 

  隨著房地產整體規模觸頂,調控之下高槓桿發展成為歷史,全口徑銷售額已經不再是衡量企業實力的最重要指標,企業的權益銷售額、利潤等撇去泡沫的指標,更能體現企業的經營能力。 

  榮盛發展亦是較早提出不再盲目追求規模的企業,更加關注企業內功。這一點在2021年亦有所體現。 

  根據中指研究院數據,2021年榮盛發展以1318.3億元的權益銷售額,位列行業第20位。如往年一樣,榮盛發展的權益銷售額排名比全口徑銷售額高出了近10個位次,兩個數據之間只有不到30億元的差距,銷售水分很低。 

  此外,根據上市房企2021年半年報數據的相關統計,榮盛發展營業收入342.23億元,同比增長30.85%,位列22位。歸屬上市公司股東凈利潤25.33億元,位列第23位。 

  雖然2021年年報數據還未出爐,但榮盛發展中期營業收入和凈利潤的指標排名,均比其同期銷售排名高出十幾個位次,能夠一定程度說明全年的情況。 

  從這些更能反應企業經營狀況的數據來看,榮盛發展的實際經營能力比全口徑銷售排名更高,這些是未來推動企業穩健發展的核心能力。 

  現金流得到維護 

  現金流狀況是目前房企運轉的關鍵。根據2021年三季報顯示,期內榮盛發展經營活動產生的現金流量凈額為62.50億元,比2020年同期增加138.66億元。 

  這是榮盛發展連續四年及一期保持經營活動產生的現金流量為正,是行業內為數不多的經營性現金流持續為正的企業。 

  在房企融資性現金流受阻的情況下,依靠銷售產生的經營性現金流是維持企業平穩運轉的關鍵。榮盛發展全年銷售目標達成,進一步鞏固其現金流。 

  不過,榮盛發展在2021年下半年也遇到了現金回款難題。根據該公司在投資者平台的回應,前三季度的回款率超過60%,相比上半年接近80%的回款率,有明顯下滑。這主要是由房貸收緊、房地產預售資金監管收緊等政策導致,亦是房企普遍需要面對的壓力。 

  據榮盛發展高管在12月份的投資者溝通會上透露的消息,該公司有約160億元的簽約權益銷售額短期無法回款,原因是按揭額度不夠和簽約備案等問題。 

  對此,榮盛發展亦提前做了相應工作,維護現金流狀況。 

  榮盛發展僅存的2筆美元債,原定於2022年1月和4月分別到期,存續規模約為7.8億美元。2021年12月中,榮盛發展提出對美元債進行交換要約,到12月底方案迅速獲得實質進展,獲得數百位投資者支持。 

  1月10日,榮盛發展於新交所公告稱,美元債交換要約方案已獲得合資格持有人支持,對現有債券的交換宣告成功。全部的現有債券將交換成為兩隻新債券:2023年債券以及2024年債券,票息均為每年9.5%。 

  本次榮盛發展美元債的交換要約方案在行業內創下幾個「最」。 

  一是近期最快完成展期。 

  二是近期地產美元債管理中最長年期的成功展期的項目,新債券年期最長為2.5年。 

  可以有效優化財務狀況,強化現金流管理。 

  12月29日,榮盛發展還公告稱,控股股東榮盛控股擬以大宗交易方式轉讓不超過1億股(含本數)給私募基金產品,同時榮盛控股與相關私募基金產品簽署一致行動人協議。 

  這種方式不僅可以補充現金流,還不涉及向市場減持,降低對股價的影響。 

  以穩定的房地產銷售為基礎,面對市場變化,2021年榮盛發展積極變現、展期,多舉措維護現金流的可持續性,保持企業長遠穩健的發展。 

  多產業做出成績 

  榮盛發展制定了以地產為主業,以康旅、產業新城、物業為支柱,其它相關產業為輔助支撐的「一主三柱多支撐」產業發展格局。 

  在地產主業之外,2021年,榮盛發展在其他領域也取得了一些亮眼的成績: 

  1、康旅: 

  榮盛康旅獲得2021中國文旅地產運營企業TOP3,上半年實現簽約金額30.77億元。 

  2、產業新城 

  榮盛發展已在河北、安徽、湖北3個省布局12個園區,並成為榮盛發展第二大利潤來源。 

  3、物業 

  榮盛發展物業平台榮萬家成為2021年第一隻上市的物業股。上半年,榮萬家實現收入總額約12.91億元,同比增長約68.8%;公司擁有人應占利潤約2.47億元,同比大幅上漲,增幅約135.9%。 

  2021年2月份,北京冬奧會首次「相約北京」系列冬季體育測試活動在延慶賽區和張家口賽區舉行,榮萬家物業為國家越野滑雪中心、國家跳台滑雪中心、國家冬季兩項滑雪中心等場館,提供日常保潔、清雪除冰、化糞池清理、場館消殺、垃圾分類運輸等工作,服務品質達到奧組委要求的水準。 

  在碳中和的大背景下,榮盛集團在科技產業,尤其是新能源領域的投入,迎來收穫期。 

  綠色奧運理念之下,相關場館間使用的212台氫燃料電池客車,就搭載著榮盛盟固利全氣候電池。這一技術,贏得了2021「中國汽車工業科學技術獎」科技進步獎一等獎。 

  隨著北京冬奧會不斷臨近,冬奧概念和新能源等相關概念,不斷推動榮盛走出上升行情。 

  榮盛在地產主業穩定發展的同時,通過上述多產業開花,給未來長遠的發展帶來了更多增長點。 

  產品力升級 

  未來的房地產行業,金融的力量被削弱,產品的分量提升。隨著增量市場規模見頂,房企必須依靠產品的競爭力,去爭奪有限市場。 

  根據克而瑞發佈的《中國房地產企業產品力白皮書》,僅僅10月份之前,2021年就有超過40家規模房企從集團層面調整產品發展戰略。 

  榮盛發展也看到這一趨勢,9月份正式進行產品升級,發佈「生命綠洲」產品理念,推出「SEEDS種子計劃」,以綠色、健康、智慧為核心,打造自然健康、無界樂活、多元互融、煙火清歡、智慧互聯的產品,尋求長遠的市場競爭力。 

  產品力升級已經在榮盛發展全國各地的項目中迅速落地。 

  以杭州的榮盛江榮府為例,項目配置了新風除霾系統、地暖、中央空調系統,打造「恆溫、恆濕、恆氧、恆凈、恆靜」的住宅社區。同時,以現代手法打造中式江南園林,嵌入約360米環形跑道、全齡健身空間。 

  一方面通過室內建築性能和科技系統,創造全家庭、全生命周期的健康體驗;另一方面,以綠色健康景觀體系,集合多元生活場景,滿足居住者的全維健康需求。 

  再比如石家莊榮盛首府,從「新精緻人群」的實際需求出發,打造了石家莊首座下沉式觀景生活館,擁有游泳館、健身房、兒童學堂、業主食堂、社區會客廳等八大功能中心,業主可以在社交、運動、休閑的同時欣賞到園林景觀,構建無界樂活、多元互融的生活場景。 

  項目還實現智慧互聯的社區生活,小區出入口、單元門、電梯、家門口,全程都可人臉識別、安全暢行。業主還可以設置訪客和來訪車輛自動識別。小區出入口道閘門禁可以聯動觸發室內智能家居設備,下班回家的業主,在到達小區門口時即可自動啟動室內空調、空氣凈化器等設備,開啟便捷生活。 

  一顆種子經過灌溉、發芽、生長、傳播,最終會發展為綠洲。榮盛發展新產品理念的相關命名,透露著榮盛發展對產品全面升級、全國落地的願望,也寄託著企業長遠發展的期許。 

  2021年,榮盛發展在穩增長、強經營、保現金、多產業和提升產品力這五門功課上,都交出了不錯的成績。這些成績背後,是榮盛發展追求穩健發展的企業價值和長期主義的發展願景。 

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