去年上海二手房成交額降8%,有學區房掛牌價縮水近400萬

在經歷過「教改政策」、「價格核驗」以及「三價就低」等政策影響後,2021年上海二手房市場呈現前高後低走勢。

據上海鏈家研究院監控數據,2021年,上海全市二手房累計成交金額為9282億元,同比下降8%,成交套數28.1萬套,同比下降7%,套均總價331萬元/套,同比下降1%,成交均價40219元/平方米,同比下降1%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為,2021年二手房市場呈現前高後低的態勢,和2020年呈現完全相反的走勢。隨著樓市調控政策持續疊加出台,2021年下半年以來,市場出現下行企穩的態勢。四季度以來,成交量已現企穩。

去年1月成交量接近4.5萬套,調控政策下市場熱度消退

上海鏈家研究院報告顯示,2021年一季度,市場延續了之前的餘熱,整體成交比較火熱,特別是1月份,單月的成交量接近4.5萬套,創下歷史新高。

但隨著樓市調控政策持續疊加出台,市場熱度逐漸消散。

據澎湃新聞不完全統計,2021年,上海共出台10餘項樓市新政促進房地產市場平穩健康發展。其中,「價格核驗」、「三價就低」等政策劍指二手房市場。

首先是2021年7月出台的價格核驗政策。自2021年7月9日起,上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上,增加價格信息的核驗。上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據,對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源不得對外發佈。

隨後上海又發佈補充通知,自2021年7月19日起,對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗,沒有通過掛牌價格核驗的,房地產經紀機構和房地產信息服務平台不得對外發佈該房源信息。

也就是說,想要掛牌就必須經過相關部門的核驗才能對外展示,掛牌價格並非業主隨心所欲就可決定。

中原地產市場分析師盧文曦稱,對外展示的價格必須是客觀真實,除了房屋物理特性真實之外,也包括房價的「真實」。這招主要起預期引導作用,因為虛高的掛牌價格會製造焦慮情緒。

到了2021年8月6日,為降低槓桿率,抑制掛盤價格虛高,上海各銀行審核貸款金額又以參考買賣合約價、交易中心核驗價、銀行評估價——以「三價就低」原則作為貸款申請房價標準。

盧文曦表示,除過往的合約網簽價和銀行評估價外,新增「涉稅評估價」,以三者最低價作為貸款審批依據。涉稅評估價大多在市場價的五折至七折,這也直接導致可貸款金額大幅縮水。缺少槓桿支持,市場交易急轉直下。

中原地產監測數據顯示,2021年8月,上海的二手房成交量下滑到1.8萬套,9月跌到2021年最低點,只有1.2萬套,這大約是正常交易水平的六成。

不過,隨著市場對政策預期的穩定,以及樓市本身的韌性,去年四季度以來,成交量已經出現企穩的態勢,2021年12月份單月成交量修復至1.8萬套,恢復到常規水平。

價格方面,上海鏈家數據顯示,下半年以來,上漲的勢頭已經得到遏制,但目前並未出現持續下跌的態勢,成交均價基本穩定在4萬元/平方米以下。從全年來看,均價和套均總價同比均下降1%。

奉賢、崇明和嘉定成交量同比增速最高

分區域來看,上海鏈家數據顯示,2021年成交量同比增速最高的區域為奉賢、崇明和嘉定,此外,松江、金山和虹口也都為正增長,其餘區域則為負增長,其中下跌最多的區域為黃浦、徐匯和閔行。

從成交均價來看,同比增速最高的區域為黃埔、徐匯和長寧。均價同比下跌的有4個區域,分別為金山、浦東、奉賢和嘉定。

從2021年累計成交量來看,板塊銷量TOP5分別為南橋新城、惠南、周康、嘉定主城區和金山新城。

另外,數據顯示,2021年,成交房源中各面積段佔比和2020年基本一致,佔比最高的為50-90平方米,佔比為51%,90平方米以上佔比31%,而50平方米以下佔比18%。

從總價段來看,成交房源的總價主要在300萬元以下,其中200萬元以下的佔比增加了2個百分點,而400萬元以上的佔比22%,有所下降。可能的原因為,2020年,改善型和市區高端樓盤的成交活躍,2021年則以剛需型、外環外為主,總價有所下降。

學區房價格回落,投資客逐漸退場

2021年,上海房地產市場中,學區房也是年初市場中最搶眼的部分。

上海中原地產公佈的典型案例稱,位於上海浦東梅園一套30平方米的學區房,單價直逼湯臣一品,看房的人絡繹不絕,市場處於非理性狀態。

盧文曦提到,針對市場出現的亂象,今年入學標準再度生變。不少學校還需要就學兒童名字出現產證上等等各類要求。隨著不確定性增加,入學要求越來越高,加上樓市的調控,4月份後的學區房市場溫度明顯下降。

另外,2021年3月16日,上海市教委公佈的《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》亦提到,全市各大重點高中一半以上的招生名額都會被分配到全市各區所有初中學校,這也意味著頂級公辦初中和普通的「菜中」站在了同一起跑線——名額分配面前。也就是說,在普通的「菜中」只要成績名列前茅就有機會上好高中。不少想要扎堆購買學區房的家長心理也發生變化。

可以看到的是,市場降溫的同時,熱點學區房的價格也已從高位回調。

澎湃新聞在諸葛找房平台看到,以梅園五街坊一套57平方米左右的房源為例,該房源在2021年4月17日掛牌時報價1000萬元,隨後經過3次降價後,目前報價627萬元,掛牌價減少近400萬元。降價的情況並非個例,梅園三街坊一套50平方米左右的房源,在2021年5月6日時掛牌報價800萬元,目前,在鏈家地產報價648萬元,降價超150萬元。
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