成都一小區業主拒交物業費被物業公司起訴 起因竟是底商油煙污染嚴重

原標題:成都一小區業主拒交物業費被物業公司起訴 起因竟是底商油煙污染嚴重

成都一小區業主,因為多次拒絕繳納物業費,被物業公司起訴到了法院,而這背後的根源,竟然是因為業主認為小區底商餐飲油煙污染嚴重,物業公司未能盡責。

1月13日,記者從成都高新法院獲悉一起物業服務合約糾紛案件,案涉小區位於成都高新區,被告廖某以底商餐飲油煙廢氣污染嚴重、小區物業未能解決為由拒絕交納物業費,原告是小區物業服務公司,經多次催收未果遂一紙訴狀將其起訴至成都高新區人民法院,要求判令被告廖某交納物業費並支付違約金。

小區業主拒交物業費

物業公司多次催收無果

2016年7月26日,廖某購買了成都高新區某樓盤房屋,並與小區物業服務公司簽訂《前期物業服務協議》,約定由該公司為案涉房屋在內的小區提供物業服務,業主應按季度交納物業服務費用,否則應支付滯納金。

直到該小區交房後,因底商餐飲行業油煙廢氣污染嚴重,小區業主自2019年年初開始即多次向物業公司和相關行政部門反映,物業公司也從2020年年初開始多次向開發商去函反映並要求解決相關問題。

經過多方協調後,開發商在獨棟商業頂安裝了部分油煙凈化設備,但實際運行中存在較多問題,一是設備噪音較大,二是凈化設備目前尚無專業人員清洗維護,影響實際使用效果,油煙廢氣及噪音問題始終未能得到有效解決。廖某認為,物業服務公司對此負有不可推卸的責任,遂以此為由拒絕交納物業費。

法院:油煙污染直接責任不該由物業公司承擔

高新法院經審理認為,該小區確實存在底商油煙廢氣污染問題,但無論是加裝油煙處理裝置還是清退違規底商經營者,直接責任均應由房屋建設者或相關商家承擔,而非由物業服務公司負責。

物業服務提供者,雖負有對公共區域環境衛生的維護義務,但並無強制勒令商家停止經營或清退商家的權利。然而,對於物業服務區域內的相關問題,物業服務公司即使因客觀條件限制無法直接解決問題,也應積極履行督促、上報和溝通協調義務,真誠與業主溝通,以獲得業主的理解。

該小區底商的油煙問題自2019年5月便成為部分業主反映的共同問題,但物業服務公司從2020年3月才開始積極與建設單位溝通聯繫,故其存在溝通協調不及時的服務瑕疵。被告廖某不能因原告某物業服務公司存在服務瑕疵而拒繳物業費,但由於某物業服務公司未在職責範圍內及時履責,故對其主張的違約金不予支持。

最終,高新法院判決被告廖某向原告某物業服務公司支付欠付的物業費,並駁回原告某物業服務公司主張違約金的訴訟請求。

法官提醒,業主和物業服務公司作為物業服務合約相對方,應正確界定各自的權利義務。雖然物業服務的內容涉及小區居民日常生活的方方面面,但物業服務公司的職責範疇並非無所不包。比如小區中出現的房屋質量問題、油煙廢氣污染、違章搭建等情況,有的責任主體是房屋建設者,有的責任主體是違規業主,並非一概歸咎於物業服務公司。但另一方面,物業公司對相關問題雖不負有直接責任,也應在職責範圍內積極協調處理,包括督促、上報、溝通協調等,在服務過程中與業主真誠溝通、良性互動。

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