房地產併購貸不再計入「三道紅線」:國資正多方接觸優質項目

「房地產並購貸款不再計入『三道紅線』,該消息屬實。」某房企人士向《證券日報》記者證實,有部分央企、國企正在多方接觸核心城市的優質項目,雖鮮有公佈確定性的交易,但市場上有很多項目都在談收購事宜,買賣雙方及相關中介「暗流涌動」。

1月11日,多家大中型銀行表示,已做好房地產並購貸款等業務的額度安排,日前收到監管層要求金融機構對房地產行業並購提供金融支持的相關通知。

對此,有業內人士認為,雖然當前銀行額度已做安排,但在房地產行業仍在尋找優質並購項目。儘管已有較多房企收並購項目意向強烈,但並購各方尚處相互博弈或觀望態度,因此真正達成並購意願的項目並不多。

世茂集團否認百億元交易

在這種行業新動態下,近日有消息稱,世茂集團位於上海南京東路的世茂廣場,已初步確定由上海國資接盤,交易對價超100億元。據悉,該項目被認為是世茂集團的核心資產之一,若以超100億元的價格整體出售,相當於市場價並未有打折。

公開信息顯示,上海世茂廣場主體建築分為兩部分,包括酒店及商業。其中商業部分2017年進行過一次全面升級改造,並於2018年9月重新開業,2019年、2020年間,其實現租金收入2.3億元、2.08億元,是同期世茂集團租金收入最高的商業項目;酒店部分原為世茂皇家艾美酒店,2022年1月1日更換為康萊德酒店,2018年-2020年間,由於裝修及疫情所致,收入逐漸遞減,從近3億元走低至逾1億元。

對此,1月11日,世茂集團發佈澄清公告稱,其並未就出售上海世茂廣場訂立初步協議。但亦表示,正在與若干潛在買家就出售若干物業進行討論,在合適的條件下會考慮出售部分資產以降低負債。不過,公開信息顯示,世茂集團尚未有公開市場的債務違約。

此外,還有傳言稱,曾名噪一時的世茂深坑酒店也有買方接觸。有接近世茂集團人士向《證券日報》記者透露,確有潛在買家接觸多個項目,有委託代理公司,也有公司直接對接的,但多數都處在談判階段。

對此,中指研究院企業事業部研究副總監陳星向《證券日報》記者表示,出險企業首先要自救,處置現有資產是最快、也最常用的方式,在當前房企流動性危機多發的情況下,出售資產的現象會越來越多。大型企業的資產種類較多、質量較好,市場上感興趣的企業也比較多,也更容易成交。

地產並購將加速

值得關注的是,收並購除了對房企的現金流有著高要求,也考驗房企的運營、項目操盤等各方面能力,特別是當前更要控制風險,買方需理性。

在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來,房地產並購主要有以下幾種模式:一是單項目導向型收購模式;二是資產包收並購模式,通過收購區域管理平台公司,全部或實際控制平台公司旗下各項目公司的經營管理權和財務權,實現資產包項目的操盤和並表;三是規模房企之間的股權並購模式。

「出險企業項目承債式收購不納入『三道紅線』監管,這將大大提升房企參與收並購的積極性。」陳星向《證券日報》記者表示,對並購方來說,出險企業的項目一般債務結構複雜,債權不清晰,資產處置的實操層面會較為複雜。對出讓方來說,出讓資產的主要目的是為了補充流動性,度過當前危機,因此在資產出售時要合理估算出讓價格,過低損害企業利益,過高難以成交;此外,選擇哪些資產出讓也要有所考量,不能影響未來持續經營。

(原題:《房地產並購「暗流涌動」 世茂集團正與部分買家談資產轉讓》)

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